De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem, heeft op 24 december 2025 (ECLI:NL:RBNHO:2025:14715) geoordeeld dat een verhuurder van units in een bedrijfsverzamelgebouw voor elektriciteit moet zorgen zolang de gehuurde ruimte geen eigen aansluiting heeft. Nadat het hele gebouw in april 2024 van het stroomnet was afgesloten, kreeg de huurder, een installatiebedrijf voor badkamers en sanitair, een huurprijsvermindering van 70 procent. Daarnaast vernietigde de kantonrechter een in 2021 gesloten nieuwe huurovereenkomst met een hogere huur, omdat de huurder die alleen had getekend in de veronderstelling dat zijn unit een eigen meterkast zou krijgen. De verhuurders moeten binnen twee weken voor stroom zorgen; hun vorderingen tot ontbinding en ontruiming werden afgewezen.

Veertien units, één hoofdmeter

De zaak speelt in een bedrijfsverzamelgebouw met veertien units. Het gebouw heeft één hoofdmeter met tussenmeters; de unit waar het in de eerste plaats om ging, unit 1, heeft geen eigen energiemeter. Alle partijen zijn natuurlijke personen en in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd. Het vonnis spreekt van twee eisers, de verhuurders, die in 2021 eigenaar en verhuurder van het gebouw werden, en van een gedaagde die onder een handelsnaam een installatiebedrijf voor badkamers en sanitair drijft.

De huurder huurt unit 1 sinds 15 oktober 2017; die overeenkomst sloot hij met een rechtsvoorganger van de verhuurders. De aanvangshuur bedroeg € 570 per maand, inclusief een voorschot voor water en elektriciteit, jaarlijks te indexeren. Op 1 maart 2021 werd voor dezelfde unit een nieuwe huurovereenkomst gesloten, met een huur van € 700 per maand, waarin geen vergoeding voor energie of water meer was opgenomen. Daaraan ging in februari 2021 correspondentie vooraf: de huurder liet weten dat het gehuurde een aansluiting op het net nodig had, waarop de beheerder antwoordde dat hij energieleverancier Vattenfall had gevraagd dit vóór het einde van de maand te regelen.

Sinds 1 september 2022 huurt hij daarnaast unit 2, voor een aanvangshuur van € 736,40. In die huurovereenkomst staat dat de huurder zelf energiecontracten moet afsluiten; een tweede lid van die bepaling is doorgehaald. Op beide overeenkomsten zijn algemene voorwaarden van toepassing die de aansprakelijkheid van de verhuurder voor gebreken grotendeels uitsluiten, met een aantal uitzonderingen.

Van een indexering van 9,9 procent tot een stroomloos gebouw

In maart 2023 protesteerde de huurder tegen een huurindexering van 9,9 procent en meldde hij dat het dak van unit 1 lekte. In april 2024 werd het hele gebouw van de elektriciteit afgesloten. Volgens de verhuurders was de oorzaak een onbetaalde energiefactuur over de jaren 2021 tot en met 2024, die op naam stond van een andere huurder. Sinds april 2024 betaalt de huurder geen huur meer. Op 1 juli 2024 zegde hij de huur van unit 2 op, onder verwijzing naar lekkages en de stroomafsluiting, en vroeg hij om een oplossing voor unit 1.

De verhuurders begonnen vervolgens een procedure bij de kantonrechter. Zij vorderden ontbinding van beide huurovereenkomsten en ontruiming van de units, betaling van een huurachterstand van € 20.300 met rente en kosten, en een gebruiksvergoeding van € 1.400 per maand vanaf 1 juni 2025.

De huurder stelde een tegenvordering in, die hij in de loop van de procedure wijzigde. Hij vroeg om vernietiging van de nieuwe huurovereenkomst voor unit 1 en om een verklaring dat voor die unit de oude huur van € 570 geldt, om terugbetaling van wat hij van maart 2021 tot en met april 2024 te veel had betaald, om erkenning van zijn recht om de huur op te schorten, om een huurprijsvermindering van 100 procent voor beide units wegens het ontbreken van elektriciteit en de daklekkage, en om veroordeling van de verhuurders om binnen twee weken voor een elektriciteitsaansluiting te zorgen en het dak van unit 2 te herstellen, telkens op straffe van een dwangsom.

