In één week wisselden in Eindhoven twee woningcomplexen uit Lone Star-handen van eigenaar, samen goed voor 143 woningen en ruim € 35 miljoen aan koopsommen volgens het Kadaster. Wat zegt dat over de markt?
Twee kopers, twee strategieën
Eagle Real Estate kocht De Hoeve (104 woningen, € 22 miljoen) met een uitpondstrategie: huurwoningen komen geleidelijk, bij mutatie, op de koopmarkt. Rosewood kocht Residentie Wilgenhof (39 woningen, € 13,5 miljoen) juist om aan te houden, vanwege de koppeling met een naastgelegen zorglocatie.
Opknippen loont
Het patroon past in een bredere beweging: grote buitenlandse eigenaren verkopen portefeuilles niet langer en bloc, maar per complex aan partijen met elk een eigen exploitatiemodel. Seniorvriendelijke, drempelvrije woningen blijken daarbij gewild – zowel bij uitponders, die rekenen op vraag van doorstromende senioren, als bij langetermijnbeleggers in zorggerelateerd wonen. Ook Vastgoedjournaal meldt vandaag dat Eagle appartementen uit de Panta Rhei-portefeuille van Lone Star heeft verworven.
Met de voorgestelde verlaging van de overdrachtsbelasting voor beleggingswoningen naar 7 procent per 2027 kan die transactiestroom verder op gang komen.
De verkoper: Lone Star
Lone Star is een Amerikaanse fondsbeheerder die zich toelegt op opportunistische en value-add-beleggingen en al jaren actief is in Nederland. In 2015 kocht het bedrijf een kantorenportefeuille van CBRE Investment Management, en in 2016 nam het samen met J.P. Morgan leningen en vastgoed over van de staatsentiteit Propertize, voor 895 miljoen euro. Opportunistische beleggers kopen doorgaans met de bedoeling binnen een beperkte termijn waarde te realiseren, waarna het bezit weer wordt verkocht.
De Hoeve had Lone Star volgens PropertyNL eerder verworven van Catella. Tegelijk met de verkoop van de twee Eindhovense complexen werd bekend dat Lone Star 923 woningen in dertien complexen overneemt van het Catella Panta Rhei Dutch Residential Fund, voor 215,5 miljoen euro. Lone Star is dus koper en verkoper tegelijk: grotere pakketten worden verworven, waarna afzonderlijke complexen een nieuwe eigenaar vinden.
Waarom deze complexen
Beide Eindhovense complexen bedienen een vergelijkbare doelgroep, maar om verschillende redenen. De Hoeve bestaat uit twee woontorens met liften, drempelvrije appartementen en een gemeenschappelijke ruimte, wat het geschikt maakt voor senioren die zelfstandig willen blijven wonen. Eagle wil er investeren in onderhoud en verduurzaming en de woningen bij mutatie verkopen. Residentie Wilgenhof telt vijf woonlagen met appartementen van 65 tot 106 m² en ligt direct naast een zorglocatie voor senioren van 75 jaar en ouder, met voorzieningen als een restaurant, fysiotherapie en een supermarkt. Voor Rosewood, dat belegt in onderwijs-, zorg- en woonvastgoed, is die nabijheid van zorg doorslaggevend.
Eindhoven geldt volgens Eagle als een van de sterkst groeiende woningmarkten van Nederland. Voor uitponders betekent dat een gunstig perspectief op verkoopprijzen; voor langetermijnbeleggers een stabiele huurvraag.
Wat volgt
De verlaging van de overdrachtsbelasting is nog een voorstel en moet door het parlement worden goedgekeurd. Of verkopers en kopers transacties uitstellen tot de verlaging van kracht is, valt nog te bezien. Voor zittende huurders verandert er op korte termijn weinig: bij De Hoeve blijven lopende huurcontracten ongewijzigd.
Aanvullende bron: propertynl.com
Redactionele analyse van Vastgoedkoerier op basis van berichtgeving van PropertyNL en Vastgoedjournaal.
