De gemeente Bergen in Limburg krijgt het multifunctionele centrum Den Asseldonk in Nieuw Bergen terug van exploitant Optisport. De Rechtbank Limburg (zittingsplaats Roermond) heeft op 15 april 2026 geoordeeld dat Optisport als erfpachter en exploitant verantwoordelijk is voor al het onderhoud van het gebouw, ook het groot onderhoud, en dat de gemeentelijke onderhoudsbijdrage niet kostendekkend hoeft te zijn. Omdat Optisport schriftelijk had laten weten financieel niet verantwoordelijk te zijn voor achterstallig onderhoud, mocht de gemeente de exploitatieovereenkomst ontbinden. Daarmee is ook de erfpacht geëindigd. Optisport moet het gebouw binnen twee maanden ontruimen. De uitspraak is gepubliceerd onder ECLI:NL:RBLIM:2026:2869.

Den Asseldonk: sporthal, zalen, horeca en bibliotheek onder één dak

Den Asseldonk is een multifunctioneel gebouw in Nieuw Bergen, de hoofdplaats van de gemeente Bergen. Het complex omvat onder meer een sporthal die door verschillende sportverenigingen wordt gebruikt, een evenementenzaal, een fitnesscentrum en horeca. Ook het maatschappelijk werk en de lokale bibliotheek maken gebruik van het gebouw. Het pand is plaatselijk bekend als Den Asseldonk 2 en kadastraal bekend als gemeente Bergen, sectie D, nummers 5239, 6570 en 688.

De gemeente is eigenaar. In 1999 gaf zij het gebouw in erfpacht uit aan E.S.N. Bergen B.V., de rechtsvoorgangster van Optisport Bergen B.V. Optisport verwierf in 2017 de aandelen van ESN. Al in september 2016 sloten de gemeente en Optisport een exploitatieovereenkomst, die eerdere overeenkomsten tussen partijen verving. Sindsdien exploiteert Optisport het gebouw als multifunctioneel centrum. De rechtsverhouding tussen partijen wordt volgens de rechtbank volledig bepaald door twee documenten: de erfpachtovereenkomst (vastgelegd in een notariële akte) en de exploitatieovereenkomst.

Het is een constructie die veel gemeenten kennen. Zij blijven eigenaar van sport- en maatschappelijk vastgoed, maar dragen het beheer en de exploitatie over aan een private partij, vaak met een recht van erfpacht en een jaarlijkse gemeentelijke bijdrage. De verdeling van de onderhoudslasten is in zulke contracten een gevoelig punt – en dat bleek ook hier.

Jarenlang overleg over achterstallig onderhoud

De gemeente was al meerdere jaren van mening dat het gebouw achterstallig onderhoud had, en ontving klachten van gebruikers. Volgens de rechtbank was het onderhoud tussen partijen in ieder geval sinds 2021 onderwerp van overleg. De gemeente organiseerde op 5 juni 2023 een gebruikersoverleg. De klachten kwamen ook aan de orde in de gemeenteraadsvergadering van 7 november 2023. Op 3 juni 2024 volgde een tweede gebruikersoverleg.

Bij brief van 16 oktober 2024 vroeg de gemeente Optisport aandacht voor de onderhoudsachterstand. In een overleg op 4 november 2024 bleek dat partijen het fundamenteel oneens waren over de vraag wie het (groot) onderhoud uiteindelijk moest financieren. In brieven van 13 december 2024 en 29 januari 2025 stelde Optisport financieel niet verantwoordelijk te zijn voor het achterstallige onderhoud. In de laatste brief schreef Optisport, zo staat in het vonnis, met zoveel woorden dat er sprake was van achterstallig groot onderhoud.

De gemeente reageerde via haar advocaat op 18 februari 2025 met de ontbinding van de exploitatieovereenkomst per 1 mei 2025. Optisport liet op 11 maart 2025 via haar advocaat weten het gebouw niet te zullen ontruimen en de exploitatie onverminderd voort te zetten.

