Het gerechtshof Amsterdam heeft op 25 maart 2025 een sportschoolhouder die coronahuurkorting eiste voor een vestiging die pas op 1 februari 2020 openging met lege handen naar huis gestuurd (ECLI:NL:GHAMS:2025:711). Omdat de vestiging vóór de lockdown nauwelijks zes weken open was, kon niet worden vastgesteld welke omzet zij normaal zou hebben gedraaid. Zonder bruikbare referentieomzet valt een omzetdaling niet te meten, en zonder aantoonbare omzetdaling is er geen grond om de huur te verlagen wegens onvoorziene omstandigheden. Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter, die de huurovereenkomst al had ontbonden wegens huurachterstand.

Vierde vestiging, zes weken open

De appellant, in het arrest geanonimiseerd als [appellant], exploiteerde onder een handelsnaam een sportschool met meerdere vestigingen in dezelfde (geanonimiseerde) woonplaats. Volgens de vaststaande feiten opende hij begin 2018 een eerste locatie, begin 2019 een tweede en in september 2019 een derde. Op 1 februari 2020 opende hij een vierde vestiging, in een bedrijfsruimte die hij huurde van de geïntimeerde, in het arrest eveneens geanonimiseerd. Op de huurovereenkomst waren de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte van 11 juli 2003 van toepassing. Artikel 18.2 daarvan bepaalt dat een huurder een boete verbeurt als de huur niet op de vervaldag is betaald.

Vanaf 16 maart 2020 golden de beperkende overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. Sportscholen behoorden in die periode tot de sectoren die langdurig dicht moesten of alleen onder beperkingen open mochten. Op 23 december 2020 vroeg de huurder om huurkorting. Ruim een jaar later, op 19 april 2022, stuurde hij een voorstel met een berekening. De verhuurder vroeg op 3 mei 2022 om door een accountant gewaarmerkte stukken. De huurder vond dat omzetcijfers met een toelichting volstonden.

Op 2 juni 2022 sommeerde de gemachtigde van de verhuurder de huurder om een huurachterstand van € 6.519,59 te voldoen, vermeerderd met rente en incassokosten. Eind juni 2022 schreef die gemachtigde aan een accountant die met de huurder bevriend is dat de vereiste gegevens niet waren aangeleverd en dat er daarom volgens hem geen recht op huurkorting bestond.

Eerste aanleg: ontbinding en ontruiming

De verhuurder stapte naar de kantonrechter in Amsterdam. Hij vorderde onder meer ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming, € 14.234,40 aan huurachterstand tot en met augustus 2022, € 2.100 aan contractuele boete en een maandbedrag van € 1.916,64 aan huur en daarna gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming. De huurder vorderde op zijn beurt huurkorting: 33,5 procent over de periode 15 maart tot en met 31 december 2020, 32,5 procent over heel 2021 en een nader te bepalen korting over 2022 tot het einde van de maatregelen. Volgens de huurder had hij bij toepassing van die kortingen € 14.140,80 te veel huur betaald.

De kantonrechter oordeelde in een vonnis van 23 februari 2023 dat de huurder zijn vordering tot huurprijsvermindering onvoldoende had onderbouwd. De rechter ging daarom uit van de specificatie van de huurachterstand die de verhuurder had gegeven en die de huurder op zichzelf niet had betwist. De huurovereenkomst werd ontbonden en de huurder moest de ruimte binnen veertien dagen na betekening ontruimen. De contractuele boete werd afgewezen. De huurder werd in de proceskosten veroordeeld.

Hoger beroep: alleen nog de korting

De huurder ging op 11 mei 2023 in hoger beroep. Tegen de ontbinding en de ontruiming zelf richtte hij geen grieven. In hoger beroep ging het dus nog uitsluitend om de vraag of hij recht had op huurkorting wegens onvoorziene omstandigheden, en zo ja hoeveel. De mondelinge behandeling bij het hof vond plaats op 13 februari 2025. Daar stond de huurder bij mr. L. Hellinga en de verhuurder bij mr. F.C. Verduijn; in de processtukken trad mr. W.E.A. Stegeman op als advocaat van de verhuurder.

Het hof stelt voorop dat een huurder zich in de context van de coronacrisis op onvoorziene omstandigheden kan beroepen als hij voor zijn omzet afhankelijk is van publiek en als hij door de coronamaatregelen de gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kon exploiteren. Dat vertaalt zich in het algemeen in omzetverlies. Het is aan de huurder om feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, die de conclusie rechtvaardigen dat de omzet zo sterk is teruggelopen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mocht verwachten.

Een belangrijk uitgangspunt in het arrest: artikel 6:258 BW gaat over een verstoring van het evenwicht in de concrete overeenkomst. Het omzetverlies moet daarom worden bepaald voor het huurobject waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, en dat was hier uitsluitend de vierde vestiging. Wat er met de andere drie vestigingen gebeurde, is in beginsel niet relevant.

