De gestegen rente begint zichtbaar door te werken in de Nederlandse vastgoedmarkt. Volgens CBRE zijn de rentes voor vastgoedfinancieringen in de zomermaanden met ongeveer 70 basispunten opgelopen, wat de waardegroei van de afgelopen periode kan afremmen. Tegelijk blijft de beleggingsmarkt volgens de adviseur opvallend liquide: financiering is ruim beschikbaar, er melden zich meer alternatieve financiers en banken concurreren stevig op prijs. CBRE verwacht voor heel 2026 een beleggingsvolume van circa € 15 miljard, iets onder de € 16 miljard die het aanbod in theorie mogelijk zou maken.

Rente als rem op waardegroei

Na een periode waarin de waarde van vastgoed geleidelijk herstelde, vooral gedragen door stijgende huren, verschuift het beeld. Lodewijk Buijs, die bij CBRE Nederland leiding geeft aan Capital Markets, stelt volgens PropertyNL dat de hogere rente de waarderingen onder druk zet. Een stijging van de financieringskosten met zo’n 70 basispunten in enkele maanden tijd is fors: het verkleint de marge tussen het aanvangsrendement van een object en de kosten van vreemd vermogen, en dwingt beleggers die met hefboom werken om scherper te rekenen.

Opvallend is dat CBRE tegelijk geen krapte aan kapitaal signaleert. Naast de banken, die elkaar op prijs beconcurreren, betreden steeds meer alternatieve geldverstrekkers de markt. Voor kopers betekent dit dat de beschikbaarheid van financiering minder een knelpunt is dan de prijs ervan.

De ontwikkeling volgt op een sterke eerste jaarhelft. In juli meldde CBRE nog dat het beleggingsvolume in de eerste zes maanden van 2026 met 36 procent was gestegen tot € 7 miljard. De adviseur verhoogde toen zijn jaarverwachting van € 14,3 miljard naar € 15 miljard, onder meer vanwege de hoge liquiditeit en een sneller dan verwacht herstel van de kantorenmarkt. Die € 15 miljard handhaaft CBRE nu, hoewel het aanbod ruimte zou bieden voor € 16 miljard. Als redenen noemt de adviseur dat transacties door de hogere rente langer duren en dat woningbeleggers anticiperen op een verwachte verlaging van de overdrachtsbelasting, waardoor zij aankopen uitstellen.

Woningen: veel kapitaal, maar huurvoorraad krimpt

De woningmarkt blijft het grootste segment. CBRE becijfert dat er circa € 4,5 miljard in woningen is belegd. Daarvan ging € 2,1 miljard naar nieuwbouw, goed voor ongeveer 6.500 woningen die aan de huurvoorraad worden toegevoegd. De overige € 2,4 miljard betrof bestaande woningen, en daar valt een opvallend patroon op: 87 procent daarvan werd gekocht met het doel de woningen afzonderlijk door te verkopen aan eigenaar-bewoners.

Per saldo verwacht CBRE dat daardoor ongeveer 8.400 woningen uit de institutionele huurvoorraad verdwijnen. Daarmee drukt de uitponding de netto toevoeging uit nieuwbouw. Het past in een bredere trend die ook andere partijen signaleren: verhuurders verkopen huurwoningen, vaak vanwege regelgeving, fiscale druk en de relatief gunstige prijzen op de koopmarkt.

Voor de nieuwbouw verwacht CBRE dat projectontwikkelaars vaker zullen onderzoeken of geplande koopwoningen kunnen worden omgezet naar huur- of zorgwoningen. Dat biedt kansen voor beleggers die in de nieuwbouw willen instappen, mits de exploitatie onder de huidige huurregels rendabel is.

Winkels terug op niveau van 2025

Retailvastgoed doet het opvallend goed. Het beleggingsvolume in winkels bereikte na drie kwartalen al het niveau van heel 2025. CBRE noemt meerdere factoren: de onlineverkopen in de niet-dagelijkse sector zijn gestabiliseerd, het winkelaanbod blijft constant, het aantal huishoudens groeit en de huren herstellen. Eerder dit jaar wees CBRE er al op dat beleggers een duidelijke voorkeur hebben voor winkelcentra met een supermarkt als trekker.

Kantoren en logistiek blijven nog achter bij de andere sectoren, maar CBRE verwacht daar in het laatste kwartaal een inhaalslag. Een belangrijke factor is dat Duitse open-end-fondsen meer vastgoed in de verkoop zetten. Die fondsen doen dat volgens CBRE vanwege hun verslechterde liquiditeitspositie. Voor kopers betekent dat meer keuze en mogelijk scherpere prijzen.

Kansen voor beleggers en gebruikers

Wat betekent dit voor de markt? Voor beleggers met eigen vermogen of een lage financieringsbehoefte kan de huidige fase aantrekkelijk zijn. Als de waardegroei afvlakt en verkopers zoals Duitse open-end-fondsen moeten verkopen, ontstaat ruimte om tegen gunstigere voorwaarden in te stappen in kantoren en logistiek, segmenten die in de cijfers nog achterblijven. Wie kan profiteren van de concurrentie tussen financiers, kan de hogere basisrente deels compenseren met scherpere opslagen.

Voor woningbeleggers is de boodschap tweeledig. Nieuwbouwprojecten die van koop naar huur worden omgezet, kunnen een kans bieden om volume op te bouwen. Tegelijk blijft de bestaande voorraad vooral een uitpondmarkt, waarin de waarde vooral wordt bepaald door de verkoopprijs per woning aan particulieren. Een verwachte verlaging van de overdrachtsbelasting kan het speelveld nog verschuiven; beleggers houden daarom hun aankopen in afwachting van duidelijkheid aan.

Retailbeleggers profiteren van een gestabiliseerde markt met herstellende huren. Na jaren van onzekerheid door de opkomst van webwinkels lijkt het segment zich te hebben genormaliseerd, met name voor dagelijkse boodschappencentra.

Voor gebruikers, zoals bedrijven die kantoor- of bedrijfsruimte huren, is het effect indirect. Als beleggers scherper rekenen en meer aanbod op de markt komt, kan dat de onderhandelingspositie bij nieuwe huurcontracten of verlengingen verbeteren, al zijn de huren in de populairste locaties nog altijd hoog.

Wat volgt

De komende maanden moeten uitwijzen of de verwachte inhaalslag in kantoren en logistiek doorzet en of het jaarvolume de € 15 miljard haalt. Daarbij spelen de renteontwikkeling en het fiscale beleid rond de overdrachtsbelasting een hoofdrol.

Lees ook: +10,4%: huurwoning stijgt drie keer harder in prijs dan winkel en Redevco lanceert open-end fonds voor Europese retailparken.

Bron: PropertyNL – Beleggingsvolume groeit ondanks hogere rente

Extra bron: CBRE – Commercial real estate investment volume grows 36% in the first half of 2026