Wat partijen vorderden

De gemeente vroeg de rechtbank om een verklaring voor recht dat zij de exploitatieovereenkomst rechtsgeldig had ontbonden per 1 mei 2025, en dat de erfpacht op diezelfde datum was geëindigd. Subsidiair vroeg zij om ontbinding door de rechter en om een verklaring dat de erfpacht rechtsgeldig was opgezegd per 1 juli 2025 of 1 juni 2026. Verder vorderde de gemeente ontruiming binnen twee weken op straffe van een dwangsom van € 10.000 per dag met een maximum van € 500.000, medewerking aan een ‘warme overdracht’ van de exploitatie en schadevergoeding op te maken bij staat.

Optisport stelde een tegenvordering in. Zij wilde voor recht verklaard zien dat de gemeente toerekenbaar tekort was geschoten en aansprakelijk was voor haar schade. Daarnaast vorderde zij € 189.893,28 aan exploitatiebijdragen over 2025, inclusief btw en 15 procent incassokosten, plus wettelijke handelsrente, en een schadevergoeding op te maken bij staat.

De kernvraag: wie betaalt het groot onderhoud?

Beide partijen onderscheidden drie soorten onderhoud: klein onderhoud, contractonderhoud en groot onderhoud. De gemeente stelde dat al het onderhoud voor rekening en risico van Optisport komt, en dat de gemeente alleen een contractueel vastgestelde bijdrage hoeft te leveren. Optisport stelde dat klein en contractonderhoud weliswaar voor haar rekening kwamen, maar dat groot onderhoud een ‘andere status’ had: de gemeente betaalde daarvoor een jaarlijkse bijdrage, waarna Optisport het groot onderhoud uitvoerde binnen het beschikbaar gestelde budget.

De rechtbank volgt de lezing van de gemeente. Zij stelt voorop dat bij de uitleg van overeenkomsten niet kan worden volstaan met een taalkundige benadering, maar dat het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan de afspraken mochten toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Omdat het hier gaat om professionele partijen die hun rechtsverhouding in meerdere schriftelijke documenten hebben vastgelegd, op verschillende momenten en na min of meer uitgebreide onderhandelingen, kent de rechtbank wel groot gewicht toe aan de taalkundige betekenis van de gebruikte woorden. Daarvoor pleit volgens de rechtbank ook dat het gaat om een recht van erfpacht, gevestigd bij notariële akte die in de openbare registers is ingeschreven.

Erfpachtakte: erfpachter onderhoudt en vernieuwt

Het vertrekpunt ligt in de erfpachtovereenkomst uit 1999. Daarin staat dat de erfpachter het complex in alle opzichten in goede staat moet onderhouden, verplicht is tot gehele of gedeeltelijke herbouw als de opstallen om welke reden ook tenietgaan, en dat de kosten van onderhoud en vernieuwing voor rekening van de erfpachter komen, met inachtneming van een raamovereenkomst die later door de exploitatieovereenkomst is vervangen.

De exploitatieovereenkomst van 2016 bepaalt dat de erfpachtakte van toepassing blijft voor zover er niet van wordt afgeweken. Een afwijking van de onderhoudsregel staat er niet in. Integendeel: artikel 43 herhaalt de strekking ervan. Optisport is verantwoordelijk voor het onderhoud in, aan en direct rond Den Asseldonk en moet dat tijdig verrichten. Voor het groot onderhoud betaalt de gemeente jaarlijks een onderhoudsbijdrage, conform artikel 33. Dat artikel regelt een jaarlijkse exploitatiebijdrage van een vast bedrag, uitgesplitst in een deel voor de exploitatie en een deel voor groot onderhoud.

Een ‘bijdrage’ is geen kostendekking

Volgens de rechtbank wijzen de bewoordingen van de artikelen 43 en 33 op een financiële bijdrage van de gemeente in de door Optisport te dragen onderhoudskosten, en niet op een vergoeding die per definitie kostendekkend moet zijn. Dat volgt al uit de gangbare betekenis van het woord ‘bijdrage’: normaal gesproken een aandeel in een groter geheel. De rechtbank noemt als vergelijking de eigen bijdrage in de zorg.

Twee andere argumenten versterken die lezing. De exploitatieovereenkomst als geheel biedt geen aanknopingspunt dat partijen wilden afwijken van de uitdrukkelijke hoofdregel uit de erfpachtakte dat de erfpachter de onderhoudskosten draagt. En de gedachte dat de gemeente alle kosten en daarmee het financiële risico van het groot onderhoud zou dragen, valt niet te rijmen met artikel 32 van de exploitatieovereenkomst, waarin staat dat Optisport de exploitatie geheel voor eigen rekening en risico verzorgt. Dat zou niet ‘geheel voor eigen rekening en risico’ zijn als het groot onderhoud bij de gemeente lag.

