Een verhuurder die zich voor het herstel van een lekkage afhankelijk opstelt van de gemeente en van aannemers, kan zich daar tegenover de huurder niet achter verschuilen. Dat blijkt uit een tussenvonnis van de kantonrechter in de Rechtbank Overijssel van 22 september 2026 (ECLI:NL:RBOVE:2026:5887). De exploitanten van een cafetaria krijgen met ingang van 1 februari 2026 voorlopig 15 procent korting op de huur van hun bedrijfsruimte, omdat water al sinds eind 2023 de kelder binnendringt. Een contractueel beding dat huurkorting en gevolgschade uitsluit, helpt de verhuurder niet, voor zover de schade voortkomt uit het trage herstel. Op een tweede klacht, over een elektrische installatie die het verbruik van verschillende ruimten door elkaar laat lopen, krijgen de huurders daarentegen geen gelijk. De zaak loopt nog: de kantonrechter wil een deskundige laten bepalen welk herstel nog nodig is.

Een cafetaria met kelder en een pand vol gedeelde meters

De huurders zijn een vennootschap onder firma en haar twee vennoten. Zij huren sinds 1 januari 2012 de begane grond en de kelder van een pand dat verder bestaat uit drie bovenwoningen met een gemeenschappelijke ruimte en een kantoorruimte. Op de begane grond drijven zij een cafetaria. De kelder stellen zij beschikbaar voor vergaderingen, feesten en bijeenkomsten. Een van de vennoten huurt daarnaast een van de bovenwoningen, waar beide vennoten wonen. Volgens het vonnis bedraagt de huur inmiddels € 2.331,76 per maand voor de bedrijfsruimte en € 613,69 per maand voor de bovenwoning. De verhuurder is eigenaar van het gehele pand. De partijnamen zijn in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd; het vonnis vermeldt wel dat het pand in de gemeente Dinkelland ligt.

In 2014 sloten partijen een aanvullende overeenkomst over de verrekening van de nutsvoorzieningen. De energiecontracten voor het hele pand staan op naam van de huurders. De verhuurder betaalt hun een maandelijks voorschot voor het verbruik van twee bovenwoningen, die eigen tussenmeters hebben, en jaarlijks wordt aan de hand van die tussenmeters afgerekend.

Van verstopte dakoverloop tot vier lekkagerapporten

Een eerste lekkage bij het toilet in de kelder meldden de huurders in oktober 2019. Volgens de verhuurder kwam die door een verstopte dakoverloop vol bladeren; de verstopping werd verholpen. In het najaar van 2023 voerde de gemeente bestratingswerk uit rond het pand. In december 2023 meldden de huurders opnieuw een lekkage in de kelder, nu bij het plafond ter hoogte van de garderobe en de toiletten. De verhuurder nam contact op met de gemeente, die in januari en juni 2024 het straatwerk herstelde.

Daarna volgde een reeks onderzoeken. Een lekdetectiebedrijf dat de huurders inschakelden, concludeerde in juli 2024 dat grondwater via openingen en scheuren in de bodem langs de gevel naar binnen kwam en adviseerde gevelisolatie en een drain aan de straatzijde. Een vochtbestrijdingsbedrijf dat de verhuurder inschakelde, kwam in oktober 2024 tot de conclusie dat het water vermoedelijk via de gevel binnenkwam, mede doordat het straatwerk deels richting de gevel afloopt. Dat bedrijf adviseerde onder meer de betonnen plaat bij de buitentrap af te dichten, het straatwerk aan te passen en de gevels vrij te graven en van buitenaf waterdicht te maken. In april en/of mei 2025 liet de gemeente herstelwerk uitvoeren en liet ook de verhuurder via een aannemer werkzaamheden verrichten.

Het probleem bleek daarmee niet opgelost. In juli 2025 meldden de huurders een nieuwe lekkage, en enkele dagen later dat de vetput in slechte staat was. Een tweede lekdetectiebedrijf stelde in een rapport van 1 september 2025 vast dat sprake was van een lekkage, meerdere openingen in de buitengevel, vocht- en algvorming en verstopte afvoeren.

Wat de huurders vorderden

De huurders stapten naar de kantonrechter. Zij vroegen een verklaring voor recht dat de vocht-, water- en schimmelproblemen, de stankoverlast, gebrekkige ventilatie, aantasting van vloeren en wanden en de verweven elektrische installatie gebreken zijn in de zin van artikel 7:204 BW, die de verhuurder op grond van artikel 7:206 BW moet herstellen. Daarnaast vorderden zij een concreet herstelprogramma binnen vier weken: blijvend afdichten van gevels en scheuren, een drainagesysteem, het afdichten van de betonplaat bij de buitentrap, aanpassing van het straatwerk, herstel van vochtschade, herstel van ventilatie en afvoeren en vervanging van de vetput.

