Bergermeer heeft van Achmea een wooncomplex met 50 huurappartementen in de Zwolse wijk Ittersum gekocht. Het complex aan de straat Vrijheid maakt deel uit van Project Prisma en dateert uit 1993. Volgens gegevens van het Kadaster, waarover PropertyNL bericht, ging het complex voor € 16,1 miljoen van eigenaar. De juridische levering heeft al plaatsgevonden. TND Real Estate trad op als adviseur van de verkopende institutionele belegger; Core Notariaat verzorgde de notariële afwikkeling.

Ruime appartementen met A-labels

De 50 appartementen zijn gemiddeld zo’n 95 m² groot, ruim bemeten voor een huurcomplex uit de jaren negentig. Bij het complex horen 50 parkeerplaatsen op een eigen, afgesloten terrein, zodat elke woning over een eigen plek beschikt. Alle appartementen hebben energielabel A of A+. Voor een gebouw van ruim dertig jaar oud is dat opvallend: veel woningbeleggers met vergelijkbare complexen uit die periode moeten de komende jaren nog fors investeren om hun bezit op het gewenste duurzaamheidsniveau te brengen.

Op basis van de Kadasterprijs komt de gemiddelde prijs per woning uit op ruim € 320.000, inclusief parkeerplaats. Met een gemiddeld woonoppervlak van circa 95 m² betekent dat omgerekend ongeveer € 3.400 per vierkante meter. Over de huurniveaus, de bezettingsgraad of het aanvangsrendement zijn geen gegevens naar buiten gebracht.

Voor Bergermeer is de aankoop een uitbreiding van de bestaande woningportefeuille; de belegger voegt met dit complex opnieuw een residentieel object aan zijn bezit toe. Over de financiering van de aankoop en eventuele plannen voor het complex is niets bekendgemaakt.

Verkoop past in bredere marktbeweging

De verkoop past in een bredere beweging in de markt. Institutionele beleggers zijn de afgelopen jaren kritischer gaan kijken naar oudere woningcomplexen in hun portefeuilles. De aanscherping van de huurregelgeving, waaronder de Wet betaalbare huur die sinds 1 juli 2024 van kracht is en het woningwaarderingsstelsel heeft uitgebreid naar het middensegment, heeft de rendementsverwachtingen van veel bestaande huurwoningen onder druk gezet. Tegelijk zijn de eisen die pensioenfondsen en verzekeraars aan de duurzaamheid en de schaal van hun beleggingen stellen hoger geworden.

Het gevolg is dat kleinere complexen of objecten die niet goed meer in een fondsstrategie passen, regelmatig van eigenaar wisselen. Aan de kopende kant duiken daarbij geregeld particuliere beleggers, family offices en middelgrote vastgoedondernemingen op. Dat Achmea hier verkoopt aan een partij die gericht haar woningportefeuille uitbreidt, sluit aan bij dat patroon.

Zwolle als woningbeleggingsmarkt

Zwolle geldt al jaren als een van de sterkere regionale woningmarkten buiten de Randstad. De stad heeft een groot regionaal verzorgingsgebied en is een belangrijk spoorknooppunt in het noordoosten van het land, wat de vraag naar huurwoningen ondersteunt.

Een complex met ruime appartementen, goede energielabels en eigen parkeergelegenheid sluit aan bij de vraag van huishoudens die doorstromen uit een eengezinswoning of die bewust kiezen voor een huurwoning met meer ruimte. Voor een belegger betekent dat doorgaans een lage mutatiegraad en een voorspelbare kasstroom, al hangt het uiteindelijke rendement sterk af van de huidige huurprijzen en de ruimte die de regelgeving biedt bij nieuwe verhuringen.

Beleggingsmarkt onder druk van de rente

De transactie valt in een periode waarin de hogere rente zwaar op de vastgoedbeleggingsmarkt drukt. NVM Business meldde in zijn kwartaalrapportage over het derde kwartaal dat het totale beleggingsvolume in commercieel vastgoed uitkwam op € 3,23 miljard. Dat was 26 procent meer dan een jaar eerder, toen het volume € 2,64 miljard bedroeg, maar slechts 2 procent meer dan in het voorgaande kwartaal. Volgens de makelaarsvereniging stijgen door de duurdere financiering de rendementseisen van beleggers, wat op de prijzen drukt. Een deel van de partijen zou al overeengekomen koopprijzen opnieuw ter discussie stellen.

Tegen die achtergrond is een afgeronde en al geleverde transactie als deze in Zwolle relevant: de partijen zijn het ondanks de onrustige rentemarkt over prijs en voorwaarden eens geworden.

Rol van TND Real Estate

TND Real Estate begeleidde de verkopende partij. Bij dit soort transacties verzorgt de adviseur doorgaans het verkoopproces, van de selectie van potentiële kopers tot de onderhandelingen over prijs en voorwaarden. Core Notariaat nam de juridische overdracht voor zijn rekening. Of Bergermeer zich bij de aankoop liet bijstaan door een eigen adviseur, is niet vermeld.

Hoe nu verder

Met de levering achter de rug is Bergermeer de nieuwe eigenaar van het complex. Of de nieuwe eigenaar investeringen in het complex plant, bijvoorbeeld in onderhoud of verdere verduurzaming, is niet bekend. Gezien de A- en A+-labels ligt een grootschalige renovatie op korte termijn niet voor de hand.

Voor de huurders verandert er in beginsel niets: bestaande huurovereenkomsten gaan bij verkoop van een verhuurd complex ongewijzigd over op de nieuwe eigenaar. De transactie laat wel zien dat er in de woningbeleggingsmarkt nog steeds handel plaatsvindt in bestaande complexen van middelgrote omvang, ook nu de hogere rente op de financierbaarheid van vastgoed drukt.

Of Achmea de komende tijd meer oudere complexen in de verkoop zet, is niet bekendgemaakt. Ook de verkoopmotieven van de verzekeraar zijn in de berichtgeving over deze transactie niet toegelicht.

Bron: PropertyNL – Bergermeer koopt Zwols woningcomplex van Achmea · Extra bronnen: NVM Business – Hogere rente zet herstel commercieel vastgoed onder druk