Na een tussenvonnis, een akte met een wijziging van eis en een mondelinge behandeling op 25 november 2025 deed kantonrechter mr. J.J. Dijk op 24 december 2025 uitspraak.

De standpunten van partijen

De huurder stelde dat hij beide huurovereenkomsten was aangegaan in de veronderstelling dat iedere unit een eigen meterkast zou krijgen. Dat is volgens hem nooit gebeurd, en sinds april 2024 zijn de units onbruikbaar. Hij beriep zich op dwaling en misbruik van omstandigheden, op zijn recht om de huur op te schorten en op huurprijsvermindering. Een ontruiming van unit 1 zou volgens hem onevenredig zwaar zijn, gelet op de investeringen die hij in de unit had gedaan.

De verhuurders erkenden dat het gebouw van de stroom was afgesloten wegens de onbetaalde energierekening. Die rekening stond volgens hen op naam van een andere huurder. Zij verklaarden zich bereid de units van een eigen meterkast te voorzien, maar alleen als de huurder eerst de achterstallige huur en energiekosten zou betalen.

Het oordeel: verhuurder moet voor stroom zorgen

De kantonrechter stelde voorop dat huur tijdig moet worden betaald, en dat de huurder niet had betwist dat hij sinds april 2024 voor geen van beide units huur betaalt. Daarmee was de kous echter niet af.

Uit de huurovereenkomsten en artikel 18.2 van de algemene voorwaarden volgt volgens de kantonrechter dat de verhuurder voor de elektriciteit verantwoordelijk is zolang het gehuurde geen eigen aansluiting heeft. De verhuurders hadden geen eigen meterkast aangelegd en waren dus volgens de kantonrechter tekortgeschoten in hun verplichting. Het ontbreken van elektriciteit is een gebrek aan het gehuurde.

Dwaling bij de nieuwe huurovereenkomst. Het beroep van de huurder op dwaling (artikel 6:228 BW) slaagde. Uit de correspondentie van februari 2021 en de overeenkomst mocht de huurder volgens de kantonrechter afleiden dat er een eigen meterkast zou komen. Alleen daarom was hij akkoord gegaan met de nieuwe overeenkomst en de hogere huur. De kantonrechter vernietigde de huurovereenkomst van 1 maart 2021; die geldt daarmee als nooit tot stand gekomen. De oorspronkelijke overeenkomst uit 2017 bleef bestaan, ook nadat het gebouw van eigenaar was gewisseld, omdat koop geen huur breekt (artikel 7:226 BW).

Huurprijs unit 1. Voor unit 1 geldt daarom de huur uit 2017 van € 570 per maand, met de jaarlijkse indexering. De huurder heeft van maart 2021 tot april 2024 meer betaald dan hij verschuldigd was en mag het verschil terugvorderen.

Huurprijsvermindering en opschorting. De klacht over de daklekkage bij unit 2 vond de kantonrechter onvoldoende onderbouwd; die werd afgewezen. Het ontbreken van stroom was wel een gebrek. De kantonrechter stelde de vermindering van het huurgenot op 70 procent: de units waren zonder elektriciteit nog wel bruikbaar voor opslag. Een opschorting van 70 procent van de huur stond volgens de kantonrechter in verhouding tot de tekortkoming van de verhuurders.

Herstel zonder dwangsom. De verhuurders moeten de elektriciteitsvoorziening herstellen; hoe zij dat doen, mogen zij zelf kiezen. Een dwangsom vond de kantonrechter niet nodig, omdat de huurprijsvermindering al een voldoende prikkel vormt. Het gevorderde herstel van het dak werd afgewezen.

Geen ontbinding en ontruiming. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming werden afgewezen. De achterstand beperkt zich tot het niet-betaalde deel van 30 procent, de huurder heeft een tegenvordering, en de verhuurders zijn als verhuurder zelf tekortgeschoten. Onder die omstandigheden rechtvaardigde de tekortkoming van de huurder geen ontbinding.

