Een hotelonderneming op Bonaire die al ruim tien jaar een horecaruimte met drie appartementen verhuurt voor USD 2.000 per maand, krijgt haar huurder voorlopig niet uit het pand. Het Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba oordeelde op 30 september 2026 in een tussenvonnis (ECLI:NL:OGEABES:2026:235) dat de huurovereenkomst tussen Happiness Hotel B.V. en Lee’s Corner B.V. niet op 1 november 2024 is geëindigd. Het optiebeding in het contract geeft de huurder volgens de rechter het recht om de huur met tien jaar te verlengen. Een beroep op dwaling strandt, net als de vordering tot betaling van USD 6.201 per maand. Over de vraag wie het achterstallige groot onderhoud moet betalen, is het laatste woord nog niet gesproken.

Twintig jaar huur, of tien?

Op 31 oktober 2014 sloten Happiness Hotel als verhuurder en Lee’s Corner als huurder een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte en drie appartementen op Bonaire. In de bedrijfsruimte zit het restaurant Beer and Burgers; de drie appartementen verhuurt Lee’s Corner door als woonruimte aan derden. De huur bedroeg USD 2.000 per maand exclusief belasting en is gedurende de looptijd nooit verhoogd.

Over de duur staat in het contract dat de huur is aangegaan voor twee keer vijf jaar en nog eens twee keer vijf jaar, ingaand op 1 november 2014. Vóór de ondertekening is daar het woord optie bij geschreven. Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst in elk geval voor tien jaar gold, en dat aanvankelijk twintig jaar was beoogd. Hun conflict gaat over wat er na die eerste tien jaar gebeurt.

Kort na het sluiten van het contract veranderde de leiding bij de huurder: per 1 januari 2016 nam een nieuwe bestuurder het roer over van de bestuurder die het contract had getekend. De verhuurder stelt dat de samenwerking daarna anders verliep dan afgesproken, vooral wat betreft het onderhoud van het pand.

Het conflict liep al eerder hoog op. In een kort geding dat Happiness Hotel tegen Lee’s Corner aanspande, vorderde de verhuurder ontruiming en schadevergoeding. De rechter in kort geding oordeelde op 8 augustus 2025 dat niet aannemelijk was geworden dat de huurder tekortschoot of dat de huur per 1 november 2024 was geëindigd. Daarop volgde deze bodemprocedure.

De vorderingen over en weer

Happiness Hotel vorderde primair vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling, of aanpassing van de gevolgen ervan om haar nadeel op te heffen. Subsidiair wilde zij ontbinding wegens tekortkomingen van de huurder, met schadevergoeding. Daarnaast vroeg zij om een verklaring voor recht dat het buitenterras en het dakterras niet tot het gehuurde behoren, om betaling van USD 6.201 per maand vanaf 1 november 2024 tot de ontruiming en om contractuele boetes omdat Lee’s Corner na het gestelde einde van de huur in het pand was gebleven.

Lee’s Corner stelde een tegenvordering in. Volgens haar rust de verplichting tot groot onderhoud niet op haar, maar op de verhuurder. Zij vorderde dat Happiness Hotel dat onderhoud alsnog uitvoert, en een gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst in die zin dat de huur wordt verlaagd totdat het onderhoud is verricht.

De mondelinge behandeling vond plaats op 24 augustus 2026. Omdat de zittingszalen van het Gerecht bezet waren, werd uitgeweken naar een vergaderzaal van het Divi Flamingo Beach Resort. Namens beide vennootschappen verschenen de directeuren, bijgestaan door hun gemachtigden.

Het optiebeding: een recht van de huurder

De rechter beoordeelde eerst of de huurovereenkomst op 1 november 2024 was geëindigd, omdat dat bepalend is voor verschillende andere vorderingen. Het optiebeding roept vragen op en moet dus worden uitgelegd. Daarbij gaat het niet alleen om de letterlijke tekst, maar ook om wat partijen verder hebben gezegd en gedaan en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten: de zogenoemde Haviltex-maatstaf, die de Hoge Raad in 1981 formuleerde (ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Omdat Happiness Hotel zich beroept op het einde van de huur, rust op haar de stelplicht en de bewijslast.

