De Brusselse kantorenmarkt ligt op koers voor een solide jaar. In het derde kwartaal van 2024 werd volgens CBRE 77.512 m² kantoorruimte opgenomen. Daarmee komt het totaal sinds januari op 245.079 m², waardoor de markt de volumes van de voorgaande twee jaren kan evenaren of overtreffen. Dat volume is verdeeld over 238 transacties, minder dan het vijfjaarsgemiddelde van 332: er worden dus minder, maar gemiddeld grotere deals gesloten.

Leegstand iets hoger door opleveringen

De leegstand steeg licht naar 7,6% van de voorraad, ofwel 943.000 m². Volgens CBRE komt dat vooral door nieuw opgeleverde projecten die nog in de verhuurfase zitten. Van de leegstaande ruimte valt 131.400 m² in de categorie Grade A. In het derde kwartaal werd 102.000 m² opgeleverd, wat het totaal voor 2024 op 195.000 m² brengt. Grote opleveringen waren The Louise (33.000 m²) en Deux Gares 80-82 (23.500 m²).

Achter het gemiddelde gaan grote verschillen schuil. In het centrale zakendistrict staat slechts 3,9% leeg, in de gedecentraliseerde gebieden 10,9% en in de periferie 18,1%. De markt is daarmee sterk tweedelig: in het centrum is goede ruimte schaars, aan de randen van de stad is het aanbod ruim.

Huren blijven stijgen

De tophuur liep op tot €400 per m² per jaar, vooral gerealiseerd in de Leopoldswijk, het Europese kwartier. Brussel springt er volgens CBRE in Europees perspectief uit: over een periode van twee jaar steeg de tophuur er met meer dan 20%. De vraag concentreert zich op moderne, duurzame gebouwen, wat de prijs in het topsegment opdrijft. CBRE noemt daarnaast schaarste aan aanbod en inflatie, waaronder hogere bouwkosten, als drijvende krachten. Ook bij heronderhandelingen van bestaande contracten is de opwaartse lijn zichtbaar.

Recordomvang transformatie

Een opvallende trend is de omvang van transformatieprojecten. In 2024 is al meer dan 108.000 m² kantoorruimte aangemerkt voor omzetting naar andere functies, meer dan in de vier voorgaande jaren samen. Het grootste deel daarvan is bestemd voor wonen. Verouderde kantoren worden zo uit de markt genomen, wat de balans tussen vraag en aanbod in de rest van de voorraad verbetert.

Beleggingsmarkt

Op de Belgische beleggingsmarkt werd tot en met het derde kwartaal €2,93 miljard in commercieel vastgoed geïnvesteerd, al meer dan in heel 2023. Het kantorensegment blijft daarbij achter. De toprendementen voor kantoren met standaardhuurcontracten bleven stabiel op 5,25%; voor langlopende contracten ligt dat op 4,75%.

Kansen

Voor beleggers en ontwikkelaars biedt de Brusselse markt een tweeledig beeld. Aan de bovenkant stijgen huren door schaarste aan hoogwaardige ruimte, terwijl aan de onderkant transformatie naar wonen en andere functies een uitweg biedt voor verouderd vastgoed. De stabiele toprendementen wijzen op een markt die een evenwicht zoekt. Het vierde kwartaal moet uitwijzen of de opname de verwachte jaarvolumes daadwerkelijk haalt. Voor 2025 rekent CBRE op circa 150.000 m² aan nieuwe opleveringen, waarvan ongeveer de helft al is verhuurd.

Stand van zaken (aanvulling oktober 2026)

Een jaar later bleef de tophuur volgens CBRE stabiel op €400 per m² in de Leopoldswijk. In de eerste drie kwartalen van 2025 werd 285.539 m² opgenomen, met als grootste deal de huur van 14.278 m² door Crelan in The Arch. De leegstand liep op naar 8,3%, terwijl de toprendementen onveranderd bleven op 5,25% en 4,75%.

Bron: CBRE Belgium; extra bron: CBRE Brussels Office MarketView Q3 2025