De referentieomzet als struikelblok

De kern van het geschil was de vraag tegen welke omzet de omzet tijdens de coronamaatregelen moest worden afgezet. Het hof geeft eerst het gebruikelijke uitgangspunt: vergelijk per maand. Omzetten fluctueren in de loop van het jaar en de coronamaatregelen hadden vaak een beperkte duur. Een maand met maatregelen moet daarom in beginsel worden vergeleken met dezelfde kalendermaand in het jaar vóór de maatregelen, en niet met een gemiddelde maandomzet. Bij een vestiging die pas in februari 2020 openging, is die vergelijking echter onmogelijk.

De huurder stelde daarom voor om als referentie de gezamenlijke omzet van alle vier de vestigingen in de periode van 1 februari tot en met 15 maart 2020 te nemen, de enige periode waarin alle vier tegelijk open waren. Het hof ging daar om drie redenen niet in mee.

Ten eerste is een periode van ongeveer zes weken te kort om te kunnen vaststellen dat de omzetdaling daarna (voornamelijk) aan de coronamaatregelen te wijten is.

Ten tweede was de omzet niet gespecificeerd voor de vestiging waarvoor de korting werd gevraagd. De huurder had geen enkele berekening overgelegd van de omzet van deze specifieke vestiging, en onvoldoende toegelicht waarom het onmogelijk was daarvan op zijn minst een onderbouwde schatting te maken. De omzet van de andere drie vestigingen kan in beginsel niet worden gebruikt om korting op deze huur te berekenen. Dat zou volgens het hof mogelijk anders kunnen zijn als alle vestigingen qua oppervlakte, bezoekersaantallen en omzetpotentieel gelijk of sterk vergelijkbaar zouden zijn, maar dat had de huurder niet (voldoende) gesteld of onderbouwd.

Ten derde stond niet vast dat die zes weken representatief waren voor de omzet die met vier vestigingen in het algemeen te verwachten was, mede gelet op het debat tussen partijen over seizoenspatronen in het aantal sporters.

Het hof concludeerde dat op basis van de aangeleverde gegevens niet kon worden vastgesteld in welke mate de omzet van deze vestiging was teruggelopen en of die daling (voornamelijk) aan de coronamaatregelen lag. Daarmee kwam de huurder geen beroep op onvoorziene omstandigheden toe, en dus geen huurkorting.

Omzetpotentieel en verklaringen helpen niet

De huurder betoogde ook dat de omzet over 2019 het omzetpotentieel niet juist weergaf. Volgens het hof verandert dat niets: het is niet zeker dat dat potentieel zou zijn waargemaakt, en het is onduidelijk waarom verlies van potentieel via een huurkorting (mede) voor rekening van de verhuurder zou moeten komen. Verklaringen van twee personen die de huurder had ingebracht, onder wie de bevriende accountant, brachten het hof niet op andere gedachten, omdat ook zij uitgingen van de referentieperiode die het hof had afgewezen.

Billijkheidsgrondslag te laat

In een akte na memorie van antwoord voerde de huurder nog een nieuwe grondslag aan: het hof zou de korting naar billijkheid (ex aequo et bono) moeten vaststellen, in afwijking van de in de rechtspraak ontwikkelde vastelastenmethode. Het hof liet die grondslag onbesproken, omdat zij in strijd met de zogenoemde tweeconclusieregel te laat was aangevoerd. In hoger beroep moeten grieven en nieuwe grondslagen in beginsel in de memorie van grieven worden opgenomen; later aanvoeren is slechts bij uitzondering toegestaan.

Ook de klacht dat de huurder zijn standpunt in eerste aanleg niet goed had kunnen toelichten, faalde: hij had dat in hoger beroep alsnog kunnen doen en had bij die grief dus geen belang. Het bewijsaanbod werd gepasseerd, omdat het geen stellingen betrof die tot een ander oordeel konden leiden. Het hof bekrachtigde het vonnis en veroordeelde de huurder in de proceskosten van het hoger beroep, vastgesteld op € 3.211 (€ 783 griffierecht en € 2.428 advocaatsalaris). Het arrest is gewezen door mr. J.C. Toorman, mr. R.J.M. Smit en mr. M.J.R. Brons.

Juridisch kader: artikel 6:258 BW en coronahuur

De coronajaren hebben in het huurrecht voor bedrijfsruimte een omvangrijke stroom procedures opgeleverd. Huurders van winkels, horeca, sportscholen en andere publieksfuncties beriepen zich op artikel 6:258 BW, dat de rechter de bevoegdheid geeft een overeenkomst te wijzigen of gedeeltelijk te ontbinden als zich onvoorziene omstandigheden voordoen die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding niet mag verwachten. In de lagere rechtspraak is daarvoor een rekenmethode ontwikkeld die bekendstaat als de vastelastenmethode: de huur wordt beschouwd als onderdeel van de vaste lasten, en het omzetverlies wordt over huurder en verhuurder verdeeld, met een correctie voor ontvangen overheidssteun zoals de TVL. Het hof verwijst in dit arrest uitdrukkelijk naar die methode.

