De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam heeft op 2 april 2025 in kort geding de vordering afgewezen van een huurder van winkelruimte die wilde dat zijn verhuurder de kopers van de viswinkel in het gehuurde alvast zou toelaten, vooruitlopend op een procedure tot indeplaatsstelling (ECLI:NL:RBROT:2025:7860, zaaknummer 11523833 VV EXPL 25-64). Doorslaggevend was dat de huurder de financiële draagkracht van de beoogde nieuwe huurders nauwelijks had onderbouwd. Daarmee was volgens de kantonrechter niet aannemelijk dat een rechter in een gewone procedure de indeplaatsstelling zou toestaan.

De uitspraak is kort, maar raakt een vraag die in de winkel- en horecasector telkens terugkeert: wat kan een ondernemer die zijn zaak verkoopt doen als de verhuurder niet meewerkt aan de overdracht van het huurcontract, en hoe snel kan de koper aan de slag? Het antwoord van de Rotterdamse kantonrechter is helder. Wie via de rechter een overname wil doordrukken, moet vooraf laten zien dat de opvolger financieel solide is. Gebeurt dat niet, dan strandt niet alleen de indeplaatsstelling, maar ook een tussentijdse regeling in kort geding.

De feiten: een viswinkel wisselt van eigenaar

De partijen zijn in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd. [eiser] huurt van [gedaagde] een bedrijfsruimte die in gebruik is als viswinkel. Niet de huurder zelf, maar zijn broer exploiteerde in het gehuurde de viswinkel. Die broer is met de onderneming gestopt en heeft de winkel verkocht aan twee nieuwe ondernemers, die het bedrijf volgens het vonnis hebben gekocht.

De huurder heeft de verhuurder gevraagd de twee kopers als huurders in zijn plaats te stellen. De verhuurder heeft daarmee niet ingestemd. Daarop stapte de huurder naar de kantonrechter. Hij vorderde in kort geding, samengevat, dat de verhuurder zou worden veroordeeld te gedogen dat de kopers het gehuurde alvast in gebruik nemen voor het door hen gekochte bedrijf, in afwachting van een procedure tot indeplaatsstelling die volgens de huurder op korte termijn zou worden gestart.

De dagvaarding dateert van 14 februari 2025. De huurder legde ruim veertig producties over. Tijdens de mondelinge behandeling was namens de verhuurder, naast de gemachtigde, een medewerker van een makelaardij aanwezig; namens de huurder verscheen de broer die de winkel had geëxploiteerd. Op verzoek van partijen werd de zaak vervolgens twee weken aangehouden om te kijken of zij er samen uit konden komen. Dat lukte niet, waarna partijen de kantonrechter vroegen vonnis te wijzen.

De vordering en het verweer

De vordering was nadrukkelijk geen indeplaatsstelling zelf. Een kort geding leent zich daar ook niet voor: de rechter kan in een spoedprocedure geen definitieve wijziging van de contractspartij uitspreken. De huurder vroeg daarom een voorlopige voorziening. De kopers zouden het pand mogen gebruiken, zodat de verkochte onderneming kon doordraaien terwijl de bodemprocedure liep.

Uit het vonnis blijkt dat de verhuurder betwistte dat de voorgestelde huurders voldoende waarborgen bieden voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Beide gemachtigden hebben op de zitting spreekaantekeningen voorgedragen, maar de inhoud daarvan is in de gepubliceerde uitspraak niet opgenomen. Welke andere argumenten partijen over en weer hebben aangevoerd, bijvoorbeeld over het belang van de huurder bij de overdracht, valt uit de uitspraak dus niet op te maken.

Het oordeel van de kantonrechter

De kantonrechter, mr. A. Lablans, begint met het gebruikelijke toetsingskader in kort geding. Een vordering kan worden toegewezen als de eiser zo’n spoedeisend belang heeft dat hij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Daarbij weegt de rechter mee hoe aannemelijk het is dat de vordering in een bodemprocedure zou worden toegewezen, hoe zwaar het belang van de eiser is en wat de gevolgen voor de gedaagde zijn als het vonnis later wordt teruggedraaid.

Op dat tweede punt loopt de vordering vast. De kantonrechter wijst erop dat de verhuurder heeft betwist dat de beoogde huurders voldoende waarborgen bieden en verwijst daarbij naar artikel 7:307 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. De huurder had de solvabiliteit van de twee kopers volgens de kantonrechter nauwelijks onderbouwd. Daardoor stond die niet vast. Een kort geding biedt bovendien geen ruimte voor bewijslevering op dat punt. De conclusie: het is niet aannemelijk dat de vordering tot indeplaatsstelling in een bodemprocedure zou worden toegewezen, en dus is er ook geen grond om de kopers vooruitlopend daarop toe te laten.