Proceskosten. Omdat beide partijen deels in het gelijk werden gesteld, werden de proceskosten gecompenseerd: iedere partij draagt de eigen kosten.

De beslissing in cijfers

In de zaak van de verhuurders moet de huurder betalen:

• € 700 aan achterstallige huur over maart 2024;
• 30 procent van de onbetaalde huur over de periode van 1 april 2024 tot 1 januari 2026, voor unit 1 berekend op basis van € 570 met indexering vanaf 1 oktober 2018 en voor unit 2 op basis van de overeengekomen huur, met wettelijke rente vanaf 3 juni 2025;
• vanaf 1 januari 2026 maandelijks 30 procent van de huur zolang er geen elektriciteit is, en de volledige huur zodra de stroom terug is.

In de tegenvordering van de huurder:

• is de huurovereenkomst voor unit 1 van 1 maart 2021 wegens dwaling vernietigd, en blijft de overeenkomst van oktober 2017 van kracht;
• geldt vanaf maart 2021 voor unit 1 een huur van € 570 per maand met indexering;
• moeten de verhuurders hoofdelijk de te veel betaalde huur voor unit 1 over maart 2021 tot april 2024 terugbetalen;
• mag de huurder vanaf april 2024 70 procent van de huur voor beide units opschorten;
• geldt vanaf 1 mei 2024 een huurprijsvermindering van 70 procent per unit, totdat de elektriciteit is hersteld;
• moeten de verhuurders hoofdelijk binnen twee weken beide units van elektriciteit voorzien.

Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad voor zover het veroordelingen bevat; wat meer of anders was gevorderd, werd afgewezen.

Het juridisch kader

Het vonnis zelf benoemt niet of de units onder het regime van artikel 7:290 BW (middenstandsbedrijfsruimte) of van artikel 7:230a BW (overige bedrijfsruimte) vallen. Voor de beoordeling van gebreken, huurprijsvermindering en dwaling maakt dat geen verschil, omdat die regels voor alle huur gelden.

Gebrek. Artikel 7:204 lid 2 BW definieert een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. Een bedrijfsruimte zonder stroom voldoet daar doorgaans niet aan, zeker niet als de verhuurder contractueel heeft toegezegd voor de stroomvoorziening te zorgen.

Huurprijsvermindering. Bij vermindering van het huurgenot door een gebrek kan de huurder op grond van artikel 7:207 BW een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, vanaf de dag waarop hij het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld. De rechter bepaalt het percentage aan de hand van de mate waarin het gebruik is beperkt. In deze zaak was het gehuurde nog voor opslag bruikbaar, wat de kantonrechter vertaalde in een vermindering van 70 procent in plaats van de gevorderde 100 procent.

Herstel. Artikel 7:206 BW verplicht de verhuurder op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dat onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.

Exoneratie. Veel standaardvoorwaarden voor bedrijfsruimte sluiten de aansprakelijkheid van de verhuurder voor gebreken grotendeels uit. Artikel 7:209 BW bepaalt dat een verhuurder zich niet kan beroepen op een beding dat zijn aansprakelijkheid beperkt voor gebreken die hij bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen. In deze zaak kwam het daar niet op aan: de kantonrechter leidde de verantwoordelijkheid van de verhuurders voor de stroom af uit de huurovereenkomsten en artikel 18.2 van de algemene voorwaarden zelf, waarin het zelf afsluiten van energiecontracten alleen bij de huurder ligt als het gehuurde een afzonderlijke aansluiting heeft.

Opschorting. Op grond van artikel 6:262 BW mag een partij haar verplichting opschorten als de wederpartij haar verplichting niet nakomt. De opschorting moet in verhouding staan tot de tekortkoming; daarom achtte de kantonrechter opschorting van 70 procent van de huur gerechtvaardigd, gelijk aan de huurprijsvermindering.

