Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 20 oktober 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:3013, zaaknummer 200.360.439/01) een tussenarrest gewezen in een geschil tussen twee ondernemers die samen één winkelruimte huurden: een kapster en een schoonheidsspecialiste. Toen de samenwerking strandde en de schoonheidsspecialiste vertrok, bleef een flinke huurachterstand achter. De verhuurder kreeg die achterstand al van beide huursters samen toegewezen. In deze procedure ging het om de vraag hoe de twee de huur onderling moeten verdelen. Volgens het hof mocht de vertrokken huurster uitgaan van een eerder appje waarin haar een vast bedrag van € 1.000 per maand was voorgespiegeld. Haar vertrek ontsloeg haar echter niet van haar aandeel: ze moet blijven meebetalen tot het einde van de contractuele huurperiode.

De partijen

Beide partijen zijn natuurlijke personen die onder eigen naam een onderneming drijven. In de gepubliceerde uitspraak zijn ze geanonimiseerd als [appellant] en [geïntimeerde]. Die aanduidingen houden wij aan. Ook de verhuurder, het adres van het pand en de vestigingsplaats van partijen zijn in de uitspraak weggelakt.

• Appellante: [appellant], exploitante van de kapsalon die nog in het gehuurde zit. Advocaat volgens de uitspraak: mr. A.L. van den Bergh te Maastricht.
• Geïntimeerde: [geïntimeerde], voormalig exploitante van een schoonheidssalon in hetzelfde pand. Advocaat volgens de uitspraak: mr. J. Groenewoud te Amsterdam.

De feiten: één pand, twee salons en een WhatsApp-gesprek

Volgens de vaststaande feiten zochten beide ondernemers in de zomer van 2020 samen naar bedrijfsruimte. De kapster stuurde haar latere medehuurster via WhatsApp een link naar een advertentie voor een winkelruimte. Op 7 augustus 2020 antwoordde de schoonheidsspecialiste dat ze de ruimte ook had gezien. Ze kende de buurt goed omdat haar salon daar eerder had gezeten, maar vond de huur voor hen tweeën wat aan de hoge kant. De kapster schreef dezelfde dag terug dat zij de huur van hun vorige locatie niet meer precies wist, maar dat het voor haar hetzelfde was. Ze stelde voor dat de schoonheidsspecialiste € 1.000 zou betalen en zijzelf de rest, en liet weten dat ze in elk geval een bezichtiging zou plannen. De schoonheidsspecialiste reageerde instemmend.

Per 1 september 2020 huurden beiden de ruimte voor drie jaar, tot en met 31 augustus 2023. De aanvangshuur was € 3.500 per maand, met jaarlijkse indexering. Het contract werd na die drie jaar met nog eens drie jaar verlengd, tenzij huurders of verhuurder zouden opzeggen. De kapster begon er een kapsalon, de ander een schoonheidssalon.

In 2021 kregen de twee onenigheid over de bedrijfsvoering. Via haar advocaat zegde de schoonheidsspecialiste op 25 oktober 2021 de samenwerking op per 1 november 2021. Ze liet weten dat ze vanaf dan geen huur meer zou betalen en verliet eind oktober het pand. Op 28 maart 2023 zegde ze, voor zover nodig, ook bij de verhuurder de huur op tegen 1 september 2023. Daarna liep de huurovereenkomst door met alleen de kapster.

In februari 2024 dagvaardde de verhuurder beide huursters. Hij vorderde hoofdelijke betaling van € 34.967,92 aan achterstallige huur over de periode tot en met augustus 2023, plus kosten en rente. Op 25 februari 2025 oordeelde de kantonrechter in die hoofdzaak dat beide huursters hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de huur tot en met 31 augustus 2023, en dat daarna alleen de kapster kan worden aangesproken. De vorderingen van de verhuurder werden toegewezen. De huursters hadden elkaar intussen over en weer in vrijwaring opgeroepen. Over die onderlinge verhouding gaat het arrest van het hof.

