Opticien ZieZo Optiek B.V. betaalt voor haar winkelruimte voortaan € 29.849,26 per jaar exclusief btw in plaats van de contractuele € 38.787. Dat heeft de kantonrechter van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 18 februari 2026 beslist in een huurprijsherzieningsprocedure op grond van artikel 7:303 BW (ECLI:NL:RBZWB:2026:1225). De twee verhuurders probeerden het rapport van de door de rechter benoemde deskundige onderuit te halen met eigen metingen en bezwaren tegen de zonering, maar de kantonrechter ging daar niet in mee. De verlaging werkt terug tot 21 februari 2024, het moment waarop ZieZo de procedure in gang zette.

De feiten

ZieZo Optiek, gevestigd in Oisterwijk, huurt een winkelruimte op de begane grond en de eerste verdieping van een pand. Het adres en de plaats van de winkel zijn in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd, net als de namen van de verhuurders. De huurovereenkomst ging in op 1 augustus 2018. De overeengekomen huurprijs is € 38.787 per jaar exclusief btw.

Op 16 november 2023 deed ZieZo via een adviseur van Pact Retail B.V. een voorstel om de huur te verlagen naar € 25.000 per jaar per 1 januari 2024. Dat voorstel was gebaseerd op een onderzoek van Pact Retail naar de huurprijzen van vergelijkbare panden. De verhuurders gingen niet akkoord.

Op 21 februari 2024 vroeg ZieZo de rechtbank op grond van artikel 7:304 BW een deskundige te benoemen. De rechtbank wees bij beschikking van 25 juni 2024 een deskundige aan, wiens naam in de uitspraak is weggelakt. Die inspecteerde het gehuurde op 9 september 2024 in aanwezigheid van beide partijen en hun adviseurs. Na partijen te hebben gehoord, bracht hij op 10 maart 2025 zijn definitieve rapport uit. De uitkomst: een huurprijs van € 29.849,26 per jaar exclusief btw, met peildatum 21 februari 2024, afgerond geadviseerd op € 29.800. De verhuurders pasten de huur daarop niet aan.

Het procesverloop

ZieZo stapte daarop naar de kantonrechter. Na een tussenvonnis van 23 juli 2025 volgde een mondelinge behandeling. De opticien vorderde, na wijziging van eis, vaststelling van de huurprijs op het door de deskundige berekende bedrag per 21 februari 2024, terugbetaling van de te veel betaalde huur vanaf die datum met wettelijke handelsrente, en vergoeding van de kosten van de gerechtelijke deskundige (€ 6.352,50) en van Pact Retail (€ 6.618,75), plus de proceskosten.

ZieZo stelde dat beide rapporten aantoonden dat de huidige huur te hoog was. Zij was bereid het advies van de gerechtelijke deskundige te volgen, ook al lag dat hoger dan het bedrag dat zij zelf juist vond, omdat dat advies tot stand was gekomen via de wettelijke procedure. De kosten van de deskundige waren volgens ZieZo proceskosten; die van Pact Retail zouden als kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid voor vergoeding in aanmerking komen.

De bezwaren van de verhuurders

De verhuurders concludeerden tot niet-ontvankelijkheid of afwijzing. Zij vonden dat het deskundigenrapport te veel fouten bevatte om als basis te dienen, en dat zij de kosten ervan daarom ook niet hoefden te dragen. Hun bezwaren vielen in drie groepen.

Ten eerste waren zij het niet eens met de waardering van de verschillende ruimten en de zonering. De deskundige had de diepte van de meest waardevolle zone gesteld op drie keer de puibreedte en de zones daarachter gematigd gewaardeerd. De verhuurders vonden dat de hele begane grond op 100 procent moest worden gewaardeerd en dat de correctie voor de verdieping te groot was, onder meer omdat er verbeteringen waren aangebracht.

Ten tweede betwistten zij diverse afmetingen en oppervlakten van referentiepanden. Zij hadden zelf metingen verricht en een ingenieursbureau laten meten. Ook betwistten zij correcties voor het opleveringsniveau van twee referentiepanden en voor de attentiewaarde van panden met een semi-hoekligging of terugliggende pui.

Ten derde wezen zij erop dat de huurprijzen van twee referentiepanden niet waren herleid naar het prijspeil op de peildatum. Op dat laatste punt kregen zij gelijk.