De omstandigheid dat partijen herhaaldelijk overlegden over de hoogte van de gemeentelijke bijdrage, en dat Optisport het onderhoud in de praktijk altijd binnen het budget van die bijdrage uitvoerde, acht de rechtbank niet relevant voor de uitleg: zulk overleg past bij beide lezingen. De slotsom is dat Optisport contractueel gehouden is al het onderhoud voor eigen rekening en risico uit te voeren, en dat de gemeente daaraan een contractueel vastgestelde, niet noodzakelijk kostendekkende bijdrage levert.

Ontbinding door een mededeling van de wederpartij

Op die uitleg bouwt de rechtbank de beoordeling van de ontbinding. De gemeente beriep zich op artikel 6:80 lid 1 BW in samenhang met artikel 6:265 BW. Kort gezegd kan een schuldeiser een wederkerige overeenkomst ontbinden als hij uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat die in de nakoming zal tekortschieten. In de brieven van 13 december 2024 en 29 januari 2025 schreef Optisport expliciet financieel niet verantwoordelijk te zijn voor het achterstallige onderhoud. Daaruit mocht de gemeente afleiden dat Optisport haar verplichtingen rond het groot onderhoud niet zou nakomen. De ontbinding per 1 mei 2025 is daarom rechtsgeldig. De rechtbank merkt op dat zo’n ontbinding, anders dan opzegging van een duurovereenkomst, niet aan termijnen is gebonden.

Erfpacht eindigt mee via contractuele koppeling

De vraag of de erfpacht al door tijdsverloop was geëindigd – partijen waren het daarover oneens, en ook over de vraag of de erfpachtovereenkomst na 2023 nog gold – laat de rechtbank uitdrukkelijk in het midden. Dat hoeft niet te worden beslist, omdat partijen in artikel 8 van de exploitatieovereenkomst hebben afgesproken dat bij rechtsgeldige ontbinding van de exploitatieovereenkomst ook de erfpachtovereenkomst eindigt.

De rechtbank ziet die bepaling als een voorwaardelijke beëindiging in onderlinge overeenstemming. Op grond van artikel 3:81 lid 2 onder c BW, in verbinding met artikel 3:98 BW, leidt dat tot een rechtsgeldig einde van de erfpacht. Bij zo’n beëindiging in onderling overleg gelden de wettelijke eisen voor opzegging van erfpacht – opzegging bij exploot met inachtneming van een termijn – niet. Daarmee staat vast dat de erfpacht per 1 mei 2025 is geëindigd.

Ontruiming binnen twee maanden en een ‘warme overdracht’

De rechtbank wijst de primaire vorderingen van de gemeente toe. Optisport moet Den Asseldonk binnen twee maanden na het vonnis ontruimen en ontruimd houden en de sleutels afgeven. De dwangsom wordt beperkt tot € 2.500 per dag met een maximum van € 125.000; de gemeente mag de ontruiming zo nodig met de sterke arm uitvoeren.

Ook de gevorderde ‘warme overdracht’ van de exploitatie wordt toegewezen. Optisport moet afschriften verstrekken van lopende huur- en gebruiksovereenkomsten voor de periode vanaf de ontruiming, een overzicht van mondelinge afspraken met huurders en gebruikers, de agenda met boekingen en reserveringen van ruimtes, een overzicht van wie sleutels van het gebouw heeft en afschriften van de contracten voor gas, water en elektriciteit. De rechtbank baseert die verplichting op artikel 6:2 BW (redelijkheid en billijkheid tussen contractspartijen); Optisport had er inhoudelijk niets tegen ingebracht.

Optisport wordt verder veroordeeld tot schadevergoeding, op te maken bij staat. Dat er enige schade is, staat volgens de rechtbank vast: Optisport schreef zelf dat er achterstallig groot onderhoud was, en naar ervaringsregels brengt het wegwerken daarvan kosten mee. Hoe hoog die schade is, moet in een aparte schadestaatprocedure blijken.