Financieel ging het om een huurprijsvermindering van 33 procent over de periode juli 2023 tot en met december 2025, volgens de huurders € 21.324,58, met doorlopende korting tot het herstel, en om ruim € 55.000 aan overige schadevergoeding. Verder wilden zij dat de verhuurder de elektrische installaties van bedrijfsruimte, bovenwoning en kantoor zou scheiden, of anders het afrekeningsbeheer volledig zou overnemen. Ook vorderden zij betaling van het voorschot van € 235 per maand dat de verhuurder sinds oktober 2025 niet meer betaalde, en vergoeding van hun werkelijke advocaatkosten.

Het standpunt van de verhuurder

De verhuurder bestreed dat er nog een actieve lekkage was. In april 2025 was de buitenzijde van het pand uitgegraven en de gevel geïmpregneerd; daarmee was het lek volgens haar verholpen. Dat de muren nog vochtig zijn, weet zij aan de huurders, die de kelder onvoldoende zouden ventileren en verwarmen. Het schimmelprobleem zou daarom het gevolg zijn van het gebruik en geen gebrek vormen. Verder wees zij op een pokertoernooi dat in november 2025 in het gehuurde zou zijn gehouden, als aanwijzing dat de ruimte wel bruikbaar was.

Daarnaast beriep de verhuurder zich op de huurovereenkomst. Daarin staat dat de verhuurder op generlei wijze aansprakelijk is voor bedrijfsschade, niet aansprakelijk is voor de gevolgen van zichtbare en onzichtbare gebreken en evenmin voor schade door onder meer regenval, lekkende goten of grond- en rioolwater. Ook voerde de verhuurder aan dat zij voor het herstel afhankelijk was van de gemeente en van derden.

Over de elektra stelde de verhuurder dat het niet-afzonderlijk bemeterde verbruik alleen bestaat uit enkele ledlampen in de gemeenschappelijke ruimte, die aangaan als iemand binnenkomt, en dat het kantoor al jaren niet wordt gebruikt. Een huurder had één keer een elektrische fiets in de gemeenschappelijke ruimte opgeladen en was daarop aangesproken. Zij stelde voor het verbruik te schatten, omdat het op jaarbasis om enkele euro’s gaat.

Tegenover de vordering over het voorschot zette de verhuurder een eigen claim. In 2024 ontdekte zij dat de bovenwoning van de vennoten op de gasmeter van de twee andere woningen was aangesloten, zodat zij jarenlang voor hun gasverbruik had betaald. Na plaatsing van een tussenmeter in maart 2024 berekende zij het verbruik over maart 2019 tot en met februari 2024 op € 7.133,37. Dat bedrag, plus € 731,67 aan buitengerechtelijke incassokosten, vorderde zij in reconventie; het voorschot hield zij in bij wijze van verrekening.

De kantonrechter: de lekkage is een gebrek

Na een mondelinge behandeling op 8 juli 2026 kwam de kantonrechter tot een gemengd oordeel. De lekkage uit 2019 beschouwt de rechter als verholpen en los van de latere problemen. Over de lekkage vanaf december 2023 oordeelt de rechter anders. Het rapport van september 2025 dateert van ná de herstelwerkzaamheden van het voorjaar van 2025 en stelt toch een lekkage en openingen in de gevel vast. Daarnaast hield de dochter van de vennoten van juli tot en met september 2025 vochtmetingen bij, waaruit bleek dat het vochtgehalte van de keldermuren nauwelijks daalde, zowel met een bouwdroger als met natuurlijke ventilatie, en soms zelfs opliep. Die twee stukken samen maken een actieve lekkage volgens de rechter voldoende aannemelijk. De beknopte bevindingen die de verhuurder daartegenover stelde, vond de rechter onvoldoende. Dat in een ongeïsoleerde kelder altijd vocht kan ontstaan, betekent volgens het vonnis niet dat er geen lekkage is.

De huurders hadden ook met stukken onderbouwd dat zij de kelder sinds juli 2024 niet meer kunnen gebruiken; activiteiten van een muziekvereniging, een carnavalsvereniging en een dartclub zijn gestopt. Het pokertoernooi bracht daar geen verandering in: de verhuurder had niet onderbouwd dat het in de kelder plaatsvond, en het ging om een eenmalige gebeurtenis. Stankoverlast en aantasting van vloeren en wanden ziet de rechter als logisch gevolg van de schimmel. De lekkage is daarom een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW dat de verhuurder moet herstellen.

Welk herstel nog nodig is, kan de rechter nog niet vaststellen. Een deel van de gevorderde maatregelen is gebaseerd op adviezen van vóór de werkzaamheden van 2025. De kantonrechter is daarom voornemens één deskundige op het gebied van lekkages aan gebouwen te benoemen, die moet aangeven welke werkzaamheden nodig zijn en wat die kosten. Partijen mogen zich eerst uitlaten over de wenselijkheid, het specialisme en de vragen. Opvallend is dat de rechter afwijkt van het wettelijke uitgangspunt dat de eisende partij het voorschot voor de deskundige betaalt: omdat vaststaat dát er een gebrek is, maar niet hoe groot het herstel en de schade zijn, moeten beide partijen elk de helft voorschieten. Wie de kosten uiteindelijk draagt, volgt in het eindvonnis. De vordering tot vervanging van de vetput sneuvelt, omdat onbetwist is dat die inmiddels is vervangen.

Exoneratiebeding biedt geen dekking bij traag herstel

Het meest principiële punt betreft het beding dat aansprakelijkheid voor bedrijfsschade en gebreken uitsluit. De kantonrechter legt daarnaast andere bepalingen uit hetzelfde contract: onderhoud van daken, goten, buitenlozingen, grondleidingen en buitengevels komt voor rekening van de verhuurder, en de verhuurder zal schade voor de huurder zoveel mogelijk beperken en herstel in overleg laten plaatsvinden. De huurders meldden de lekkage in december 2023 en drongen meermaals aan op herstel. De verhuurder ondernam wel actie, maar volgens de rechter duurde het te lang voordat het werk werd opgepakt, en is het lek tot op heden niet verholpen. Dat de verhuurder afhankelijk was van de gemeente en van derden, valt binnen haar eigen risicosfeer; de huurders hoeven daarom niet eindeloos te wachten. De conclusie: de verhuurder kan zich niet op de uitsluiting van huurprijsvermindering en gevolgschade beroepen, voor zover de schade voortvloeit uit het niet voortvarend herstellen van de lekkage.

De rechter oordeelt verder dat huurprijsvermindering en schadevergoeding naast elkaar kunnen worden gevorderd, omdat zij verschillende schade dekken. De korting compenseert het verminderde huurgenot door vocht en schimmel; de schadevergoeding ziet op omzetverlies door het wegvallen van de kelder, noodmaatregelen zoals een bouwdroger, schade aan vloeren, wanden en inventaris, en kosten om schade en aansprakelijkheid vast te stellen.

Voorlopig 15 procent korting, deel van de kosten direct toewijsbaar

Omdat het huurgenot substantieel is aangetast, vermindert de kantonrechter de huur van de bedrijfsruimte voorlopig met 15 procent, met ingang van 1 februari 2026: de eerste dag van de maand na de maand waarin de dagvaarding werd uitgebracht. De door de huurders gevraagde 33 procent met terugwerkende kracht tot juli 2023 wordt dus in dit stadium niet gevolgd. Over de definitieve korting en het moment waarop die eindigt, beslist de rechter later.

Voor het omzetverlies wil de rechter eerst de cijfers zien: de huurders moeten de jaarstukken van 2020 tot en met 2025 overleggen, plus andere stukken waaruit het verlies door het niet kunnen gebruiken van de kelder blijkt. Een aantal kostenposten acht de rechter wel al toewijsbaar. De kosten van een schilder (€ 212,28), een schoonmaakbedrijf (€ 5.868,50), de huur van een bouwdroger (€ 665,50) en de stroom daarvoor (€ 267,87) zijn met stukken onderbouwd en zijn volgens het vonnis tevergeefs gemaakt, omdat de verhuurder had gesteld dat het lek definitief was verholpen terwijl dat niet zo was. Ook de kosten van de twee lekdetectieonderzoeken (€ 595,95 en € 721,77) en een vochtmeter (€ 99,95) komen voor vergoeding in aanmerking, als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid op grond van artikel 6:96 lid 2 BW. Afgewezen worden de 17 uur aan eigen schoonmaakwerk (€ 204), die niet waren onderbouwd, en de reparatie van rolluiken (€ 392,04), waarvan niet bleek dat die met de lekkage samenhing. Ook de klacht over gebrekkige ventilatie strandt op gebrek aan onderbouwing.

