De Rechtbank Noord-Nederland heeft op 29 mei 2026 de omgevingsvergunning voor een herontwikkeling in het Friese Witmarsum met een kinderopvang en zestien appartementen formeel vernietigd, maar laat de vergunning toch gewoon in stand. Het college van burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân had volgens de rechter in eerste instantie onvoldoende uitgelegd waarom een gebouw van deels drie bouwlagen past in een buurt met vooral laagbouw, en had zich niet zonder meer mogen verlaten op een summier welstandsadvies. Na een tussenuitspraak van 4 februari 2026 (ECLI:NL:RBNNE:2026:4382) repareerde de gemeente die gebreken; de einduitspraak (ECLI:NL:RBNNE:2026:4383) bevestigt dat herstel. Voor ontwikkelaars is de zaak een les in hoe een motivering over bouwhoogte en welstand eruit moet zien om een vergunning procesbestendig te maken.

Het bouwplan: kinderopvang en appartementen op een maatschappelijk perceel

Op het perceel in Witmarsum zit al een kinderopvang. BruZan Ontwikkeling B.V. uit Leeuwarden diende op 3 februari 2023 een aanvraag in om de locatie te herontwikkelen: twee nieuwe gebouwen met in totaal zestien appartementen en een nieuwe ruimte voor de kinderopvang. Het geldende bestemmingsplan ‘Dorpen Noord/West 2’ gaf het perceel de bestemming ‘maatschappelijk’. Wonen is binnen die bestemming niet toegestaan, de beoogde gebouwen vielen buiten het bouwvlak en de maximale afmetingen werden ruim overschreden. Op het perceel gold een maximale bouwhoogte van drie meter.

Het college besloot daarom van het bestemmingsplan af te wijken met een zogeheten buitenplanse afwijking, onderbouwd met een ruimtelijke onderbouwing van 19 juli 2023. Op 12 oktober 2023 lag een ontwerpbesluit ter inzage, waarop omwonenden zienswijzen indienden. Die leidden tot aanvullend akoestisch onderzoek, omdat het speelplein van de kinderopvang van de zuid- naar de noordkant van het perceel zou verhuizen en daarmee dichter bij woningen kwam te liggen. Op 12 maart 2025 verleende het college de omgevingsvergunning.

Omdat de aanvraag vóór 1 januari 2024 is ingediend, beoordeelde de rechtbank de zaak nog volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Artikel 4.3 van de Invoeringswet Omgevingswet bepaalt dat voor aanvragen van vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet het oude recht blijft gelden totdat het besluit onherroepelijk is. Omdat het project onder de Crisis- en herstelwet (Chw) valt, gelden daarnaast versnelde procesregels.

Wat de omwonenden aanvoerden

Vier groepen omwonenden stelden beroep in. Zij vonden dat het bouwplan met deels drie bouwlagen te hoog en te massaal is voor een omgeving die vooral bestaat uit grondgebonden woningen van één bouwlaag met een steile kap. Verder voerden zij aan dat er onvoldoende participatie was geweest, dat een bezonningsstudie ontbrak, dat het akoestisch onderzoek uitging van de verkeerde gebiedstypering, dat hun privacy werd aangetast door inkijk vanuit de appartementen en dat het welstandsadvies niet deugde. Ook beriepen zij zich op een planregel die rond een molen de bouwhoogte beperkt.

Tussenuitspraak: twee motiveringsgebreken

In de tussenuitspraak van 4 februari 2026 liep de rechtbank alle punten langs. Het merendeel van de beroepsgronden haalde het niet.

Verklaring van geen bedenkingen. De rechtbank toetste ambtshalve of de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen had moeten afgeven. Zonder zo’n verklaring, of een geldig aanwijzingsbesluit van de raad, is het college onder de Wabo niet bevoegd om bij een buitenplanse afwijking een vergunning te verlenen. Het college kon op de zitting wijzen op een aanwijzingsbesluit van de gemeenteraad van 22 december 2022, waardoor zo’n verklaring hier niet nodig was. Dat het besluit dit niet vermeldde, was een gebrek, maar de rechtbank passeerde het omdat niemand erdoor was benadeeld.

Molenbiotoop. Het beroep op de vrijwaringszone rond de molen strandde op het relativiteitsvereiste van artikel 8:69a van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De bouwhoogtebeperking is volgens de toelichting bij het bestemmingsplan bedoeld om de windvang van de molen te beschermen. Dat is geen belang van de omwonenden, zodat zij zich er niet op kunnen beroepen.

Participatie. De rechtbank vond dat de belangen van omwonenden zorgvuldig in kaart waren gebracht. Er waren gesprekken gevoerd tussen omwonenden, ontwikkelaar en gemeente, het plan was daarop aangepast en de uitgebreide voorbereidingsprocedure bood de gelegenheid voor zienswijzen. Het college hoefde niet bij elke omwonende afzonderlijk een standpunt op te halen.

Bezonning. Het college legde bij het verweerschrift alsnog een bezonningsstudie over, waarin werd getoetst aan de zogeheten lichte TNO-norm: minimaal twee mogelijke zonuren per dag in de periode van 19 februari tot 21 oktober. Uit de studie bleek dat er op enkele momenten in de winter iets meer schaduw valt in een aantal tuinen. Volgens de rechtbank was die extra schaduw zo beperkt dat het niet uitmaakte welke norm werd gebruikt.

Geluid. Het akoestisch onderzoek mocht uitgaan van het omgevingstype ‘gemengd gebied’ uit de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering, en niet van ‘rustige woonwijk’. Doorslaggevend was niet hoe de panden feitelijk worden gebruikt, maar wat het bestemmingsplan toestaat: in de omgeving liggen ook maatschappelijke en gemengde bestemmingen, waar bedrijvigheid in de lichte milieucategorieën, detailhandel en dienstverlening zijn toegestaan.

Privacy. Tussen de perceelsgrenzen van de eisers en de gevels van de nieuwbouw ligt volgens het college vijftien tot twintig meter, wat de eisers niet betwistten. Bomen en bebouwing beperken de inkijk deels, en de ontwikkelaar had balkons en woonkamers aan de straatkant gesitueerd, weg van de tuinen van de buren. De aantasting van de privacy was daarom niet onevenredig.

Waar het misging: bouwhoogte en welstand

Op twee punten kreeg de gemeente ongelijk. Het eerste ging over de bouwhoogte. Het bouwplan overschrijdt de toegestane drie meter met 3,54 meter bij de tweede bouwlaag en met 7,18 meter bij de derde bouwlaag, die tot 10,18 meter reikt. De ruimtelijke onderbouwing besteedde daar volgens de rechtbank nauwelijks aandacht aan: er werd alleen in algemene termen vermeld dat de bouwhoogten variëren en dat de locatie zich leent voor een afwijkend bebouwingsbeeld. Het college vulde de motivering later aan met een verwijzing naar de bouwhoogten die het bestemmingsplan bij de omliggende bestemmingen toestaat (acht tot tien meter) en naar een zorgcentrum met drie bouwlagen op ongeveer 200 meter afstand. Dat was niet genoeg. De rechtbank vond dat het college niet had uitgelegd waarom hoogte, vorm en volume samen, op deze specifieke plek, passend zijn tussen woningen die grotendeels één bouwlaag hebben. Een gebouw van vergelijkbare hoogte op 200 meter afstand zegt weinig over de ruimtelijke aanvaardbaarheid op de bouwlocatie zelf.

Het tweede gebrek ging over welstand. Het welstandsadvies van commissie Hûs en Hiem van 27 maart 2023 bestond uit één standaardzin: het plan voldeed aan de redelijke eisen van welstand. In een latere reactie op de beroepsgronden schreef de commissie dat zij ervan was uitgegaan dat de gemeente planologisch zou meewerken, met inbegrip van de afwijkende bouwhoogte. Voor de rechtbank bleef daardoor onduidelijk of de commissie het plan wel aan de criteria voor het welstandsgebied ‘recente woonbuurten’ had getoetst, en op welke punten zij juist geen oordeel had gegeven. Het college kon die onduidelijkheid op de zitting niet wegnemen.

De rechtbank paste de bestuurlijke lus toe (artikel 8:51a Awb). Het college kreeg zes weken om beide gebreken te herstellen, met een aanvullende motivering of zo nodig met een nieuw besluit.

Einduitspraak: herstel geslaagd, vergunning blijft staan

Het college maakte gebruik van die kans. Het leverde een aanvullende motivering in, samen met een uitgebreidere onderbouwing van de welstandscommissie en het voorlopig ontwerp. De eisers reageerden schriftelijk; een tweede zitting volgde niet.