De kantonrechter wees de eis af en veroordeelde de huurder in de proceskosten van de verhuurder op grond van artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Die kosten werden begroot op € 949: € 814 aan salaris voor de gemachtigde en € 135 aan nakosten, te vermeerderen met de kosten van betekening als het vonnis wordt betekend.

Het juridisch kader: artikel 7:307 BW

De indeplaatsstelling is een van de bijzondere beschermingsregels voor huurders van zogenoemde 290-bedrijfsruimte: winkels, restaurants, cafés, ambachtsbedrijven en andere ruimten die voor het publiek toegankelijk zijn voor rechtstreekse levering van goederen of diensten (artikel 7:290 BW). Een viswinkel valt daar zonder twijfel onder.

Artikel 7:307 BW bepaalt in lid 1 dat de huurder die het bedrijf dat hij zelf, of een ander, in het gehuurde uitoefent aan een derde wil overdragen, de rechter kan vragen hem te machtigen die derde als huurder in zijn plaats te stellen. Die formulering is in deze zaak van belang: de huurder was niet zelf de exploitant, zijn broer was dat. De wet houdt met dat soort constructies rekening; ook de onderneming van een ander die in het gehuurde wordt uitgeoefend, kan grond zijn voor een vordering tot indeplaatsstelling.

Lid 2 bevat de toetsingsmaatstaf. De rechter beslist naar de omstandigheden van het geval en kan de vordering alleen toewijzen als de huurder, of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht. De vordering wordt in elk geval afgewezen als de voorgestelde huurder onvoldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Dat laatste is een harde grens: ontbreken die waarborgen, dan heeft de rechter geen ruimte meer om de belangen nog tegen elkaar af te wegen.

Volgens lid 3 kan de rechter aan de machtiging voorwaarden verbinden of de huurder een last opleggen. In de praktijk kan dat bijvoorbeeld gaan om het stellen van zekerheid.

De regeling is onderdeel van de afdeling over huur van bedrijfsruimte waarvan op grond van artikel 7:291 BW niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken, tenzij de rechter een afwijkend beding vooraf heeft goedgekeurd. Een verhuurder kan het recht om indeplaatsstelling te vorderen dus niet zomaar in het huurcontract uitsluiten.

Voor huurders van overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, zoals kantoren en bedrijfshallen, geldt deze regeling niet. Zij zijn voor de overdracht van hun huurovereenkomst aangewezen op de medewerking van de verhuurder of op wat het contract daarover regelt.

Zwaarwichtig belang en waarborgen

Twee toetsstenen keren in vrijwel elke indeplaatsstellingszaak terug. Het zwaarwichtig belang van de huurder is meestal niet het probleem: een ondernemer die met pensioen gaat, stopt om gezondheidsredenen of zijn zaak eenvoudig wil verkopen, heeft er doorgaans belang bij dat de koper het huurcontract kan overnemen. Zonder huurrecht is een winkel of restaurant op een goede locatie immers vaak veel minder waard. Het Rotterdamse vonnis gaat op dit criterium niet in; de kantonrechter kwam er niet aan toe.

De waarborgen voor nakoming en behoorlijke bedrijfsvoering zijn het lastigere deel. Het gaat dan om twee vragen. Kan de nieuwe huurder de huur en de overige verplichtingen uit het contract nakomen? En heeft hij de kennis, ervaring en middelen om de onderneming behoorlijk te exploiteren? De bewijslast ligt bij de huurder die de indeplaatsstelling vordert. De Rotterdamse uitspraak laat zien hoe zwaar dat weegt: als de verhuurder de waarborgen gemotiveerd betwist en de huurder weinig stukken over de financiële positie van de opvolger overlegt, valt de vordering om.

In kort geding is dat probleem nog groter dan in een bodemprocedure. De kortgedingrechter beoordeelt aan de hand van de stukken die op tafel liggen of de vordering in een gewone procedure waarschijnlijk zal slagen. Getuigen horen, deskundigen benoemen of nadere bewijsstukken laten aanleveren past daar in de regel niet in. Wie in kort geding wil winnen, moet zijn dossier dus vooraf op orde hebben.

Eerdere rechtspraak

De rechtbank Rotterdam boog zich eerder over de reikwijdte van artikel 7:307 BW. In een vonnis van 12 januari 2024 (ECLI:NL:RBROT:2024:187) ging het om een huurder van bedrijfsruimte waarvan twee aandeelhouders elk een deel van hun aandelen wilden overdragen aan nieuwe vennootschappen. De verhuurder wilde dat tegenhouden en beriep zich op een contractuele regeling over indeplaatsstelling en op artikel 7:307 BW. De kantonrechter oordeelde dat die regeling niet zo ver reikte: artikel 7:307 BW ziet op situaties waarin een bedrijf niet goed kan worden overgedragen zonder overdracht van het huurrecht, en dat speelde niet bij een gedeeltelijke aandelenoverdracht waarbij de zeggenschap bij de bestaande aandeelhouders bleef. De verhuurder mocht de huurovereenkomst op die grond niet ontbinden.