Happiness Hotel betoogde dat het nooit haar bedoeling was om twintig jaar te verhuren tegen zo’n lage huur, en dat het optiebeding betekent dat verlenging alleen mogelijk is als beide partijen ermee instemmen. Zij legde een schriftelijke verklaring over van de persoon die het woord “optie” zou hebben bijgeschreven. Lee’s Corner wierp tegen dat een optie die alleen met wederzijdse instemming kan worden ingeroepen, net zo goed weggelaten had kunnen worden, en dat het beding haar het exclusieve recht geeft de huur te verlengen.

De rechter volgt de huurder. Naar de wettelijke uitgangspunten is een optie een niet-herroepbaar wilsrecht van de gerechtigde om, door aanvaarding van het aanbod dat in de optie besloten ligt, een overeenkomst tot stand te brengen (in het BES-recht artikel 6:219 lid 3 BW BES, dat inhoudelijk overeenkomt met hetzelfde artikel in het Europees-Nederlandse BW). In huurovereenkomsten is het gebruikelijk dat zo’n optie ten gunste van de huurder wordt opgenomen. Een optie waar beide partijen mee moeten instemmen, heeft volgens de rechter nauwelijks betekenis: ook zonder zo’n beding kunnen partijen in onderling overleg verlengen. Tegenover de gemotiveerde betwisting is de enkele stelling dat een twintigjarige huur tegen USD 2.000 niet de bedoeling was, onvoldoende. Ook de overgelegde verklaring helpt niet: ter zitting bleek dat Happiness Hotel die zelf had opgesteld en de betrokkene haar slechts ondertekend had teruggestuurd. Omdat de verhuurder onvoldoende had gesteld, kwam de rechter aan bewijslevering niet toe. Conclusie: de huurovereenkomst is niet op 1 november 2024 geëindigd.

Geen dwaling over een toekomstige bestuurswissel

Het beroep op dwaling faalt op twee gronden. Ten eerste maakte Happiness Hotel niet duidelijk op welke dwalingsgrond zij zich beriep: een onjuiste inlichting van de wederpartij, een geschonden mededelingsplicht of een wederzijdse onjuiste veronderstelling, de drie gronden van artikel 6:228 lid 1 BW BES. Daarmee voldeed zij niet aan haar stelplicht.

Ten tweede ging het om een omstandigheid die bij het sluiten van het contract in de toekomst lag: de bestuurswissel bij de huurder in 2016. Op grond van artikel 6:228 lid 2 BW BES kan een overeenkomst niet worden vernietigd op grond van een dwaling die uitsluitend een toekomstige omstandigheid betreft. Een misrekening over de toekomst valt eventueel onder de regeling van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW BES), maar die leidt niet tot vernietiging.

Ook de stelling, voor het eerst ter zitting, dat de verhuurder zou hebben gedwaald als de rechter het groot onderhoud bij haar zou leggen, overtuigt niet. Volgens haar eigen verhaal gingen de toenmalige bestuurders er beiden van uit dat het onderhoud bij de huurder lag; dat de huidige bestuurder van Lee’s Corner het contract anders leest, betekent niet dat er bij het sluiten werd gedwaald. Een terloops beroep op oneigenlijke dwaling, waarbij wil en verklaring niet overeenstemmen (artikelen 3:33 en 3:35 BW BES), was evenmin onderbouwd. De vorderingen tot vernietiging of aanpassing worden bij eindvonnis afgewezen.

Te laat betalen is geen reden voor ontbinding

De verhuurder verweet de huurder ook dat zij de huur structureel te laat betaalde. Lee’s Corner erkende dat dit is voorgekomen: vier keer in 2023, twee keer in 2024 en één keer in 2025, telkens enkele dagen. Zij wees erop dat de eerste van de maand soms in het weekend viel. Dat excuus laat de rechter niet gelden; de huurder kan ook een paar dagen eerder betalen. Er is dus wel een tekortkoming. Maar die is van te geringe betekenis om ontbinding te rechtvaardigen. Van een huurachterstand is geen sprake, en het is onbetwist dat de huur in 2026 steeds op tijd is betaald. De huurder heeft verbetering laten zien.