Op de bouwhoogte voerde het college onder meer aan dat de huidige lage bebouwing vooral het gevolg is van de maatschappelijke functie, waarvoor bestemmingsplannen doorgaans lagere hoogten toestaan. Volgens het college kenmerkt de omgeving zich door een gevarieerd bebouwingsbeeld, van één of twee bouwlagen tot grotere voormalige boerderijen, met in de richting van de dorpskern al gebouwen van acht tot tien meter hoog op korte afstand. De derde bouwlaag beslaat ongeveer de helft van het bouwvolume en staat in het midden van het perceel, op ruime afstand van de buren. Ook wees het college op de bijdrage aan de woningbouwopgave en op het behoud van de kinderopvang in het dorp.

De eisers betoogden dat in de omliggende bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Gemengd’ een goothoogte van maximaal 3,5 meter geldt, dat er per bouwvlak maar één woning mag staan en dat er alleen woonhuizen als hoofdgebouw zijn toegestaan. Dat haalde het niet. Volgens de rechtbank sluit een maximale goothoogte hoge bebouwing niet uit, en is het aantal toegestane woningen in de omgeving niet relevant voor de vraag of hoogte, vorm en volume op deze plek passen. Doorslaggevend was dat er in de omgeving feitelijk hogere gebouwen staan en dat het planologisch mogelijk is om hoger te bouwen. Daarnaast vond de rechtbank dat de positie van de derde bouwlaag voldoende verklaart waarom er geen onevenredige ruimtelijke of visuele aantasting ontstaat.

Ook het welstandsgebrek was hersteld. Uit de aanvullende onderbouwing bleek dat de commissie de criteria voor ‘recente woonbuurten’ had gebruikt, en daarbinnen het plan had beoordeeld als een gebouw met een bijzondere functie in de wijk, niet als reguliere woning. Volgens de commissie hebben gebouwen voor wijkvoorzieningen een eigen beeld, dat wel enige samenhang met de omgeving moet tonen. De commissie wees op de verdeling in twee en drie bouwlagen, die het volume visueel verkleint, op een kapvorm die het midden houdt tussen een plat dak en een traditionele zadelkap, en op het gebruik van metselwerk. De rechtbank kon die redenering volgen: het gaat om appartementen in een complex met een kinderopvang, niet om grondgebonden woningen. Omdat de commissie terecht niet aan de woningcriteria had getoetst, deed het er niet toe dat het plan daar niet aan zou voldoen.

De uitkomst is een bekend patroon in het bestuursrecht. De rechtbank verklaarde het beroep gegrond en vernietigde het besluit, omdat het oorspronkelijk gebrekkig gemotiveerd was. Met toepassing van artikel 8:72, derde lid, Awb liet zij de rechtsgevolgen in stand. Voor de ontwikkelaar betekent dat dat de vergunning overeind blijft. De gemeente moet wel het griffierecht van € 194 vergoeden en betaalt proceskosten: € 1.918,96 aan eisers IV (twee punten van € 934 voor rechtsbijstand plus reiskosten) en € 50,96 aan reiskosten aan eisers I. Parkeerkosten werden niet vergoed.

Juridisch kader: afwijken van het plan en de welstandstoets

De zaak draait om twee toetsen die bij vrijwel elke binnenstedelijke herontwikkeling terugkomen. De eerste is de buitenplanse afwijking van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de Wabo. Die mag alleen worden verleend als het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Het college heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De rechter beoordeelt niet zelf of het plan goed is, maar alleen of het besluit rechtmatig is, en dus ook of de nadelige gevolgen voor omwonenden niet onevenredig zijn in verhouding tot het doel. De ruimtelijke onderbouwing moet dragen waarom een afwijking op juist deze locatie aanvaardbaar is. Een verwijzing naar wat elders in de buurt staat of mag, volstaat niet zonder meer.

De tweede toets is welstand, op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder d, van de Wabo. Een college is niet aan een welstandsadvies gebonden, maar mag het overnemen als het zorgvuldig tot stand is gekomen, de redenering begrijpelijk is en de conclusie aansluit op die redenering. Dat verandert als een belanghebbende onderbouwd stelt dat het advies onjuist of onvolledig is. In dat geval moet het college verder kijken. De rechtbank verwees daarbij naar eerdere uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, waaronder ECLI:NL:RVS:2020:2873 en ECLI:NL:RVS:2024:3086. Over de vraag of een verklaring van geen bedenkingen nodig was, verwees zij naar ECLI:NL:RVS:2022:3858, en over de toepassing van de bestuurlijke lus naar ECLI:NL:RVS:2024:2853. In de einduitspraak benadrukte de rechtbank dat zij niet mag terugkomen op oordelen die zij in de tussenuitspraak zonder voorbehoud heeft gegeven, met verwijzing naar ECLI:NL:RVS:2011:BR5704 en ECLI:NL:RVS:2012:BX4694.