Procesverloop: van kantonrechter naar hof

In eerste aanleg vroegen beide ondernemers dat de ander werd veroordeeld tot betaling van alles waartoe zij zelf in de hoofdzaak veroordeeld zouden worden. De kantonrechter oordeelde dat de schoonheidsspecialiste over de periode tot en met 31 augustus 2023 twee zevende van de huur moest dragen en de kapster vijf zevende. Die verhouding volgt uit € 1.000 op een aanvangshuur van € 3.500. Toch wees de kantonrechter de vorderingen over en weer af. Ze waren niet geformuleerd op die juridische situatie, en het was nog onduidelijk wie welk deel van de achterstand zou dragen. De proceskosten werden gecompenseerd.

De kapster ging in hoger beroep en veranderde daarbij haar eis. Primair vorderde ze € 56.700, op de stelling dat beide huursters tot en met augustus 2023 ieder de helft van de huur moesten betalen. Subsidiair vorderde ze € 15.084,20 voor het geval de verdeling van twee zevende en vijf zevende standhoudt. De schoonheidsspecialiste vroeg om bekrachtiging van het vonnis. Volgens haar was ze niet meer verschuldigd dan twee zevende van de huur tot 1 november 2021, het moment van haar vertrek.

Eerste vraag: mag de eis in hoger beroep nog worden gewijzigd?

De schoonheidsspecialiste maakte bezwaar tegen de eiswijziging. Daardoor zou haar in feite een instantie worden ontnomen en zou de wijziging in strijd zijn met de goede procesorde. Het hof verwerpt dat bezwaar. In beginsel mag een eisende partij haar eis bij de eerste memorie in hoger beroep wijzigen. Volgens het hof was er geen reden om daarvan af te wijken. De kern van de zaak, namelijk over welke periode en voor welk deel de vertrokken huurster moet meebetalen, was al bij de kantonrechter aan de orde geweest en daar ook beoordeeld. Door de eiswijziging wordt de schoonheidsspecialiste volgens het hof dan ook geen instantie ontnomen. De kapster had haar vordering in eerste aanleg verkeerd geformuleerd en die fout in hoger beroep hersteld. Ze had de vordering bovendien aangepast aan de situatie dat de verhuurder, zo begrijpt het hof, volledig was betaald.

Het hof verwijst in het arrest niet naar eerdere rechtspraak, maar het oordeel past in de bekende lijn. De Hoge Raad heeft bepaald dat de strakke regel uit het grievenstelsel ook voor eiswijziging in hoger beroep geldt: wijzigen kan in beginsel tot en met de memorie van grieven of antwoord, en daarna alleen bij uitzondering (HR 20 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC4959). De wettelijke grondslag is art. 130 Rv, dat via art. 353 Rv ook in hoger beroep geldt. Een wijziging kan worden geweigerd als ze in strijd is met de goede procesorde.

Tweede vraag: tot wanneer moet de vertrokken huurster meebetalen?

Het eerste inhoudelijke geschilpunt is de periode. De schoonheidsspecialiste voerde aan dat ze eind oktober 2021 vertrok omdat de kapster haar het werken onmogelijk had gemaakt, met pesterijen en scheldpartijen. Volgens haar had de kapster in een e-mail van haar toenmalige advocaat van 22 september 2021 zelf voorgesteld de huurovereenkomst per 30 september 2021 alleen voort te zetten. Met haar vertrek zou ze dat voorstel hebben aanvaard. Ook wees ze erop dat de kapster het slot had vervangen. Ze had het pand dus niet meer in gekund, ook als ze dat had gewild. Wie als enige het genot van het gehuurde heeft, moet daar ook als enige voor betalen.

Het hof verwerpt dat betoog. De schoonheidsspecialiste had het voorstel van 22 september 2021 niet aanvaard, maar er een eigen, afwijkend voorstel tegenover gezet. Dat werd op zijn beurt niet aanvaard en verviel. Er kwam dus geen nieuwe afspraak tot stand. Daarna zegde zij eenzijdig de samenwerking op en vertrok. Net als de kantonrechter oordeelt het hof dat de onderlinge afspraken daardoor niet waren gewijzigd of beëindigd.

Ook het buitensluiten helpt haar niet. Ze had niet geprotesteerd tegen het nieuwe slot en geaccepteerd dat ze geen toegang meer had. Daarmee verviel haar betalingsplicht niet vanzelf. Van een blijvende onmogelijkheid om het gehuurde te gebruiken was niet gebleken. Ze had kort na haar vertrek ook al elders bedrijfsruimte gehuurd. De verbale en non-verbale uitlatingen die zij de kapster verweet, zijn volgens het hof niet zo ernstig dat de kapster naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen nakoming meer mag vragen. Daarmee blijft staan dat de vertrokken huurster moet meebetalen tot en met 31 augustus 2023, het einde van de eerste contractuele huurperiode.