Iedere variant van die rekenmethode heeft één gemeenschappelijk vertrekpunt: een vergelijking tussen de omzet tijdens de maatregelen en een referentieomzet zonder maatregelen. Dit arrest laat zien wat er gebeurt als die referentie ontbreekt. Een nieuwe vestiging zonder omzetgeschiedenis is daarbij extra kwetsbaar. De huurder moet dan op een andere manier aannemelijk maken wat de normale omzet zou zijn geweest, bijvoorbeeld via een onderbouwde schatting op basis van vergelijkbare vestigingen. Dat kan volgens het hof hooguit als die vestigingen echt vergelijkbaar zijn wat betreft oppervlakte, bezoekersaantallen en omzetpotentieel.

Lessen voor huurders en verhuurders

Voor huurders met meerdere vestigingen is de belangrijkste les dat de administratie per vestiging moet worden bijgehouden. Wie omzetcijfers alleen op concernniveau rapporteert, kan per huurovereenkomst moeilijk een omzetdaling aantonen. Ook het tijdig aanleveren van gegevens speelt een rol. In deze zaak vroeg de verhuurder om door een accountant gewaarmerkte cijfers; de huurder vond dat niet nodig. Het hof sprak zich niet uit over de vraag of de verhuurder die waarmerking mocht eisen, maar oordeelde wel dat de wél aangeleverde cijfers tekortschoten.

Voor verhuurders bevestigt het arrest dat een huurder die huurkorting claimt, zelf de onderbouwing moet leveren, en dat een huurachterstand kan leiden tot ontbinding en ontruiming als die onderbouwing ontbreekt. Wel valt op dat de kantonrechter de contractuele boete uit de algemene bepalingen afwees; die afwijzing speelde in het arrest van het hof geen rol meer.

Kantoormodel voor een sportschool

Een detail uit de vaststaande feiten verdient aandacht: op de huurovereenkomst voor deze sportschool waren de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte van 11 juli 2003 van toepassing. In de praktijk worden de ROZ-modellen voor kantoorruimte vaker gebruikt voor bedrijfsruimte die niet als winkelruimte in de zin van artikel 7:290 BW wordt aangemerkt; voor winkelruimte bestaat een afzonderlijk model. Of de gehuurde ruimte juridisch als 290-bedrijfsruimte of als overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) kwalificeerde, kwam in het arrest niet aan de orde. Voor de coronakorting maakte dat ook geen verschil: artikel 6:258 BW geldt voor beide categorieën. Voor de vraag welke bescherming een huurder geniet bij opzegging en ontruiming kan die kwalificatie in andere zaken wel bepalend zijn.

Huurachterstand als hefboom

De zaak illustreert ook hoe een geschil over coronakorting kan omslaan in een ontruimingszaak. Er was een huurachterstand ontstaan, terwijl de huurder zich op een recht op korting beriep dat volgens hem tot een terugbetaling zou leiden. Toen de rechter die korting niet onderbouwd vond, bleef er een betalingsachterstand over die volgens de kantonrechter de ontbinding rechtvaardigde. Het algemene verbintenissenrecht biedt die mogelijkheid: een tekortkoming in de nakoming geeft de wederpartij in beginsel de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden (artikel 6:265 BW), tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis die ontbinding niet rechtvaardigt. Voor huurders is de les dat het eenzijdig inhouden van huur in afwachting van een kortingsdiscussie een reëel risico is, zeker als de cijfers om de korting te onderbouwen niet op orde zijn. Een veiliger route is betalen onder protest of voorbehoud en de korting langs onderhandeling of procedure terugvorderen.

Procesrechtelijk onderstreept de zaak het belang van de tweeconclusieregel. Een alternatieve grondslag, zoals een vaststelling naar billijkheid, moet in de memorie van grieven worden opgenomen en niet pas in een latere akte.

Wat volgt

Met het arrest blijven de ontbinding van de huurovereenkomst en de afwijzing van de huurkorting in stand. Tegen het arrest staat in beginsel beroep in cassatie open bij de Hoge Raad, binnen drie maanden. Of daarvan gebruik is gemaakt, is uit de gepubliceerde uitspraak niet op te maken. Voor de bredere markt is de uitspraak een van de vele coronahuurzaken die vijf jaar na de eerste lockdown nog in hoger beroep worden afgewikkeld, met als rode draad dat de huurder zijn omzetverlies per gehuurd object hard moet maken.

Bron: Rechtspraak.nl – Gerechtshof Amsterdam, ECLI:NL:GHAMS:2025:711