Taxateurs moeten minder in de achteruitkijkspiegel kijken en meer vooruit. Die oproep van Savills-taxateur Martijn Onderstal vatte veel samen van wat er werd besproken op het congres ‘Taxeren vandaag en morgen’, dat NVM Business samen met NVM Agrarisch & Landelijk organiseerde. In zes sessies spraken deskundigen van binnen en buiten de vastgoedwereld over het verslechterende vestigingsklimaat, netcongestie, de schaarste aan ruimte en de opmars van kunstmatige intelligentie in het taxatievak. PropertyNL-hoofdredacteur Wabe van Enk deed op 29 oktober verslag van de bijeenkomst.

Het congres werd geleid door Jeroen Smit, met Colliers-topman Jeroen Lokerse als vaste gesprekspartner aan zijn zijde. De opzet was breed: niet alleen taxateurs en makelaars kwamen aan het woord, maar ook een hoogleraar strategie, een netbeheerder, een bank, werkgevers en wetenschappers die zich bezighouden met data en AI.

Vestigingsklimaat en woningmarkt

De aftrap ging over de vraag hoe aantrekkelijk Nederland nog is voor bedrijven. UvA-hoogleraar Henk Volberda schetste volgens het verslag een somber beeld: het ondernemingsklimaat verslechtert en bedrijven investeren minder in Nederland. Voor de vastgoedmarkt vertaalt zich dat in minder kantoorgebruikers, minder projecten en minder transacties. Voor taxateurs is dat geen abstract macro-economisch verhaal; een afnemende vraag van gebruikers werkt uiteindelijk door in huurniveaus, leegstandsrisico’s en daarmee in waarderingen.

Maarten Feilzer van de Stichting Professioneel Platform Vastgoed pleitte voor uitvoering van het rapport van Peter Wennink, waarin onder meer meer huurwoningen voor kenniswerkers worden bepleit. Hij hekelde daarnaast de ongelijke behandeling van woningcorporaties en particuliere verhuurders en noemde de erfbelasting ongunstig voor illiquide bezittingen zoals vastgoed. Daarmee raakte hij aan een discussie die in de sector al langer speelt: fiscale en regulerende ingrepen bepalen in hoge mate wat beleggers bereid zijn voor woningen te betalen.

Netcongestie als waardebepalende factor

Een groot deel van het programma ging over energie. Fahid Minhas van ontwikkelaarsvereniging NEPROM zei dat netcongestie ontwikkelaars dwingt het heft in eigen hand te nemen, omdat de beschikbaarheid van energie steeds meer de waarde van vastgoed bepaalt. Taxateurs zouden volgens hem ook een adviserende rol kunnen spelen. Namens netbeheerder Alliander lichtte Marco Bosch toe dat netverzwaring en slimmer energiebeheer in gang zijn gezet om de congestie te verlichten.

Peter van Ees van ABN Amro constateerde dat veel klanten weinig inzicht hebben in hun eigen energieverbruik, terwijl daar volgens hem meer mee te doen is. Jeroen Lokerse legde de verbinding met de waardering: de beschikbaarheid van energie telt mee in de residuele grondwaarde, en taxateurs zouden moeten adviseren over waardeoptimalisatie. Hij opperde bovendien om landbouwgrond in te zetten voor woningbouw.

Dat laatste riep reactie op. Jos Ebbers van NVM Agrarisch & Landelijk verwachtte niet dat boeren meewerken zolang zij een groot deel van hun veestapel en verdiencapaciteit moeten inleveren, en hij miste uitvoeringskracht in de politiek. Volgens hem is de eenzijdige focus op stikstof het probleem en is een integrale, gebiedsgerichte aanpak nodig. Rik Enequist van VNO-NCW en MKB-Nederland wees erop dat ook de ruimte voor bedrijvigheid onder druk staat, en noemde de transformatie van bedrijventerreinen naar woningen een punt van zorg.

Waarderen met een blik vooruit

In het inhoudelijke taxatieblok was de toon zelfkritisch. Alwin Driesen van NVM Business stelde dat waarderingsmodellen te zwaar leunen op transacties uit het verleden en klimaat- en andere risico’s nog onvoldoende inprijzen. Martijn Onderstal van Savills vond dat taxateurs zich moeten richten op vooruitkijkende duiding en professioneel oordeel, in plaats van uitsluitend op data te varen.

Paul Oligschläger van KPMG noemde onafhankelijkheid, betrouwbaarheid van data en vakbekwaamheid als de belangrijkste risico’s voor de taxatiesector. Jos Jonkers van SBR Nexus vertelde dat banken om gedetailleerdere taxaties vragen, waarin ook klimaat- en overstromingsrisico’s zijn meegenomen. Jaap van der Bijl, oud-topman van Altera Vastgoed en bestuurslid van INREV, wil dat taxaties laten zien wat de toekomstige impact van verduurzaming is en dat ze waardeverschillen beter uitleggen.

Die oproep sluit aan bij bredere ontwikkelingen in de markt. Financiers en beleggers kijken sinds enkele jaren nadrukkelijker naar energielabels, verduurzamingsopgaven en fysieke klimaatrisico’s, omdat die zowel de exploitatie als de financierbaarheid van een object raken. Voor de taxateur betekent dat een verschuiving van het vastleggen van een marktwaarde op peildatum naar het onderbouwen van verwachtingen.

AI in het taxatievak

De slotsessies gingen over technologie. Frank van Kester van Envalue beschreef digitale, datagedreven taxatieprocessen waarbij AI helpt bij het schrijven van rapporten. Frank Hendrix van Adriaan van de Heuvel liet zien hoe hij inspecties uitvoert met een VR-bril, terwijl een AI-agent het rapport opstelt.

Bart van der Sloot van Tilburg University bepleitte een AI-model dat eigendom is van de sector zelf, zodat de branche niet afhankelijk wordt van grote Amerikaanse techbedrijven en de data onafhankelijk blijven. Jeroen Lokerse benadrukte aan het slot dat een mens de bevindingen van AI altijd moet controleren. Daarmee kwam het congres terug bij een thema dat ook Oligschläger had aangesneden: het vertrouwen in taxaties staat of valt met onafhankelijkheid en vakmanschap, ook als een steeds groter deel van het werk door software wordt gedaan.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Het congres laat zien dat de taxatiepraktijk onder druk staat van meerdere kanten tegelijk. Gebruikers en financiers willen meer weten over toekomstige risico’s, van stroomcapaciteit tot overstromingskans. Tegelijk verandert de technologie het werkproces ingrijpend. Voor opdrachtgevers, zoals beleggers, banken en corporaties, betekent dit dat zij in taxatierapporten meer onderbouwing kunnen verwachten over energievoorziening, verduurzaming en klimaatrisico’s, en vaker zullen zien dat data-analyse en AI onderdeel zijn van het proces.

Voor de beroepsgroep zelf ligt er de opdracht om die nieuwe instrumenten te omarmen zonder het professionele oordeel uit handen te geven. Meerdere sprekers maakten duidelijk dat de waarde van een taxateur juist zit in de duiding: het vertalen van onzekere toekomstscenario’s naar een verdedigbare waarde. De komende jaren zal blijken in hoeverre taxatiemodellen en normen daarop worden aangepast.

Het verslag van het congres verscheen eerder ook in PropertyNL Magazine nummer 10 van 23 oktober 2026.

Bron: PropertyNL