Derde vraag: welke verdeling geldt, de helft of twee zevende?

Het tweede geschilpunt is de verhouding. De kapster stelde dat het WhatsApp-bericht van 7 augustus 2020 alleen bedoeld was om haar compagnon gerust te stellen, en dus geen toezegging of aanbod. Ze zou de huur van het nieuwe pand toen nog niet hebben gekend. Het instemmende antwoord van de ander zou alleen op de bezichtiging hebben geslagen, niet op een betalingsregeling. Bovendien zou ze al mondeling en vanaf juli 2021 ook schriftelijk hebben geprotesteerd tegen de bijdrage van € 1.000 per maand.

Het hof vindt die lezing niet geloofwaardig. De advertentie noemde, zoals gebruikelijk, kennelijk de huurprijs. De schoonheidsspecialiste had die gezien en vond de huur aan de hoge kant. Uit de reactie van de kapster leidt het hof af dat ook zij de prijs kende. Wat ze juist niet meer precies wist, was de huur van de vorige locatie. Toch stelde ze dezelfde verdeling voor als daar.

Het hof ziet het bericht als een bewuste geruststelling over de huur die de schoonheidsspecialiste zou gaan betalen, en die werkte. Ze ging mee bezichtigen, hoewel ze het pand duur vond, en tekende de huurovereenkomst. De kapster had niet gesteld dat ze daarna nog duidelijk had gemaakt dat het toch om een gelijke verdeling ging. Onder die omstandigheden mocht de schoonheidsspecialiste erop vertrouwen dat de verdeling zou zijn zoals in het bericht was voorgesteld. Door mee te gaan naar de bezichtiging en te tekenen, aanvaardde zij dat aanbod volgens het hof stilzwijgend.

Ook het verloop daarna wijst die kant op. Vanaf het begin betaalde de schoonheidsspecialiste € 1.000 per maand. Het eerste aantoonbare protest van de kapster dateert van 15 juli 2021, toen er al serieuze onenigheid was. De gestelde eerdere mondelinge protesten waren betwist en niet bewezen of concreet te bewijzen aangeboden. Zelfs de eerste betalingen in september 2020 (de huur over die maand plus een borg van € 10.500, samen € 14.000) waren ongeveer volgens dezelfde sleutel verdeeld: € 4.000 door de schoonheidsspecialiste tegenover € 10.000 door de kapster. Een verdeling van vijftig-vijftig komt daar volgens het hof bij lange na niet uit. Het hof leest dit als aanwijzing dat de kapster de verdeling van twee zevende en vijf zevende vanaf het begin begreep en aanvaardde.

Het subsidiaire beroep op de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 2 BW) faalt eveneens. Juist door de toezegging ging de schoonheidsspecialiste akkoord met een huur die zij hoog vond. Ze mocht ervan uitgaan dat de kapster die toezegging weloverwogen deed. Beide grieven falen dus en de primaire vordering wordt afgewezen.

Wat staat er nog open? Rekenwerk en een aktewisseling

Het hof stelt de cijfers vast waarover partijen het eens zijn. De totale huur over 1 september 2020 tot en met 31 augustus 2023 bedraagt, inclusief indexeringen, € 131.544,72. Daarvan moet de kapster € 93.960,51 dragen en de schoonheidsspecialiste € 37.584,21. Over die periode betaalde de kapster volgens een onbetwist overzicht € 79.200 en de schoonheidsspecialiste € 14.000. Op basis van alleen deze bedragen betaalde de schoonheidsspecialiste dus € 23.584,21 minder dan haar aandeel (berekening van de redactie; latere betalingen en rente zijn hierin niet meegenomen).