Verder voerden zij aan dat ZieZo als btw-plichtige onderneming geen btw over de deskundigenkosten kon vorderen, dat er geen grondslag was voor vergoeding van de kosten van Pact Retail, en dat er geen handelsovereenkomst was, zodat geen handelsrente verschuldigd kon zijn.

De overwegingen van de kantonrechter

Het rapport van de gerechtelijke deskundige is het vertrekpunt. De kantonrechter stelde het wettelijk kader voorop. Volgens artikel 7:303 lid 2 BW let de rechter bij het vaststellen van een nieuwe huurprijs op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, in de vijf jaar voor het instellen van de vordering, herleid naar het prijspeil op dat moment. Omdat ZieZo een rapport had van een door de rechter aangewezen deskundige, nam de kantonrechter dat als uitgangspunt.

Bij de beoordeling van de bezwaren benadrukte de rechter dat het vrijwel onmogelijk is identieke vergelijkingspanden te vinden. Juist daarom wordt gewerkt met meerdere referenties en een gemiddelde over vijf jaar, om individuele verschillen te dempen. Niet elk verschil dat een partij aanwijst, maakt het advies ondeugdelijk. Dat weegt temeer omdat beide partijen al op het conceptrapport hadden kunnen reageren voordat het definitief werd.

Zonering: gemotiveerd en niet weerlegd. De deskundige had in reactie op het concept uitgelegd dat hij uitging van een standaardwinkel van zes meter breed, 120 m² groot, met een A-zone van tien meter diepte. In plaats van de gangbare halveringsmethode, waarbij elke volgende zone de helft waard is van de vorige, had hij een gematigde verdeling toegepast: 75 procent voor de B-zone, 50 procent voor de C-zone en 25 procent voor overige ruimten op de begane grond. Een aangepaste norm voor de diepte van de A-zone vond hij hier passend vanwege een bouwkundige trappartij. Volgens de kantonrechter hadden de verhuurders hun alternatieve waardering niet onderbouwd. Ook hadden zij niet aangetoond dat zij de verbeteringen aan de verdieping hadden betaald, terwijl dat wel op hun weg lag.

Correcties: onderbouwing ontbreekt. De bezwaren tegen de correcties voor opleveringsniveau en attentiewaarde hadden de verhuurders al bij het conceptrapport aangevoerd; de deskundige had daar gemotiveerd op gereageerd. Een nadere onderbouwing bleef uit, en dus volgde de rechter het rapport.

Eigen metingen: niet controleerbaar. De metingen die de verhuurders zelf hadden gedaan, bestonden uit foto’s met handgeschreven aantekeningen. De rechter kon niet beoordelen of die overeenkwamen met de werkelijke situatie, welk getal moest worden gebruikt en of aan de geldende NEN-normen was voldaan. De metingen van het ingenieursbureau aan twee panden stonden op een slecht leesbare plattegrond met cijfers in verschillende kleuren inkt, deels van een architect en van voor een verbouwing, deels van het ingenieursbureau. De verhuurders gaven alleen hun eigen interpretatie; de rechter ging eraan voorbij.

Voor één referentiepand had het ingenieursbureau een meetrapport opgesteld met een verhuurbare oppervlakte van 177,53 m², terwijl de deskundige uitging van 200 m² op basis van de huurgegevens die hij had ontvangen. Ook dat bezwaar haalde het niet. Het ingenieursbureau schreef zelf dat de ramen tijdens de 3D-scan waren dichtgezet, zodat de glaslijn niet volledig was ingemeten; ZieZo betwistte dat, en de verhuurders konden het niet ophelderen. Bovendien betekende een meetverschil niet automatisch dat de huurgegevens fout waren. De rechter vond het een werkbare methode dat de deskundige uitging van door verhuurders en huurders aangeleverde huur- en oppervlaktegegevens, waarbij niet-significante afwijkingen moeten worden geaccepteerd. Partijen hadden daar in de conceptfase geen bezwaar tegen gemaakt.

Twee panden wel herleid. ZieZo erkende ter zitting dat de huurprijzen van twee vergelijkingspanden ten onrechte niet waren herleid naar het prijspeil op het peilmoment. De rechter rekende dat zelf na met de percentages die de deskundige gebruikte. Met alle referenties herleid kwam de gemiddelde huurprijs uit op € 274,39 per m² per jaar over een gecorrigeerde oppervlakte van 105,97 m², oftewel € 29.077,10 per jaar. Dat is € 772,16 lager dan het bedrag uit het rapport.