Groot onderhoud: bewijsopdracht in aantocht

Het zwaarste twistpunt is het onderhoud. Vast staat dat er de afgelopen jaren geen groot onderhoud is uitgevoerd en dat dat wel nodig is. Wie het moet doen en betalen, is in geschil.

Wettelijk is de huurder verantwoordelijk voor klein en dagelijks onderhoud en moet de verhuurder het gehuurde in goede staat van onderhoud ter beschikking stellen. Partijen mogen daarvan afwijken en hebben dat gedaan. Artikel 6.1 van het contract legt onder meer bouwkundig onderhoud en reparaties, het onderhoud van gas-, elektriciteits- en waterleidingen en het herstel van lekkages bij de huurder. Dat gaat verder dan de wettelijke hoofdregel. Tegelijk bepaalt artikel 6.2 dat de huurder werkzaamheden moet gedogen als de verhuurder groot onderhoud nodig vindt.

Happiness Hotel stelt dat de toenmalige bestuurders mondeling hadden afgesproken dat de huurder het pand volledig zou opknappen en al het onderhoud zou dragen, in ruil voor de lage huur. Ter onderbouwing legde zij een verklaring en een e-mail uit 2015 over waarin de toenmalige bestuurder van de huurder meldde dat werd gewerkt aan het opknappen van de appartementen en daarna de bar. Lee’s Corner betwist die afspraak. De rechter wijst erop dat zo’n vergaande afspraak niet in het contract staat, terwijl de lage huur, die er de tegenprestatie voor zou zijn, er wel in staat, en dat partijen wel een afwijkende onderhoudsregeling op papier hebben gezet.

Omdat beide partijen hun standpunten voldoende hebben onderbouwd, komt het aan op bewijs. De rechter is voornemens Happiness Hotel op te dragen te bewijzen dat bij het sluiten van het contract is afgesproken dat Lee’s Corner al het onderhoud voor haar rekening zou nemen. Eerst moeten beide partijen zich echter bij akte uitlaten over de uitleg van artikel 6.1 onder c van het contract en over de vraag welke van de werkzaamheden uit de diverse offertes onder die bepaling voor rekening van de huurder dan wel de verhuurder komen.

Geen USD 6.201 per maand en geen boetes

De vordering om vanaf 1 november 2024 USD 6.201 per maand te betalen, wordt bij eindvonnis afgewezen. Uit het verzoekschrift blijkt volgens de rechter niet op welke grondslag dat bedrag wordt gevorderd. Wil de verhuurder een hogere huurprijs, dan moet zij zich tot de Huurcommissie wenden. Is het bedoeld als gebruiksvergoeding na het einde van de huur, dan faalt het omdat de huur niet is geëindigd. Om dezelfde reden zijn er geen contractuele boetes voor het niet-ontruimen verschuldigd. De beslissing over de terrassen wordt aangehouden, omdat het belang daarvan afhangt van de vraag of de huur alsnog wordt ontbonden. Ook alle beslissingen over de tegenvorderingen van Lee’s Corner worden aangehouden.

Juridisch kader

Op Bonaire, Sint Eustatius en Saba geldt sinds 10 oktober 2010 niet het Burgerlijk Wetboek van Europees Nederland, maar het Burgerlijk Wetboek BES. Het huurrecht staat daar in titel 7A, met een andere opbouw dan de Nederlandse titel 7.4. Het algemene verbintenissenrecht, zoals de regels over dwaling, opties en uitleg, sluit wel nauw aan bij het Europees-Nederlandse recht. Daardoor zijn de overwegingen over het optiebeding en de dwaling ook voor de Nederlandse praktijk herkenbaar: ook onder artikel 6:228 lid 2 BW kan een dwaling die uitsluitend een toekomstige omstandigheid betreft niet tot vernietiging leiden, en ook in Nederland is een optie een eenzijdig wilsrecht van de optiegerechtigde.