Verweven elektra is geen gebrek

Op het tweede twistpunt krijgt de verhuurder gelijk. Dat het kantoor en de gemeenschappelijke ruimte van de bovenwoningen geen eigen tussenmeter hebben en hun stroomverbruik op de meter van de huurders loopt, erkent de verhuurder. Maar dat de huurders hun eigen verbruik niet exact kunnen aflezen, beperkt volgens de kantonrechter niet hun genot van het gehuurde en is dus geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.

De huurders kunnen ook geen recht op tussenmeters ontlenen aan de aanvullende overeenkomst uit 2014 of aan artikel 7:259 BW. Die overeenkomst regelt alleen dat wordt afgerekend op basis van de bestaande hoofd- en tussenmeters, en artikel 7:259 BW regelt hoe moet worden afgerekend áls er een individuele meter is. Omdat de huurders niet hebben onderbouwd dat het om meer gaat dan enkele ledlampen en één keer opladen van een e-bike, en het dus om een klein, schatbaar bedrag gaat, hebben zij volgens de rechter onvoldoende belang bij volledige scheiding van de installaties. Ook de vordering dat de verhuurder het volledige afrekeningsbeheer overneemt, wordt afgewezen; de verhuurder maakt de afrekeningen al op basis van meterstanden. Wel benadrukt de rechter dat de huurders bij twijfel inzage mogen verlangen in de meterstanden en andere onderliggende stukken.

Voorschot terecht opgeschort

Ook over het gas wint de verhuurder. De huurders betwistten niet dat de verhuurder tot maart 2024 voor het gasverbruik van de bovenwoning van de vennoten heeft betaald. Uit de afspraken van 2014 blijkt volgens de rechter dat partijen wilden afrekenen op werkelijk verbruik, zodat de verhuurder onverschuldigd heeft betaald en recht heeft op terugbetaling. Omdat het werkelijke verbruik niet meer precies te achterhalen is, is een schatting nodig; de berekening van de verhuurder is door de huurders inhoudelijk niet weersproken en acht de rechter redelijk. De verhuurder mocht het voorschot daarom opschorten. In de reconventie zelf neemt de rechter nog geen beslissing: het huurcontract van de bovenwoning staat op naam van één vennoot, en de verhuurder moet uitleggen waarom zij ook de vennootschap en de andere vennoot aanspreekt.

Juridisch kader

De gebrekenregeling van titel 7.4 BW geldt voor alle huur, dus ook voor bedrijfsruimte, ongeacht of die onder artikel 7:290 BW (winkels, horeca en andere publiek toegankelijke ruimten) of onder artikel 7:230a BW valt. Een cafetaria is naar haar aard het type ruimte waarvoor artikel 7:290 BW is geschreven; het vonnis zelf gaat daar niet afzonderlijk op in, omdat het voor de beoordeling van gebreken niet uitmaakt. Artikel 7:204 lid 2 BW omschrijft een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak, of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak de huurder niet het genot kan geven dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Artikel 7:206 BW verplicht de verhuurder op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dat onmogelijk is of onredelijk hoge uitgaven vergt. Artikel 7:207 BW geeft de huurder recht op een evenredige huurvermindering zolang het genot door een gebrek is verminderd, en artikel 7:208 BW regelt de aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade door een gebrek.

Bij bedrijfsruimte mogen partijen van deze regels afwijken, en exoneratiebedingen zoals in deze zaak komen veel voor. Artikel 7:209 BW zet daar een grens: een verhuurder kan zich niet beroepen op een beding dat zijn aansprakelijkheid voor gebreken beperkt als hij het gebrek bij het aangaan van de huur kende of behoorde te kennen. In deze zaak koos de kantonrechter een andere route: niet de wetenschap bij het sluiten van het contract, maar het trage herstel na de melding, gecombineerd met de onderhouds- en schadebeperkingsplicht uit hetzelfde contract, maakt dat de verhuurder zich niet op de uitsluiting kan beroepen.

Eerdere vergelijkbare rechtspraak

De uitspraak staat niet op zichzelf. Het gerechtshof Amsterdam oordeelde op 10 februari 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:333) dat lekkages in een souterrain een gebrek opleverden en dat de huurster recht had op huurprijsvermindering, terwijl de verhuurder overeengekomen vergoedingen verschuldigd was wegens het niet tijdig verhelpen van de lekkages. Op 14 juli 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:1906) kende hetzelfde hof een huurvermindering wegens lekkage toe en oordeelde het dat de verhuurder geen beroep toekwam op een exoneratiebeding, omdat hij al vóór het sluiten van de huurovereenkomst met de lekkage bekend was: de klassieke toepassing van artikel 7:209 BW.