Samen laten de twee Rotterdamse uitspraken zien waar de grenzen van de regeling liggen. Een wijziging in het aandeelhouderschap van de huurder is in beginsel geen indeplaatsstelling. Wie daarentegen de onderneming zelf verkoopt aan een nieuwe exploitant, heeft voor de overgang van het huurcontract de medewerking van de verhuurder of een machtiging van de rechter nodig, en voor die machtiging moet de huurder de kredietwaardigheid van de opvolger aantonen.

Betekenis voor huurders, verhuurders en beleggers

Voor huurders en hun adviseurs is de belangrijkste les dat een verkoop van een winkel- of horecabedrijf begint bij het huurcontract. De waarde van de onderneming hangt vaak voor een groot deel samen met de locatie, en die locatie is alleen over te dragen als de verhuurder meewerkt of de rechter een machtiging verleent. Een koopovereenkomst die wordt gesloten voordat duidelijk is of de koper huurder kan worden, brengt risico’s mee voor beide partijen.

Voor verhuurders bevestigt de uitspraak dat zij een indeplaatsstelling niet hoeven te accepteren als zij redelijke twijfels hebben over de financiële positie van de opvolger. Een verhuurder die tijdig om stukken vraagt en zijn bezwaren concreet maakt, staat sterk. Tegelijk geldt dat een verhuurder een redelijk verzoek niet onbeperkt kan tegenhouden: als de huurder een zwaarwichtig belang heeft en de opvolger voldoende waarborgen biedt, kan de rechter de machtiging alsnog verlenen, zo nodig onder voorwaarden.

Voor beleggers in winkelvastgoed, zoals eigenaren van wijkwinkelcentra en winkelstraten met veel zelfstandige ondernemers, is de indeplaatsstelling een vast onderdeel van het huurdersbeheer. Ondernemers stoppen, verkopen of dragen hun zaak over aan familie of personeel. Een duidelijk intern beleid over welke stukken een kandidaat-opvolger moet aanleveren, voorkomt discussies en procedures en helpt om leegstand te voorkomen.

Praktische tips

Uit het vonnis en het wettelijk kader vallen een paar concrete aandachtspunten af te leiden.

Voor de verkopende huurder: overleg vroeg met de verhuurder en vraag schriftelijk of hij akkoord gaat met de beoogde opvolger. Lever daarbij direct de stukken aan die de verhuurder nodig heeft om de opvolger te beoordelen, zoals een ondernemingsplan, een prognose, inzicht in de financiering en gegevens over ervaring in de branche. Neem in de koopovereenkomst met de koper een voorwaarde op voor het geval de verhuurder niet meewerkt en de rechter geen machtiging geeft.

Voor de koper: begin niet met de exploitatie voordat de huurovereenkomst op naam staat of een rechter daarvoor toestemming heeft gegeven. Wie zonder toestemming het gehuurde in gebruik neemt, riskeert dat de verhuurder optreedt tegen de huurder en dat de investering in de overname op losse schroeven komt te staan.

Voor de verhuurder: maak bezwaren tegen een opvolger concreet en onderbouwd, en vraag gericht om de informatie die nodig is om de kredietwaardigheid en de vakbekwaamheid te beoordelen. Overweeg of eventuele bezwaren met aanvullende zekerheid, zoals een bankgarantie of borgstelling, kunnen worden weggenomen; ook de rechter kan op grond van artikel 7:307 lid 3 BW zulke voorwaarden aan een machtiging verbinden.

Voor procespartijen in het algemeen: wie in kort geding een voorlopige voorziening vraagt die vooruitloopt op een indeplaatsstelling, moet al in dat kort geding aannemelijk maken dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen. Dat betekent dat het dossier over de opvolger volledig moet zijn op het moment dat de dagvaarding wordt uitgebracht.

Hoe nu verder?

Met de afwijzing in kort geding is de zaak niet ten einde. De huurder kan alsnog een bodemprocedure tot indeplaatsstelling starten, zoals hij volgens het vonnis van plan was. In die procedure is wel ruimte voor bewijslevering over de financiële positie van de kopers. Of de huurder die stap zet en of de kopers de rechter kunnen overtuigen van hun solvabiliteit, is uit de uitspraak niet af te leiden. Tot die tijd mogen de kopers het gehuurde niet gebruiken voor de door hen overgenomen viswinkel zonder instemming van de verhuurder.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:RBROT:2025:7860, Rechtbank Rotterdam, 2 april 2025
Extra bronnen: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:RBROT:2024:187 (via Omgevingsweb) · Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 307 (Wetboek Plus)