Dwaling. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar als de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij (artikel 6:228 lid 1 sub a BW). Na vernietiging werkt dat terug tot het moment van totstandkoming (artikel 3:53 BW), wat hier betekende dat de oude huurovereenkomst uit 2017 gewoon bleef gelden. Eerder werden op die grond ook de koop van een bedrijfsruimte in Delft vernietigd en de koopprijs van een winkelruimte verlaagd.

Ontbinding. Artikel 6:265 BW geeft een partij het recht de overeenkomst te ontbinden bij een tekortkoming van de wederpartij, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis die ontbinding niet rechtvaardigt. De kantonrechter woog mee dat de huurachterstand slechts bestond uit het niet-opgeschorte deel en dat de verhuurders zelf tekortschoten.

Wat betekent dit voor verhuurders van bedrijfsverzamelgebouwen?

In bedrijfsverzamelgebouwen met meerdere kleine units is de energievoorziening vaak centraal geregeld via één hoofdaansluiting met tussenmeters. Deze uitspraak laat zien welke risico’s dat met zich meebrengt:

• De stroomvoorziening blijft een verhuurdersverantwoordelijkheid zolang er geen eigen aansluiting is. Als een verhuurder in zijn voorwaarden die plicht op zich neemt, kan hij zich niet achter een andere huurder verschuilen wanneer de hoofdaansluiting wordt afgesloten wegens een onbetaalde rekening.
• Afspraken over een eigen meterkast zijn geen bijzaak. De kantonrechter las de correspondentie uit februari 2021 als een toezegging die de huurder tot het tekenen van een nieuwe, duurdere huurovereenkomst bewoog. Wie zo’n toezegging niet nakomt, loopt het risico dat de nieuwe overeenkomst wordt vernietigd en dat de te veel betaalde huur over jaren moet worden terugbetaald.
• Voorwaarden aan herstel stellen werkt niet altijd. De verhuurders wilden pas een meterkast aanleggen als de huurder zijn achterstand zou betalen. Omdat die achterstand juist een gevolg was van het ontbreken van stroom, gaf de kantonrechter de huurder op dat punt grotendeels gelijk.
• Een ontruiming is geen vanzelfsprekendheid. Bij een gedeeltelijke betalingsachterstand die samenhangt met een eigen tekortkoming van de verhuurder, zal een rechter niet snel tot ontbinding overgaan.

Praktische tips

Voor verhuurders en beheerders van bedrijfsverzamelgebouwen:

1. Breng per unit in kaart hoe de energievoorziening is geregeld en wie contractant is bij de energieleverancier en netbeheerder.
2. Leg vast wie verantwoordelijk is voor betaling van de hoofdaansluiting en hoe kosten worden doorbelast, en houd toezicht op tijdige betaling.
3. Wees terughoudend met toezeggingen over eigen aansluitingen of meterkasten, of leg een concreet tijdpad vast en houd je daaraan.
4. Overweeg bij herontwikkeling of renovatie eigen aansluitingen per unit, zodat huurders rechtstreeks een contract kunnen sluiten.

Voor huurders:

1. Meld een gebrek zoals het ontbreken van stroom schriftelijk en direct; de huurprijsvermindering loopt vanaf de melding.
2. Schort niet meer op dan in verhouding staat tot de tekortkoming. In deze zaak bleef de huurder 30 procent van de huur verschuldigd.
3. Bewaar de correspondentie die aan het tekenen van een huurovereenkomst voorafgaat. Juist die e-mails waren hier doorslaggevend voor het dwalingsberoep.

Wat nu volgt

De verhuurders moeten binnen twee weken beide units weer van elektriciteit voorzien. Zolang dat niet is gebeurd, betaalt de huurder maandelijks 30 procent van de huur; daarna weer de volledige huur. Daarnaast moeten de verhuurders de te veel betaalde huur over unit 1 terugbetalen. Hoe de verhuurders de stroomvoorziening herstellen – via een eigen meterkast per unit of op een andere manier – mogen zij zelf bepalen. Tegen het vonnis staat hoger beroep open bij het gerechtshof.

Bron: Rechtbank Noord-Holland, ECLI:NL:RBNHO:2025:14715 (rechtspraak.nl) · Volledige tekst (open data Rechtspraak)