De uitspraak bevestigt verder twee bekende lijnen. Wie zich beroept op een uitleg die afwijkt van de gebruikelijke betekenis van een contractbepaling, moet die uitleg concreet onderbouwen; een achteraf opgestelde verklaring van een betrokkene weegt daarbij licht. En niet elke tekortkoming rechtvaardigt ontbinding: de rechter weegt ernst, duur en herstel mee.

Betekenis voor verhuurders, huurders en beleggers

Voor verhuurders van hotel- en horecavastgoed is de zaak een les in contractredactie. Een bijgeschreven woord als optie kan een looptijd van tien jaar in één klap verdubbelen ten gunste van de huurder, tegen een huur die in al die jaren niet is verhoogd. Houdt het oordeel stand, dan loopt de huur van USD 2.000 per maand, waarvoor geen verhoging is afgesproken, voor een tweede periode van tien jaar door. Wie een optie alleen bij wederzijdse instemming wil laten gelden, moet dat ondubbelzinnig vastleggen, maar loopt het risico dat de rechter zo’n beding als inhoudsloos beschouwt.

Ook de afspraak dat een lage huur wordt gecompenseerd door onderhoudsverplichtingen van de huurder hoort expliciet in het contract, met een duidelijke afbakening van klein, dagelijks, bouwkundig en groot onderhoud. Een mondelinge afspraak tussen bestuurders die later vertrekken, is in een geschil lastig te bewijzen.

Voor huurders laat de uitspraak zien dat een goed geformuleerd optierecht sterke bescherming biedt, ook tegen een verhuurder die de huur economisch onaantrekkelijk is gaan vinden. Tegelijk is de waarschuwing over te late betalingen duidelijk: het excuus van een weekend wordt niet aanvaard, en het ontbreken van een achterstand en het herstelde betaalgedrag wogen mee om ontbinding te voorkomen.

Voor beleggers die vastgoed op de BES-eilanden overwegen, onderstreept de zaak het belang van een grondige due diligence op lopende huurcontracten: looptijden, opties, indexatie en de verdeling van onderhoudskosten bepalen de waarde van een object minstens zo sterk als de feitelijke huurprijs.

Praktische tips

• Formuleer opties expliciet. Vermeld wie de optie mag uitoefenen, binnen welke termijn en in welke vorm, en of de huurprijs bij verlenging wordt herzien.
• Neem indexatie op. Een vaste huur zonder jaarlijkse aanpassing over tien of twintig jaar holt de waarde van het object uit.
• Leg onderhoudsafspraken volledig vast. Gebruik een onderhoudsmatrix of bijlage met een verdeling per bouwdeel en installatie, en leg vast wat er gebeurt als de huurder groot onderhoud uitvoert in ruil voor een lagere huur.
• Maak terrassen en buitenruimten onderdeel van de omschrijving van het gehuurde, of sluit ze uitdrukkelijk uit, met een tekening als bijlage.
• Bewaar correspondentie uit de onderhandelingsfase en leg wijzigingen in de schriftelijke tekst vast met paraaf en datum van beide partijen.
• Betaal als huurder ruim voor de vervaldatum, zeker als die in het weekend valt; herhaalde kleine vertragingen kunnen bij een verder conflict zwaar wegen.

Wat nu

De zaak staat weer op de rol van 28 oktober 2026. Beide partijen moeten dan tegelijk een akte nemen over de uitleg van de onderhoudsbepaling in het contract. Daarna volgt, voor zover nog nodig, de bewijsopdracht aan Happiness Hotel. Pas na die bewijslevering beslist het Gerecht over de ontbinding, de terrassen en de tegenvorderingen van Lee’s Corner over onderhoud en huurverlaging. Het vonnis is gewezen door mr. R.P.P. Hoekstra.

Bron: Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, 30 september 2026, ECLI:NL:OGEABES:2026:235 (rechtspraak.nl)

Extra bronnen: Hoge Raad, 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex)