De Nederlandse beleggingsmarkt voor vastgoed trekt weer aan, maar het geld komt uit andere hoek dan een paar jaar geleden. Uit de jaarlijkse ranglijst van grootste vastgoedbeleggers die PropertyNL op 24 oktober 2026 publiceerde, blijkt dat private beleggers en family offices terrein winnen, terwijl pensioenfondsen en verzekeraars hun vastgoedgeld steeds vaker via fondsen en gespecialiseerde managers laten lopen.

Volume herstelt, maar op een ander fundament

De ranglijst is gebouwd op jaarverslagen en opgaven van de beleggers zelf. Als achtergrond schetst PropertyNL een markt die weer omhoog kruipt. Volgens Stivad groeide het Nederlandse beleggingsvolume in 2025 met 9% tot € 16,8 mrd, gerekend naar het moment van levering. Wie kijkt naar het moment waarop koper en verkoper het eens werden, komt uit op € 15,9 mrd, een stijging van 11%.

CBRE komt voor Nederlands commercieel vastgoed over 2025 uit op € 13 mrd, 15% meer dan in 2024. In het eerste halfjaar van 2026 werd volgens dezelfde bron al € 7 mrd belegd, een groei van 36% ten opzichte van de eerste zes maanden van 2025 en het beste eerste halfjaar sinds 2022.

Een terugkeer naar de markt van vóór de renteschok is het volgens PropertyNL niet. Waardegroei moet nu vooral komen uit huurinkomsten, huurstijging en het opwaarderen van bestaande gebouwen, en veel minder uit dalende aanvangsrendementen.

Buitenlands institutioneel geld trekt zich terug

De opvallendste verschuiving zit bij de kopers. Buitenlandse institutionele beleggers waren jarenlang de drijvende kracht achter grote Nederlandse deals, maar stonden in 2025 grotendeels aan de kant. Stivad becijferde dat de instroom van buitenlands kapitaal terugviel van bijna € 7 mrd in 2021 naar € 0,6 mrd in 2025.

In dat gat sprongen private partijen. Particuliere beleggers, family offices en Nederlandse en Franse particuliere fondsen waren in 2025 samen goed voor 52% van het aankoopvolume. In 2021 lag dat aandeel nog op 15%.

Private beleggers: stille groeiers

Bij de private beleggers is de portefeuillewaarde niet altijd uit een jaarverslag te halen; PropertyNL moest daar deels schatten of andere bronnen gebruiken. Bovenaan staat Redevco, het vastgoedvehikel van de familie Brenninkmeijer, met volgens eigen opgave meer dan € 10 mrd. Het zwaartepunt ligt, passend bij de herkomst uit C&A, bij retail; een deel betreft beleggingen voor derden, onder meer via een joint venture met Hermes Investment Management.

Verder noemt de ranglijst Van der Vorm met € 710 mln aan vastgoed, waarvan € 25 mln in ontwikkeling. Ontwikkelaar Breevast had eind 2025 € 644 mln in ontwikkeling en € 115 mln in exploitatie. Caransa kwam uit op € 672 mln, ruim 16% minder dan de € 799 mln van een jaar eerder. Buiten de top-25 vallen onder meer Segesta (€ 616 mln), Zadelhoff (€ 600 mln) en de familie Van Wanrooij, die na de verkoop van haar ontwikkeltak aan Heijmans in 2023 via VWOV nog een omvangrijke portefeuille aanhoudt.

Volgens PropertyNL kunnen de grootste private spelers zich inmiddels meten met middelgrote institutionele beleggers.

Pensioenfondsen en verzekeraars: groot, maar indirect

Bij de pensioenfondsen staat ABP met ruim € 49 mrd aan vastgoedbeleggingen met afstand bovenaan, gevolgd door Zorg en Welzijn met circa € 29 mrd en BPF Bouw met ruim € 14 mrd. Die drie samen beleggen meer dan € 90 mrd in vastgoed. ABP houdt al zijn vastgoed indirect aan; ook andere fondsen beleggen veel via niet-beursgenoteerde fondsen, beursvastgoed en mandaten.

Ook bij verzekeraars is de blootstelling grotendeels indirect. ASR had eind 2025 ruim € 3 mrd aan direct vastgoed, maar een veel groter belang in fondsen. NN Group en Dela beleggen eveneens voor een groot deel via fondsen; Achmea combineert direct vastgoed met indirecte beleggingen. PropertyNL telt directe en indirecte beleggingen waar mogelijk bij elkaar op.

Asset managers bepalen steeds vaker de koers

Daarmee groeit de rol van de vermogensbeheerders. CBRE Investment Managers beheert wereldwijd ruim € 130 mrd en staat met afstand bovenaan, gevolgd door APG en PGGM. Bouwinvest groeide in 2025 van € 16,6 mrd naar € 17,8 mrd beheerd vermogen en deed voor circa € 1 mrd aan Nederlandse transacties. Achmea Real Estate beheert € 13 mrd voor ruim dertig pensioenfondsen en andere institutionele beleggers.

ASR Real Estate maakte de grootste sprong: het beheerde vermogen steeg tot € 13,5 mrd eind januari 2026, 61% meer. Dat komt vooral doordat het beheer van een separate account met 7.500 woningen van Amvest naar ASR verhuisde, nadat PFZW per 1 januari 2026 volledig eigenaar van Amvest werd.

Beursfondsen: twee snelheden

Bij de beursgenoteerde fondsen lopen de cijfers uiteen. Het vooral buiten Nederland actieve logistieke fonds CTP, waarvan Rémon Vos nog altijd 73,11% bezit, zag de waarde van zijn vastgoed in 2025 met bijna 15% stijgen tot € 16,8 mrd en passeerde daarmee Logicor. WDP groeide met ruim 9%, Wereldhave met ruim 8%. De portefeuilles van onder meer Prologis, Klépierre, Logicor en NSI werden in euro’s juist kleiner. Krimp is daarbij niet per se waardedaling: verkopen drukken het totaal, en Prologis rapporteert in dollars.

De beurs herstelt voorzichtig. De FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index leverde in 2025 een totaalrendement van 6,8% op, na een licht verlies in 2024. Toch noteerde Europees beursvastgoed eind 2025 volgens EPRA gemiddeld nog 26,8% onder de intrinsieke waarde.

Wat betekent dit voor de markt?

Voor verkopers en adviseurs betekent de verschuiving dat het aantal potentiële kopers met eigen vermogen groeit, maar dat de grote buitenlandse tickets voorlopig schaars blijven. Voor huurders en gebruikers wordt het belangrijker te weten wie de beslissingen neemt: de eigenaar op papier of de manager die het mandaat uitvoert. Of buitenlands institutioneel kapitaal terugkeert, is nog een open vraag. De volgende ijkpunten zijn de jaarcijfers over 2026 en de kwartaalcijfers van Stivad en de grote adviseurs.

Bron: PropertyNL – Top beleggers 2026: Verhoudingen in vastgoedmarkt verschuiven (24 oktober 2026)