Ruimte, bereikbaarheid en energie-infrastructuur bepalen steeds nadrukkelijker waar en tegen welke prijs in Nederlands vastgoed wordt belegd. Dat is de rode draad in de Mid-Year Edition van de Netherlands Outlook 2026 van Cushman & Wakefield. Het beleggingsvolume herstelt, maar het kapitaal kiest scherper dan voorheen: voor locaties en segmenten waar vraag, kwaliteit en ontwikkelpotentieel samenkomen. Daarbuiten blijft het stil.

Herstel in cijfers, met wonen als motor

In het eerste kwartaal van 2026 werd volgens Cushman & Wakefield ongeveer € 3,1 miljard in Nederlands commercieel vastgoed belegd, bijna 50% meer dan een jaar eerder. Woningen waren goed voor circa 60% van dat volume. Voor het eerste halfjaar rekent het adviesbureau op een volume van ongeveer € 5,5 miljard, zo’n 28% hoger dan in de eerste helft van 2025. Voor heel 2026 gaat het basisscenario uit van circa € 12 miljard.

Dat scenario is wel gevoelig voor de rente. Cushman & Wakefield constateert dat de marktrentes met ongeveer 45 tot 50 basispunten zijn opgelopen en houdt in zijn basisscenario rekening met een renteverhoging door de ECB. Financiering blijft volgens het rapport beschikbaar, maar het verschil tussen bruto en netto aanvangsrendement is door beleid en fiscaliteit groter geworden. De overdrachtsbelasting op niet-woningen bedraagt 10,4%; voor beleggingen in bestaande woningen geldt sinds 1 januari 2026 een tarief van 8%.

Opvallend is wie er koopt. Private partijen en family offices nemen volgens het rapport ongeveer driekwart van het volume voor hun rekening. Institutionele beleggers opereren selectief, en veel eigenaren houden hun beste panden vast. Dat maakt het aanbod van kwalitatief product schaars.

Kantoren: best versus rest

Op de kantorenmarkt staat de gemiddelde leegstand volgens Cushman & Wakefield op het laagste niveau in 25 jaar, met een beschikbaar aanbod van circa 3,7 miljoen vierkante meter en een gemiddelde leegstand van ongeveer 7,6%. Tussen de grote steden zijn de verschillen groot: Den Haag en Utrecht zitten rond 5,5 tot 5,7%, Rotterdam rond 8,5%, Eindhoven rond 9,6% en Amsterdam rond 10,1%. In Amsterdam loopt de leegstand sinds 2022 op, deels door nieuwbouw en herontwikkeling, al noteert de hoofdstad tegelijk de grootste opname.

De opname kwam in het eerste kwartaal uit op ongeveer 217.000 vierkante meter, zo’n 9% meer dan een jaar eerder. Circa tweederde daarvan viel in de vijf grote steden. Het merendeel van de transacties is klein: 83% betreft minder dan 2.500 vierkante meter. Gebruikers kiezen vaak voor verlenging en verhuizen vooral om kwaliteit te winnen, niet om uit te breiden. Kortere contracten, breakopties en direct bruikbare ruimtes staan hoog op het verlanglijstje.

Aan de top van de markt stijgen de huren. Op de Amsterdamse Zuidas werd volgens het rapport incidenteel € 650 per vierkante meter gerealiseerd, ruim € 100 boven de eerdere bandbreedte. Cushman & Wakefield verwacht dat de tophuren verder oplopen. Voor beleggers ligt de kans daarmee bij kwalitatief hoogwaardige, duurzame en goed bereikbare gebouwen, en bij partijen die verouderde panden kunnen opwaarderen tot dat niveau.

Wonen, logistiek en retail

Voor woningen rekent Cushman & Wakefield voor 2026 op een volume van circa € 5,8 miljard. Pensioenfondsen en vermogensbeheerders zijn terug, vooral voor nieuwbouw, maar beleggingsproduct is schaars. De gemiddelde huur ligt volgens het rapport rond € 19 per vierkante meter, met een verwachte huurgroei van 4,5% in 2026 en 3,9% in 2027. Studentenhuisvesting en seniorenwoningen groeien als niches. Bezwaarprocedures, stikstof en netcongestie remmen de nieuwbouw.

In de logistiek is het beeld tweeledig. De opname van industriële ruimte steeg in het eerste kwartaal met ruim 10% tot ongeveer 833.000 vierkante meter, terwijl het beleggingsvolume met circa € 265 miljoen ongeveer 60% lager lag dan een jaar eerder. Voor het hele jaar verwacht het bureau circa € 2,1 miljard. Het prime aanvangsrendement ligt rond 4,75%. Het nieuwe aanbod blijft structureel beperkt door bouw- en financieringskosten, stikstofregels, lange doorlooptijden en netcongestie. Prime huren zijn stabiel; op secundaire locaties stijgt de leegstand en nemen incentives toe. De vraag concentreert zich op de corridors Rotterdam–Brabant–Limburg en hotspots als Schiphol, Venlo, Tilburg en Moerdijk.

De retailbeleggingsmarkt herstelt geleidelijk, met een basisscenario van ongeveer € 1,1 miljard voor 2026. Convenience is gewild maar schaars, en herfinanciering wordt vaker overwogen dan verkoop. Kleinere winkelunits lopen vaker leeg, terwijl grotere ruimtes beter worden opgenomen. Voor hotels verwacht Cushman & Wakefield in 2026 een daling van de RevPAR met 3 tot 5%, mede door de hogere btw op overnachtingen. Het bureau ziet 2026 voor hotels als overgangsjaar, met ruimte voor renovatie en herpositionering.

Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers?

De Outlook schetst een markt die veerkrachtig maar selectief is. Waar schaarste aan ruimte, stroom en bereikbaarheid samenvalt met sterke vraag, ontstaan prijszetting en huurgroei. Dat geldt voor toplocaties in de kantorenmarkt, voor logistiek met een gegarandeerde netaansluiting en voor woningen in steden met een structureel tekort. Waar die factoren ontbreken, neemt de druk op huren en waarden toe.

Voor gebruikers is het advies impliciet: wie kwaliteit zoekt, moet rekening houden met hogere huren en minder keuze, maar heeft in het secundaire segment juist meer onderhandelingsruimte. Ook de regionale verschillen worden groter. Utrecht en Noord-Holland lopen voorop in de beschikbaarheid van hoogopgeleid personeel, wat hun aantrekkingskracht als vestigingsplaats versterkt.

Vooruitblik

Volgens Cushman & Wakefield is de renteontwikkeling de belangrijkste factor voor de tweede helft van het jaar. Het bureau verwacht dat kwaliteit, duurzaamheid en bereikbaarheid leidend blijven in de kantorenmarkt, dat de woningmarkt normaliseert binnen een structureel krappe situatie en dat logistiek sterke fundamenten houdt bij voorzichtige beleggers. Of het jaarvolume van € 12 miljard wordt gehaald, hangt in belangrijke mate af van de rente en de mate waarin binnenlandse en internationale beleggers hun voorzichtigheid laten varen.

Lees ook: CBRE: sterkste eerste kwartaal ooit met €4,1 miljard, kantoorbeleggingen stijgen 69% · CBRE: beleggingsvolume derde kwartaal 2025 naar €2,9 miljard, hotels en leisure groeien 80%

Bron: Cushman & Wakefield – Netherlands Outlook 2026 | Mid-Year Edition · Rapport (pdf)