Na het vonnis in de hoofdzaak deden beide partijen nog betalingen. De kapster betaalde op 1 juli 2025 € 33.000 aan de verhuurder. Volgens het hof is niet duidelijk of dat bedrag alleen de achterstand tot en met augustus 2023 betreft, of ook de huur over december 2023. Tot betaling van die maand was zij in de hoofdzaak ook veroordeeld, maar daar heeft de schoonheidsspecialiste niets mee te maken. De schoonheidsspecialiste legde betalingsbewijzen over van € 8.500 (13 maart 2025) en € 4.484,39 (7 augustus 2025). Bij die laatste betaling werd volgens het bijschrift de borg verrekend. Het hof begrijpt dat het om € 3.000 borg gaat. De kapster heeft op deze bewijzen nog niet kunnen reageren.

Over de rente oordeelt het hof dat beide partijen ieder de helft dragen van de wettelijke rente waartoe zij in de hoofdzaak zijn veroordeeld. Over wat de schoonheidsspecialiste vanaf 1 november 2021 te weinig betaalde, de regresvordering, is zij de gewone wettelijke rente (art. 6:119 BW) verschuldigd. Voor de hogere wettelijke handelsrente (art. 6:119a BW) ziet het hof geen grond.

Het hof vindt dat partijen met deze gegevens zelf moeten kunnen uitrekenen of en hoeveel de kapster nog te vorderen heeft. Het raadt hen aan de zaak onderling te regelen. Lukt dat niet, dan moet de kapster bij akte met bewijsstukken haar vordering berekenen, waarna de wederpartij bij antwoordakte kan reageren. Bewijslevering staat het hof niet toe: geen van beiden bood bewijs aan van stellingen die concreet genoeg zijn om tot een andere uitkomst te leiden. De zaak staat op de rol van 17 november 2026. Iedere verdere beslissing is aangehouden. Het arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, K. van Dijk en G.J.W. Pulles.

Juridisch kader: hoofdelijkheid, regres en de onderlinge verhouding

De zaak laat goed zien hoe de interne en externe verhouding bij gezamenlijke huur uit elkaar lopen. Tegenover de verhuurder zijn medehuurders die samen één huurovereenkomst sluiten doorgaans hoofdelijk verbonden, op grond van het contract of van art. 6:6 en 6:7 BW. De verhuurder kan dan van ieder van hen de volle huur vorderen. Daarom kon de verhuurder hier de hele achterstand tot en met augustus 2023 bij beide huursters halen, ook al zat er vanaf november 2021 nog maar één in het pand.

Intern ligt het anders. Wie meer betaalt dan zijn aandeel, kan het verschil op grond van art. 6:10 BW verhalen op de medeschuldenaar, naar het deel dat de schuld ieder in hun onderlinge verhouding aangaat. Zonder afspraak is dat in beginsel gelijk. Partijen kunnen echter een andere verdeling afspreken, ook informeel. Precies daar zat hier het geschil: was het appje een afspraak of niet?

Het hof beantwoordt die vraag met de gewone regels over de totstandkoming van overeenkomsten. Een overeenkomst ontstaat door aanbod en aanvaarding (art. 6:217 BW). Een aanvaarding hoeft niet uitdrukkelijk te zijn en kan ook uit gedrag blijken (art. 3:37 BW). Wie bij de ander redelijkerwijs vertrouwen wekt dat iets is afgesproken, kan zich er niet op beroepen dat hij het anders bedoelde (art. 3:35 BW). Bij de uitleg van afspraken gaat het niet alleen om de letterlijke tekst, maar ook om wat partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, Haviltex). Het hof weegt de context van het bericht mee, en het feit dat het jarenlang zo werd uitgevoerd.

De uitspraak bevestigt ook iets dat in de praktijk regelmatig verrast: weggaan uit het gehuurde beëindigt de betalingsplicht niet. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt niet door vertrek van één huurder, en een interne samenwerking eindigt niet doordat één partner de deur achter zich dichttrekt. Als de afspraak was om tot het einde van de huurperiode samen te betalen, blijft die gelden totdat partijen iets anders overeenkomen of de afspraak rechtsgeldig eindigt.

Een kapsalon en een schoonheidssalon met publiek toegankelijk lokaal vallen in de regel onder de huurregeling voor middenstandsbedrijfsruimte van art. 7:290 BW. Daarbij horen een wettelijk stelsel van huurperioden van vijf plus vijf jaar en opzeggingsbescherming (art. 7:292 en 7:300 e.v. BW). In dit arrest speelt dat stelsel geen rol: het hof hoefde zich niet over de huurtermijn tegenover de verhuurder uit te spreken. De kantonrechter had in de hoofdzaak al bepaald dat na 31 augustus 2023 alleen de kapster voor de huur aansprakelijk is. In de vrijwaringszaak gaat het uitsluitend om de afrekening tussen de twee huursters.