Niet meer toewijzen dan gevorderd. Omdat ZieZo vaststelling op € 29.849,26 had gevorderd, en de rechter niet meer mag toewijzen dan is gevraagd, stelde de kantonrechter de huurprijs op dat bedrag vast. Het feit dat de correctie de huurder nog verder had kunnen helpen, maakte dus geen verschil.

Peildatum en terugbetaling. De nieuwe huur geldt vanaf 21 februari 2024, de datum die ook de deskundige als peildatum hanteerde. ZieZo heeft recht op terugbetaling van wat zij sindsdien boven dat bedrag heeft betaald, op grond van onverschuldigde betaling. Wettelijke rente vanaf elke betaling kreeg ZieZo echter niet: daarvoor is verzuim nodig, en de verhuurders raakten niet in verzuim door het enkel ontvangen van huur waarvan pas achteraf vaststond dat die te hoog was.

Geen vergoeding voor het eigen huuronderzoek. De kosten van Pact Retail werden afgewezen. Artikel 6:96 lid 2 sub b BW gaat over redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Het berekenen van een passende huurprijs valt daar volgens de rechter niet onder, en kosten van onderhandelingen over de huur komen zonder nadere afspraak niet voor vergoeding in aanmerking. ZieZo had bovendien nog geen facturen ontvangen.

Deskundigenkosten wel, maar zonder btw. De kosten van de gerechtelijke deskundige zijn op grond van artikel 7:304 lid 3 BW proceskosten. De verhuurders moeten ze betalen, maar exclusief btw, omdat ZieZo die als btw-plichtige onderneming kan verrekenen. De totale proceskosten zijn begroot op € 7.840,02, inclusief € 5.250 voor de deskundige, hoofdelijk te betalen door beide verhuurders. Handelsrente kwam er niet, omdat deze kosten niet op de overeenkomst berusten; wel de gewone wettelijke rente bij te late betaling. Het vonnis is gewezen door kantonrechter mr. Van ’t Nedereind.

Het juridisch kader

De huurprijsherziening voor middenstandsbedrijfsruimte staat in de artikelen 7:303 tot en met 7:305 BW. Een huurder of verhuurder kan de rechter vragen de huurprijs nader vast te stellen. Dat kan volgens artikel 7:303 lid 1 BW pas na afloop van de overeengekomen huurtermijn, of als er sinds de laatste vaststelling minstens vijf jaar zijn verstreken. De maatstaf is het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in de vijf jaar voor de vordering (lid 2). Veranderingen die de huurder zelf heeft aangebracht en betaald, blijven daarbij buiten beschouwing (lid 3).

Artikel 7:304 BW bepaalt dat een vordering tot vaststelling pas ontvankelijk is als zij vergezeld gaat van een advies van een of meer deskundigen, die partijen samen hebben benoemd of die de rechter op verzoek heeft aangewezen. De kosten van die deskundige zijn proceskosten (lid 3). Wie niet kan rekenen op medewerking van de wederpartij bij het benoemen van een deskundige, kan dus, zoals ZieZo deed, de rechter om een benoeming vragen.

De datum van instelling van de vordering is ook de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs. Daarom is het moment waarop het verzoek wordt ingediend van groot belang: elke maand uitstel kost een huurder die verlaging verwacht geld, en een verhuurder die verhoging verwacht inkomsten.

Een verhuurder kan een te lage huur niet omzeilen door de huur op te zeggen in de hoop op een hogere prijs bij een nieuwe huurder. In december 2025 bevestigde de Hoge Raad in een zaak van Ahold dat het enkele belang bij een hogere huurprijs geen grond is om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te beëindigen op grond van de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW, omdat de wet met artikel 7:303 BW een eigen regeling voor huurprijsaanpassing kent (ECLI:NL:HR:2025:1962). Die uitspraak onderstreept dat de herzieningsprocedure de aangewezen route is om de huur aan de markt aan te passen, in beide richtingen.

Vergelijkbare rechtspraak

In de praktijk gaat het bij huurprijsherziening vaak om technische vragen: welke ruimten tellen mee, hoe zoneer je, en welke referentiepanden zijn vergelijkbaar. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde in februari 2024 over een pizzeria met een bovenwoning en de vraag of die zelfstandige woonruimte, met een eigen huurprijs, wel in de herziening van de bedrijfshuur betrokken had mogen worden (ECLI:NL:GHARL:2024:1425). Ook daar draaide het om de afbakening van wat precies het gehuurde is dat wordt gewaardeerd.

