Een APK-keuringsstation is een ambachtsbedrijf en valt daarmee onder de zware huurbescherming van artikel 7:290 BW, ook als in het huurcontract staat dat het om ‘overige bedrijfsruimte’ in de zin van artikel 7:230a BW gaat. Dat oordeelde het Gerechtshof Den Haag op 9 juli 2024 (ECLI:NL:GHDHA:2024:2750) in een geschil tussen APK-oké Den Haag B.V. en de gemeente Den Haag. De gemeente wil het pand aan de Wegastraat gebruiken voor een vrije busbaan richting de Binckhorst. Door het oordeel van het hof kan de gemeente de huur alleen nog beëindigen op de gronden van artikel 7:296 BW, en kan de huurder mogelijk aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuiskosten.

Een busbaan dwars door het keurstation

De gemeente Den Haag verhuurt sinds 1 maart 2012 een bedrijfsruimte aan de Wegastraat aan APK-oké. Het huurcontract droeg de titel ‘Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ en verwees naar de bijbehorende algemene bepalingen van het ROZ-model voor dat type ruimte. Het gehuurde moest worden gebruikt als bedrijfsruimte voor de activiteiten uit het KvK-uittreksel van de huurder. Dat uittreksel noemt onder meer keuring van voertuigen, APK-keuringen, aankoopkeuringen, reparatie en onderhoud van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s, en het uitoefenen van een garagebedrijf.

Het contract liep vijf jaar tot en met 28 februari 2017, werd verlengd met nog eens vijf jaar tot en met 28 februari 2022 en liep daarna telkens met een jaar door, met een opzegtermijn van twaalf maanden.

Bij aangetekende brief van 22 februari 2022 zegde de gemeente de huur op tegen 1 maart 2023 en zegde zij ontruiming aan. De gemeente wil het pand zelf gebruiken voor een vrije busbaan, ter voorbereiding op een hoogwaardige openbaarvervoerverbinding die onder meer de bereikbaarheid van de Binckhorst moet verbeteren. Op 15 februari 2024 stemde de gemeenteraad in met het voorontwerp van die busbaan, dat over het perceel van APK-oké loopt.

In dezelfde raadsvergadering nam de raad een motie aan. Daarin werd het college gevraagd zich in een constructief gesprek in te spannen voor een snelle oplossing voor het keurstation, met het oog op behoud van bedrijvigheid en werkgelegenheid. Het college moest daarbij een alternatieve locatie of ontwikkeling van de huidige locatie onderzoeken, de mogelijkheid bekijken om een muur te verplaatsen zodat het bedrijf naast de busbaan kan blijven, en in die periode geen onomkeerbare stappen zetten.

Kantonrechter koos voor 230a

APK-oké stapte naar de kantonrechter met een verzoekschrift. Zij vroeg primair om vast te stellen dat het gehuurde geen 230a-, maar 290-bedrijfsruimte is, en subsidiair om de ontruimingstermijn op grond van artikel 7:230a BW met een jaar te verlengen tot 1 maart 2024. De gemeente vroeg op haar beurt, voor het geval sprake zou zijn van 290-bedrijfsruimte, om een verklaring voor recht dat de opzegging rechtsgeldig was en de huur per 1 maart 2023 was geëindigd, met een ontruimingsdatum van uiterlijk 2 januari 2024 en een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs.

De kantonrechter in de rechtbank Den Haag wees op 27 juli 2023 de verzoeken van APK-oké af, stelde de ontruimingsdatum vast op 2 januari 2024 met een gebruiksvergoeding en veroordeelde de huurder in de kosten. Over het tegenverzoek van de gemeente beslisste de kantonrechter niet. APK-oké diende op 27 oktober 2023 een beroepschrift in bij het gerechtshof (zaaknummer 200.334.619/01) en verzocht daarin in wezen hetzelfde als in eerste aanleg. De mondelinge behandeling bij het hof vond plaats op 27 mei 2024. Hangende het hoger beroep ging de gemeente ermee akkoord dat APK-oké tot 1 augustus 2024 kon blijven, zodat het hof niet meer hoefde te beslissen over een gevraagde voorlopige voorziening. De gemeente handhaafde haar tegenverzoek, met een ontruimingsdatum van 31 juli 2024.

Het wettelijk onderscheid: 290 tegenover 230a

Het Nederlandse huurrecht kent voor bedrijfsruimte twee regimes. Artikel 7:290 BW geldt voor een gebouwde onroerende zaak die volgens de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, mits er een voor het publiek toegankelijk lokaal is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Voor zulke ruimte geldt een stelsel van semi-dwingende bescherming: een huurovereenkomst loopt in beginsel vijf plus vijf jaar, de verhuurder kan alleen opzeggen op de limitatieve gronden van artikel 7:296 BW, en de rechter beslist of de huur eindigt. Bij beëindiging wegens dringend eigen gebruik kan de huurder op grond van artikel 7:297 BW een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten krijgen.