Betekenis voor huurders, verhuurders en beleggers

Voor verhuurders is de boodschap geruststellend. Met hoofdelijke aansprakelijkheid in het huurcontract kunnen zij bij een conflict tussen medehuurders de hele huur bij ieder van hen vorderen. De onderlinge ruzie is niet hun probleem. Het maakt hier ook uit dat de vertrekkende huurster de huur bij de verhuurder opzegde tegen het einde van de eerste huurperiode. Daardoor bleef haar aansprakelijkheid tegenover de verhuurder beperkt tot die periode.

Voor ondernemers die samen een pand huren, zoals kapsalons, schoonheidssalons, praktijken, ateliers en bedrijfsverzamelpanden, is de les dat informele afspraken over de kostenverdeling juridisch gewicht hebben. Een appje dat in de oriëntatiefase vooral geruststellend bedoeld is, kan later als bindende verdeelsleutel gelden, zeker als partijen er jarenlang naar handelen. Wie een andere verdeling wil, doet er goed aan dat op tijd en aantoonbaar duidelijk te maken, liefst vóór de handtekening onder het huurcontract.

Voor beleggers en vastgoedbeheerders met meerdere huurders onder één contract laat de zaak zien hoe lang zo’n conflict kan duren. De samenwerking strandde in 2021. De hoofdzaak werd in 2025 beslist. Het hof heeft in oktober 2026 nog steeds niet het laatste woord gesproken. Hoofdelijkheid beschermt de huurstroom, maar het kan nuttig zijn bij gedeelde huur ook de interne verdeling en de gevolgen van een vertrek vast te leggen, bijvoorbeeld in een aparte samenwerkings- of onderhuurovereenkomst tussen de huurders.

Praktische tips

1. Leg de verdeelsleutel schriftelijk vast. Spreek bij gedeelde huur expliciet af wie welk deel van huur, servicekosten, borg en indexering draagt, en wat er gebeurt als een partij vertrekt.
2. Let op voorspiegelingen in de oriëntatiefase. Berichten over wie wat betaalt kunnen later als aanbod gelden. Wil je iets alleen als indicatie geven, zeg dat dan duidelijk.
3. Protesteer tijdig en aantoonbaar. Wie het oneens is met de manier waarop een afspraak wordt uitgevoerd, moet dat snel en schriftelijk laten weten. Te laat protesteren of alleen mondeling bezwaar maken overtuigt de rechter zelden.
4. Vertrek is geen beëindiging. Wie een gezamenlijk gehuurd pand verlaat, blijft gebonden aan de huurovereenkomst en aan de onderlinge afspraken, tot daar rechtsgeldig een einde aan komt. Zeg tijdig op, bij de verhuurder én bij de medehuurder.
5. Bewaar betalingsbewijzen met een duidelijke omschrijving. In deze zaak bleef onduidelijk waarop een betaling van € 33.000 betrekking had. Een heldere omschrijving voorkomt een extra procedureronde.
6. Formuleer de vordering zorgvuldig. In eerste aanleg strandden beide vorderingen op de formulering. In hoger beroep valt dat soms te herstellen, maar het kost tijd en geld.

Hoe verder

Het hof heeft partijen uitdrukkelijk aangeraden de afrekening onderling te regelen. Lukt dat niet, dan moet de kapster op 17 november 2026 haar berekening met bewijsstukken bij akte indienen, waarna de schoonheidsspecialiste kan reageren. Pas daarna volgt het eindarrest, met een oordeel over het bedrag dat eventueel nog verrekend moet worden, en over de proceskosten in beide instanties. Over de verdeelsleutel van twee zevende en vijf zevende en de periode tot en met 31 augustus 2023 heeft het hof in dit tussenarrest al beslist.

Bron: Rechtspraak.nl – Gerechtshof Amsterdam 20 oktober 2026, ECLI:NL:GHAMS:2026:3013

Extra bronnen: Open data volledige tekst · HR 20 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC4959 · HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158