Dat zo’n beding wél kan werken, laat de Rechtbank Noord-Holland zien (ECLI:NL:RBNHO:2021:4125): daar was huurprijsvermindering wegens lekkage en schimmel contractueel uitgesloten en kwam niet vast te staan dat de verhuurder bij het aangaan van de huur al van de gebreken wist. Het gerechtshof Den Haag behandelde in 2021 eveneens een geschil over lekkage in de kelder van een bedrijfsruimte en huurprijsvermindering (ECLI:NL:GHDHA:2021:1788). En de Rechtbank Gelderland koos in juni 2026 in een zaak over lekkage in de kelder van een tandartspraktijk dezelfde aanpak als de Overijsselse kantonrechter: omdat het gebrek op basis van een partijrapport nog niet vaststond, kondigde de rechter de benoeming van een onafhankelijke deskundige aan (ECLI:NL:RBGEL:2026:5160).

Op het niveau van de Hoge Raad is het gebrekbegrip in onder meer het asbestarrest van 3 september 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BM3980) uitgewerkt, en in de coronazaak van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) afgebakend: overheidsmaatregelen die exploitatie beperkten, golden niet als gebrek. Bij fysiek binnendringend water, zoals hier, ligt de kwalificatie als gebrek veel eerder voor de hand; de discussie gaat dan vooral over oorzaak, toerekening en de omvang van het herstel.

Betekenis voor huurders, verhuurders en beleggers

Voor verhuurders en eigenaren van gemengde panden is de les dat een exoneratiebeding geen vrijbrief is om herstel op zijn beloop te laten. Wie een lekkage laat aanslepen, ook als de oorzaak deels bij openbaar straatwerk ligt, loopt het risico dat de rechter het traject binnen de risicosfeer van de verhuurder plaatst. Voor beleggers in kleinere winkel- en horecapanden met bovenwoningen laat de zaak bovendien zien hoe verweven installaties en oude afspraken over nutsverrekening tot een tweede front in een huurgeschil kunnen uitgroeien, al viel dat deel hier in het voordeel van de verhuurder uit.

Voor huurders onderstreept het vonnis het belang van dossiervorming. De huurders kregen gelijk over de lekkage omdat zij een onderzoek van ná het herstel en eigen meetreeksen konden overleggen, en kregen onderzoeks- en noodkosten vergoed omdat zij facturen hadden. Waar onderbouwing ontbrak, zoals bij eigen schoonmaakuren, rolluiken en ventilatie, werd de vordering afgewezen. Ook de gevraagde 33 procent korting met terugwerkende kracht werd in dit stadium niet gehonoreerd.

Praktische tips

• Meld een gebrek altijd schriftelijk en met datum, en herhaal de melding als herstel uitblijft of het probleem terugkeert.
• Laat na herstelwerk opnieuw onderzoek doen: een rapport van vóór het herstel zegt weinig over de vraag of het gebrek nog bestaat.
• Bewaar facturen van noodmaatregelen en onderzoek; die kunnen als schade of als kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid (art. 6:96 lid 2 BW) worden verhaald.
• Verhuurders: reken niet op een exoneratiebeding als het herstel traag verloopt, en stem afhankelijkheden van gemeente of aannemers tijdig en aantoonbaar af met de huurder.
• Leg in gemengde panden vast hoe verbruik wordt bemeterd en verrekend, en controleer periodiek of aansluitingen nog kloppen met de afspraken.
• Houd bij omzetschade rekening met het overleggen van meerjarige jaarstukken; zonder cijfers wordt omzetverlies niet toegewezen.

Wat er nu volgt

De zaak staat weer op de rol van 20 oktober 2026. Beide partijen mogen dan een akte nemen over het voorgenomen deskundigenbericht, waarbij zij elkaar uiterlijk een week eerder hun concept moeten toesturen. De huurders moeten bij die gelegenheid de jaarstukken over 2020 tot en met 2025 en andere bewijsstukken voor het omzetverlies inbrengen; de verhuurder moet aangeven tegen welke procespartijen haar gasvordering zich richt. Alle overige beslissingen zijn aangehouden. Het vonnis is gewezen door mr. J.B. de Groot en uitgesproken door mr. J.M. Marsman.

Bron: Rechtspraak.nl; aanvullend: ECLI:NL:GHAMS:2026:1906, ECLI:NL:GHAMS:2026:333