Gebouwen die buiten de dijken staan, lopen gemiddeld minder overstromingsrisico dan vaak wordt aangenomen. Dat blijkt uit onderzoek van adviesbureau HKV Lijn in Water in opdracht van het Verbond van Verzekeraars. De onderzoekers brachten voor het hele land in kaart hoe diep het water bij buitendijkse panden kan komen te staan, en concluderen dat een groot deel van die panden zelfs bij zeldzame hoogwaters droog blijft. Zij adviseren verzekeraars daarom hun uitsluiting van buitendijkse gebieden opnieuw te bekijken. Voor eigenaren en beleggers in havengebieden, uiterwaarden en buitendijkse stadswijken is dat een relevante ontwikkeling.

Landelijke kaart en webdienst

HKV maakte een landelijke kaart van de buitendijkse gebieden en een bijbehorende webdienst waarin per locatie de status en de mogelijke waterdiepte zijn op te vragen. Het onderzoek kijkt zowel naar het hoofdwatersysteem, zoals uiterwaarden langs de rivieren, havens en buitendijkse gebieden langs de kust en de grote meren, als naar het regionale watersysteem. De effecten van klimaatverandering zijn meegenomen. De waterdiepten zijn doorgerekend voor gebeurtenissen die gemiddeld eens per 10, eens per 100 en eens per 1.000 jaar voorkomen. Maatregelen die eigenaren zelf kunnen nemen, zoals zandzakken, waterkeringen of verhoogde drempels, zijn bewust buiten de berekening gelaten.

Hoofdwatersysteem: meeste panden blijven droog

Langs het hoofdwatersysteem gaat het om ongeveer 125.000 woningen en andere objecten die als buitendijks zijn aangemerkt. Volgens het onderzoek blijft bij een hoogwater dat eens in de tien jaar voorkomt circa 89 procent daarvan droog. Bij ongeveer 6 procent komt er minder dan 20 centimeter water te staan, bij circa 5 procent meer dan dat.

Bij een gebeurtenis die eens per honderd jaar voorkomt, blijft circa 81 procent van de objecten droog. Bij ongeveer 8 procent blijft het water onder de 20 centimeter, bij circa 5 procent ligt de waterdiepte tussen 20 en 50 centimeter en bij ongeveer 6 procent komt het water hoger dan een halve meter. Zelfs bij een extreme situatie die gemiddeld eens per duizend jaar optreedt, heeft volgens de onderzoekers ongeveer twee derde van de objecten geen last van water; een substantieel deel heeft volgens de berichtgeving te maken met relatief beperkte wateroverlast van circa 20 centimeter.

Het gaat niet alleen om woningen. De objecten in het onderzoek omvatten ook industrie, kantoren, logiesgebouwen en winkels, al vormen woningen de grootste groep.

Regionaal systeem: water blijft laag

In het regionale watersysteem gaat het om zo’n 150.000 objecten die als buitendijks gelden. Daar blijft het water volgens HKV in vrijwel alle scenario’s onder de 20 centimeter. Zelfs bij een gebeurtenis van eens per duizend jaar bereikt landelijk slechts ongeveer 2 procent van de objecten een waterdiepte van 0,2 meter. Omdat het water bij regionale overstromingen veelal onder de drempelhoogte van gebouwen blijft, is de schade aan panden meestal beperkt.

Klimaat: verandering vooral na 2050

Voor de komende decennia verwachten de onderzoekers slechts een bescheiden verandering van de waterstanden. Vanaf de tweede helft van deze eeuw kunnen die, afhankelijk van het klimaatscenario, wel met enkele decimeters tot een meter stijgen. Het hoofdwatersysteem is daarvoor veel gevoeliger dan het regionale systeem, waar vooral de rivierafvoer bepalend is.

Advies aan verzekeraars

De algemene conclusie is dat de risico’s lager zijn dan eerder werd aangenomen, al verschillen ze sterk per locatie. Regionale buitendijkse gebieden hebben een laag overstromingsrisico. De onderzoekers bevelen individuele verzekeraars aan de uitsluiting van buitendijkse gebieden in hun polissen te heroverwegen. Schade door extreme neerslag en door overstroming vanuit het regionale systeem is volgens de berichtgeving in de regel al elders gedekt. Maatregelen als verhoogde drempels en zandzakken kunnen schade verder beperken. Of en hoe een verzekeraar dekking biedt, blijft een keuze van elke maatschappij afzonderlijk.

Eerder onderzoek voor het Verbond

Het Verbond van Verzekeraars liet de verzekerbaarheid van buitendijks gebied eerder al onderzoeken. In een rapport van Royal HaskoningDHV uit september 2024 werd vastgesteld dat buitendijkse gebieden ongeveer 4 procent van het Nederlandse grondgebied beslaan. Dat rapport gaf twee indicaties van de gebouwenvoorraad: op basis van één methode circa 71.500 gebouwen, waarvan bijna 33.650 woningen, en op basis van een andere methode circa 109.500 gebouwen, waarvan ruim 48.000 woningen. De onderzoekers benadrukten destijds dat geen van beide tellingen volledig was. Ook adviseerden zij het begrip buitendijks in uitsluitingsclausules te vervangen door onbeschermde gebieden, klanten beter te informeren over de uitsluiting en adaptatieadvies standaard in polisvoorwaarden op te nemen. Daarnaast werd gekeken naar een eigen verzekeringsoplossing voor onbeschermde gebieden, mogelijk naar het voorbeeld van het Britse Flood Re.

Het nieuwe HKV-onderzoek gaat een stap verder door per locatie waterdiepten te berekenen. Daarmee krijgen verzekeraars een feitelijke basis om risico’s per object te beoordelen in plaats van een volledig gebied uit te sluiten.

Betekenis voor vastgoed

Voor zakelijk vastgoed is het onderwerp vooral relevant in havengebieden en langs rivieren en meren, waar bedrijfsterreinen, kantoren en logistieke panden vaak buitendijks liggen. Verzekerbaarheid speelt een rol bij financiering en waardering: financiers en taxateurs kijken naar de risico’s die een pand loopt en naar de mogelijkheid om die af te dekken. Een beter onderbouwd beeld van de werkelijke waterdiepte per locatie kan eigenaren helpen in gesprek met hun verzekeraar en financier. Tegelijk laat het onderzoek zien dat de verschillen per locatie groot zijn, zodat een generieke conclusie voor een individueel pand niet zonder meer opgaat.

Of verzekeraars hun voorwaarden daadwerkelijk aanpassen, is nog niet bekend. De webdienst van HKV maakt het in elk geval mogelijk om per locatie te zien hoe een pand er bij verschillende hoogwaterscenario’s voor staat.

Bron: PropertyNL – Overstromingsrisico buitendijkse gebouwen vaak overschat (28 oktober 2026). Extra bron: Verbond van Verzekeraars / Royal HaskoningDHV – Buitendijks verzekeren: definities, adaptatie en beleid (16 september 2024).