De uitspraak over ZieZo bevestigt een lijn die in de feitenrechtspraak vaak terugkomt: een rapport van een gerechtelijk benoemde deskundige wordt in beginsel gevolgd, tenzij een partij concreet en controleerbaar aantoont waar het mis gaat. Bezwaren die al in de conceptfase zijn aangevoerd en waarop de deskundige gemotiveerd heeft gereageerd, moeten in de procedure nader worden onderbouwd.

Wat betekent dit voor huurders, verhuurders en beleggers?

Voor huurders in winkelstraten waar de huren sinds het afsluiten van het contract zijn gedaald of achtergebleven, is deze uitspraak een praktijkvoorbeeld van hoe de herzieningsprocedure kan werken. De verlaging bedroeg hier bijna € 9.000 per jaar, ruim 23 procent, met terugwerkende kracht tot de datum van het verzoek. De kosten van de gerechtelijke deskundige kreeg de huurder vergoed. De kosten van een eigen adviseur in de onderhandelingsfase niet.

Voor verhuurders laat de zaak zien dat het weinig zin heeft om in de procedure alsnog met eigen, slecht gedocumenteerde metingen te komen. Wie bezwaar heeft tegen het rapport, moet dat in de conceptfase doen en het daarna in de procedure stevig onderbouwen, bij voorkeur met een eigen deskundige die volgens de geldende normen meet. Ook het argument dat verbeteringen door de huurder de waarde verhogen, werkt alleen als de verhuurder kan aantonen dat hij die verbeteringen heeft betaald. Door de huurder zelf aangebrachte en betaalde verbeteringen blijven bij een herziening in beginsel buiten beschouwing.

Voor beleggers in winkelvastgoed is de procedure een factor in de waardering van de huurstroom. Een contracthuur die structureel boven het niveau van vergelijkbare panden in de omgeving ligt, loopt het risico na afloop van de termijn naar beneden te worden bijgesteld. Bij due diligence op winkelportefeuilles is het daarom zinvol om per object na te gaan of de huur marktconform is ten opzichte van het vijfjaarsgemiddelde ter plaatse, en wanneer een huurder een herzieningsverzoek kan doen.

Praktische tips

• Controleer de timing. Een vordering tot herziening is mogelijk na afloop van de overeengekomen termijn of vijf jaar na de laatste vaststelling. De nieuwe huur geldt vanaf het instellen van de vordering.
• Begin met een deskundigenbenoeming. Zonder advies van een deskundige is een vordering op grond van artikel 7:303 BW niet ontvankelijk (artikel 7:304 BW).
• Reageer inhoudelijk op het conceptrapport. Daar ligt het moment om meetfouten, zonering en referenties aan te kaarten.
• Laat metingen professioneel en volgens NEN 2580 uitvoeren. Foto’s met handgeschreven cijfers overtuigen de rechter niet.
• Let op de herleiding. Huurprijzen van referentiepanden moeten worden geïndexeerd naar het peilmoment; een vergeten herleiding kan uitkomsten verschuiven.
• Vorder niet te weinig. De rechter kan niet meer toewijzen dan gevorderd; in deze zaak liep de huurder daardoor ruim € 770 per jaar mis.
• Reken niet op vergoeding van eigen adviseurskosten in de onderhandelingsfase, tenzij dat vooraf is afgesproken.

Wat er nu volgt

De verhuurders moeten binnen veertien dagen na het vonnis het verschil tussen de betaalde en de vastgestelde huur over de periode vanaf 21 februari 2024 terugbetalen, en de proceskosten van € 7.840,02 voldoen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Tegen een vonnis van de kantonrechter over huurprijsvaststelling staat in beginsel hoger beroep open bij het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Of een van beide partijen daarvan gebruikmaakt, blijkt niet uit de gepubliceerde uitspraak. De vastgestelde huurprijs van € 29.849,26 per jaar exclusief btw geldt in elk geval tot een eventuele volgende herziening.

Bron: Rechtbank Zeeland-West-Brabant, ECLI:NL:RBZWB:2026:1225

Extra bronnen: ECLI:NL:HR:2025:1962 · ECLI:NL:GHARL:2024:1425