De Crisis- en herstelwet geldt hier omdat het project valt onder categorie 3.1 van bijlage I bij die wet, die gaat over woningbouwprojecten van een bepaalde omvang. In de praktijk betekent dat onder meer dat in hoger beroep alle gronden binnen de beroepstermijn van zes weken moeten worden ingediend. Gronden die later komen, worden niet meer behandeld.

Voor aanvragen die vanaf 1 januari 2024 zijn ingediend, geldt de Omgevingswet. Daar heet de buitenplanse afwijking een buitenplanse omgevingsplanactiviteit en is de maatstaf van een ‘goede ruimtelijke ordening’ vervangen door een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. De kern van deze uitspraak blijft daar overeind: een bestuursorgaan moet concreet en locatiegebonden uitleggen waarom een afwijking aanvaardbaar is. Ook onder de Omgevingswet speelt welstand een rol, met regels die gemeenten in hun omgevingsplan en welstandsbeleid vastleggen.

Wat betekent dit voor ontwikkelaars en gemeenten?

Voor ontwikkelaars en beleggers die een maatschappelijk perceel willen herontwikkelen tot woningen of een gemengd programma, biedt de zaak een aantal praktische lessen.

• Onderbouw hoogte, vorm en volume samen. Een ruimtelijke onderbouwing die alleen de bandbreedte van bouwhoogten noemt, is kwetsbaar. Leg uit waarom het volume op deze plek past: zichtlijnen, afstand tot de buren, positie van de hoogste delen en de overgang naar de omliggende bebouwing. In deze zaak werd het herstel vooral gedragen door de centrale ligging van de derde bouwlaag en door hogere gebouwen in de directe omgeving.
• Zorg voor een inhoudelijk welstandsadvies. Een advies van één zin werkt zolang niemand het aanvecht. Onderbouwen eisers dat het advies tekortschiet, dan moet het college meer laten zien. Een advies dat expliciet noemt aan welke criteria is getoetst en welk gebiedstype geldt, voorkomt een bestuurlijke lus.
• Leg de planologische medewerking vast. De welstandscommissie had hier geadviseerd in de veronderstelling dat de gemeente aan de hogere bouwhoogte zou meewerken. Dat is gebruikelijk, maar het moet dan wel blijken uit het advies of de motivering.
• Participatie hoeft geen consensus op te leveren. De rechtbank accepteerde dat gesprekken met omwonenden, aanpassingen van het plan en de zienswijzeprocedure genoeg waren. Leg zulke aanpassingen wel goed vast.
• Kijk naar de planologische typering van de omgeving. Voor geluid en milieuzonering telt wat het bestemmingsplan toestaat, niet alleen hoe de panden nu worden gebruikt.
• Reken op vertraging, niet altijd op vernietiging. Zelfs als een beroep gegrond is, kan de vergunning blijven staan als de gemeente de gebreken herstelt. De procedure kost wel tijd: tussen vergunning en einduitspraak zat ruim veertien maanden, en daarna kan nog hoger beroep volgen.

Wat er nu volgt

Tegen de einduitspraak en de tussenuitspraak staat hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, binnen zes weken na verzending van de uitspraak. Omdat de Crisis- en herstelwet van toepassing is, moeten de gronden direct in het hogerberoepschrift staan. Of een van de partijen in hoger beroep gaat, is nog niet bekend. Bij een spoedeisend belang kan een partij de voorzieningenrechter van de Raad van State om een voorlopige voorziening vragen. Zolang dat niet gebeurt, blijft de vergunning voor de kinderopvang met zestien appartementen in stand.

Lees ook: Raad van State: Delft mocht transformatie kantoor naar studentenwoningen weigeren en Herontwikkeling Grand Hotel Central Rotterdam mag door: Raad van State verwerpt hoger beroep.

Bron: Rechtbank Noord-Nederland, 29 mei 2026, ECLI:NL:RBNNE:2026:4383 (einduitspraak)

Bron: Rechtbank Noord-Nederland, 4 februari 2026, ECLI:NL:RBNNE:2026:4382 (tussenuitspraak)

Beeld: “Moon and Tower Crane” by Beige Alert, CC BY 2.0 (Flickr). Sfeerbeeld, niet het betreffende project.