Alles wat niet onder artikel 7:290 valt, is ‘overige bedrijfsruimte’ in de zin van artikel 7:230a BW. Daar geldt alleen ontruimingsbescherming: na opzegging door de verhuurder kan de huurder de rechter vragen de ontruimingstermijn te verlengen, telkens met ten hoogste een jaar en tot in totaal maximaal drie jaar. Een inhoudelijke toets van de opzeggingsgrond vindt niet plaats.

Het verschil is dus groot. Bij 230a-ruimte is de ontruimingsbescherming bovendien procedureel beperkt: de huurder moet na de aanzegging zelf binnen een korte termijn een verzoek bij de kantonrechter indienen, en de rechter weegt dan alleen of de belangen van de huurder bij een langere termijn zwaarder wegen dan die van de verhuurder. Bij 290-ruimte ligt het initiatief juist bij de verhuurder: stemt de huurder niet in met de opzegging, dan moet de verhuurder de rechter vragen het tijdstip van beëindiging vast te stellen en moet hij de opzeggingsgrond aannemelijk maken. Partijen kunnen niet zelf kiezen welk regime geldt: het gaat erom of de overeengekomen rechten en plichten passen in de wettelijke omschrijving, niet om het etiket dat in het contract staat.

Het hof: bij aangaan bestemd voor een ambachtsbedrijf

Tussen partijen stond vast dat het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal heeft. De vraag was of het gehuurde bestemd was voor een ambachtsbedrijf. Het begrip ‘ambachtsbedrijf’ is niet in de wet omschreven. Volgens het hof wordt het in de rechtspraak onder meer gebruikt voor productie of bewerking van zaken, of voor het leveren van technische diensten, op niet-fabrieksmatige wijze. Een autoschadeherstelbedrijf geldt volgens vaste rechtspraak als 290-bedrijfsruimte. In de beschikking worden onder meer arresten van de Hoge Raad van 20 februari 1998 (ECLI:NL:HR:1998:ZC2595), 3 december 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AR4783) en 20 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:2034) aangehaald.

Bepalend is wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen stond, mede gelet op de inrichting van het gehuurde. Later feitelijk gebruik telt alleen mee als partijen dat gebruik al bij het aangaan beoogden.

Het hof kwam op drie gronden tot het oordeel dat het gehuurde bij het aangaan bestemd was voor een ambachtsbedrijf:

1. De inrichting. APK-oké stelde dat in het pand vóór haar komst een autoherstelbedrijf zat. De gemeente betwistte dat alleen bij gebrek aan wetenschap. Volgens het hof was dat onvoldoende, omdat de gemeente als verhuurder die kennis had kunnen verkrijgen. Ter zitting bleek bovendien dat de belettering met naam en logo van APK-oké pas enkele weken na het aangaan van de huur werd aangebracht. Bij het sluiten van het contract zag het pand er dus uit als een autoherstelbedrijf.
2. Onzekerheid over het concept. APK-oké lichtte toe dat zij zich wilde specialiseren in APK-keuringen, maar dat het een nieuw concept was, ingegeven door gewijzigde regelgeving, en dat de vestiging in Den Haag de eerste was. Als het concept niet zou aanslaan, wilde zij verder kunnen als algemeen autoherstelbedrijf. Dat het concept nieuw en onzeker was, betwistte de gemeente niet.
3. De ruime bestemmingsomschrijving. Door de verwijzing naar het KvK-uittreksel noemt het contract ook reparatie- en onderhoudswerkzaamheden.

De gemeente had volgens het hof op basis van de naam misschien kunnen veronderstellen dat de huurder vooral zou keuren, maar bij het aangaan was nog geenszins duidelijk dat het daarbij zou blijven. Dat het contract spreekt van 230a-bedrijfsruimte, weegt onvoldoende op tegen de aanwijzingen voor 290-ruimte. Dat APK-oké zich later in belettering en reclame steeds meer profileerde als zuiver keuringsbedrijf zonder grote reparaties, is niet relevant omdat het moment van aangaan beslissend is.

APK-keuren is zelf ook een ambacht

Het hof ging nog een stap verder en oordeelde dat het uitvoeren van APK-keuringen op zichzelf een ambacht is. APK-keuringen mogen alleen worden gedaan door gekwalificeerde keurmeesters, die gevorderd automonteur of autotechnicus zijn. Bij een keuring worden, ook als er niets hoeft te worden gerepareerd, onderdelen handmatig los- en vastgedraaid. Daarnaast is een speciaal ingerichte ruimte nodig, met onder meer hoge roldeuren en bruggen om auto’s van onderen te inspecteren, vergelijkbaar met een autoherstelbedrijf.