Tegenvorderingen van Optisport afgewezen

De vier tekortkomingen die Optisport de gemeente verweet, kunnen volgens de rechtbank niet worden vastgesteld. Het verwijt dat de gemeente niet jaarlijks € 5.000 had gereserveerd voor esthetisch onderhoud (artikel 48), berust op een onjuiste uitleg: de gemeente moest dat bedrag beschikbaar houden, niet jaarlijks uitbetalen, en zij stelde onweersproken dat het budget beschikbaar was. De stelling dat een wethouder in raadsvergaderingen onjuiste uitlatingen over Optisport had gedaan, was zo vaag onderbouwd – welke uitlatingen, wanneer, in welke context – dat de rechtbank er voorbijgaat. Dat de gemeente gebruikersbijeenkomsten organiseerde, is gelet op de maatschappelijke functie van het gebouw en de publieke taak van de gemeente zonder nadere toelichting niet onrechtmatig. En de verplichting om het meerjarenonderhoudsplan tweejaarlijks te actualiseren (artikel 46) houdt volgens de rechtbank niet meer in dan het tweejaarlijks beoordelen van dat plan.

De vordering van € 189.893,28 aan exploitatiebijdragen over 2025 strandt al omdat de onderliggende overeenkomst rechtsgeldig is ontbonden. Ook de gevorderde schadevergoeding wordt afgewezen: voor de onderhoudskosten zou Optisport, als zij gelijk had gehad, een contractuele vordering hebben gehad in plaats van schade, en over het ‘afhaken’ van gebruikers was nauwelijks iets gesteld.

Optisport wordt in conventie veroordeeld in de proceskosten van € 2.312,47 en in reconventie in € 2.199. Het vonnis is op de belangrijkste onderdelen uitvoerbaar bij voorraad verklaard en gewezen door mr. dr. Kluin.

Betekenis voor gemeenten en exploitanten van maatschappelijk vastgoed

De uitspraak is van belang voor de vele gemeenten die sportaccommodaties, zwembaden en multifunctionele centra via erfpacht en exploitatieovereenkomsten bij private exploitanten onderbrengen. Wie in zo’n contract een ‘onderhoudsbijdrage’ van de gemeente afspreekt, kan daar volgens deze rechtbank niet zonder meer een volledige vergoeding van het groot onderhoud in lezen. Bepalend zijn de hoofdregel in de erfpachtakte en de formulering dat de exploitant de exploitatie geheel voor eigen rekening en risico verzorgt. Juist bij een notariële akte die in de openbare registers is ingeschreven, hecht de rechter veel waarde aan de tekst.

Voor exploitanten laat de zaak zien hoe riskant een schriftelijke weigering kan zijn. Optisports brieven waarin zij zich niet financieel verantwoordelijk verklaarde voor het achterstallig onderhoud, werden door de rechtbank gelezen als een mededeling waaruit de gemeente mocht afleiden dat Optisport niet zou nakomen. Die mededeling gaf de gemeente de ruimte om te ontbinden, zonder dat daarbij termijnen golden. De brief van 29 januari 2025 speelde bovendien een tweede rol: omdat Optisport daarin zelf erkende dat er achterstallig groot onderhoud was, stond ook de schade in beginsel vast.

Voor de praktijk is ook de contractuele koppeling tussen exploitatieovereenkomst en erfpacht interessant. Doordat partijen vooraf hadden afgesproken dat de erfpacht eindigt als de exploitatieovereenkomst rechtsgeldig wordt ontbonden, hoefde de gemeente niet de wettelijke route van opzegging van erfpacht te volgen. De rechtbank beschouwt zo’n clausule als een vooraf overeengekomen beëindiging in onderling overleg. Dat maakt de positie van een grondeigenaar die het beheer van maatschappelijk vastgoed uitbesteedt aanzienlijk sterker – en de positie van de exploitant-erfpachter navenant kwetsbaarder.

De gevorderde ‘warme overdracht’ was uitdrukkelijk gericht op overdracht van de exploitatie van Den Asseldonk aan de gemeente zelf, inclusief lopende huur- en gebruiksovereenkomsten en boekingen vanaf de ontruiming. Of Optisport hoger beroep instelt, blijkt niet uit de gepubliceerde uitspraak.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:RBLIM:2026:2869, Rechtbank Limburg, 15 april 2026