Het hof concludeerde dat voor APK-keuringen technisch geschoold personeel nodig is dat op niet-fabrieksmatige wijze technische handelingen verricht in een speciaal daarvoor ingerichte ruimte. Dat APK-oké vooral controleert en alleen kleine reparaties uitvoert, en dus weinig zelf bewerkt of vervaardigt, doet daar niet aan af.

Het hof betrok ook het doel van de 290-bescherming: huurders van dit soort ruimte zijn sterker gebonden aan hun locatie of worden harder geraakt als zij moeten verhuizen. APK-oké kan alleen werken in een speciaal ingerichte garageruimte, en zulke ruimtes zijn schaars. Het was de huurder nog niet gelukt vervangende ruimte te vinden. De gemeente had alleen een ruimte kunnen aanbieden die slechts met hoge kosten geschikt te maken was.

Vragen aan beide partijen

Omdat het hof uitkwam op 290-bedrijfsruimte, moest de opzegging van de gemeente opnieuw worden beoordeeld: de gemeente had voor dat geval ook opgezegd wegens dringend eigen gebruik en op basis van een belangenafweging. Volgens het hof was het debat daarover nog niet voldragen. Het stelde de gemeente concrete vragen:

• Klopt het dat de tijdelijke busbaan wordt gebruikt voor één buslijn in één richting, met ongeveer vijf minuten tijdwinst, zoals APK-oké stelde?
• Levert de busbaan andere voordelen op, en is aanleg gezien de verkeerssituatie dringend noodzakelijk?
• Wanneer wordt de busbaan volgens de planning aangelegd?
• Kan het tracé of het ontwerp zo worden aangepast dat het pand kan blijven staan, en wat zijn daartegen de concrete bezwaren?
• Kan de voorgevel tegen aanvaardbare kosten worden verplaatst?

Over dat laatste had de gemeente ter zitting een bedrag van € 200.000 genoemd, wat APK-oké betwistte en wat de gemeente niet met stukken had onderbouwd.

Aan APK-oké vroeg het hof of verhuizing binnen de regio Haaglanden mogelijk is, of dat verandert als de gemeente zou worden veroordeeld tot een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten, en welke kosten met een verhuizing gemoeid zouden zijn. APK-oké had wel aanspraak gemaakt op zo’n tegemoetkoming, maar niet onderbouwd of en welke kosten zij zou maken.

Beide partijen kregen de gelegenheid om op 6 augustus 2024 tegelijk een akte te nemen, met vier weken later een antwoordakte. Het hof gaf partijen bovendien in overweging om, gezien de nieuwe situatie, opnieuw te zoeken naar een minnelijke oplossing. Partijen konden in hun akte ook vragen om een nieuwe mondelinge behandeling. Iedere verdere beslissing is aangehouden.

Betekenis voor verhuurders en huurders

Deze tussenbeschikking heeft gevolgen die verder gaan dan één keurstation:

• Het etiket in het contract beslist niet. Een verhuurder die een ROZ-model voor 230a-ruimte gebruikt, kan toch met 290-bescherming worden geconfronteerd als de bestemming en inrichting bij aanvang op een ambachtsbedrijf of winkel wijzen.
• Ruime bestemmingsomschrijvingen zijn riskant. Een verwijzing naar het KvK-uittreksel van de huurder kan activiteiten binnenhalen die tot 290-kwalificatie leiden.
• Inrichting bij aanvang telt. Wat het pand op de dag van ondertekening uitstraalt, kan bepalend zijn. Verhuurders doen er goed aan dat bij aanvang vast te leggen.
• Ook overheden zijn gewone verhuurders. Een gemeente die een eigen pand nodig heeft voor infrastructuur, moet bij 290-ruimte een opzeggingsgrond uit artikel 7:296 BW aantonen. Een busbaan die mogelijk ook langs het pand kan, maakt de onderbouwing van dringend eigen gebruik lastiger.
• Technische dienstverlening kan ambachtelijk zijn. Het hof rekent ook keuring en controle met handmatige technische handelingen tot het ambacht. Dat is van belang voor garages, bandencentra en vergelijkbare bedrijven in gemengde bedrijfsverzamelgebouwen.

Hoe nu verder

De beschikking is gewezen door mrs. M.Y. Bonneur, A.A. Muilwijk-Schaaij en A.J. Swelheim en uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers. Na de geplande aktewisseling in augustus en september 2024 zal het hof beslissen of de opzegging van de gemeente op grond van artikel 7:296 BW standhoudt, op welke datum de huur dan eindigt en of APK-oké recht heeft op een tegemoetkoming in de verhuiskosten. Ook een regeling tussen partijen, waar de gemeenteraad met zijn motie op aanstuurde, blijft mogelijk.

Bron: Gerechtshof Den Haag, ECLI:NL:GHDHA:2024:2750 (uitspraken.rechtspraak.nl)

Advocaatgegevens: NOvA Advocatenzoeker