De voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam heeft op 19 maart 2026 in kort geding (ECLI:NL:RBAMS:2026:3681) een winkelhuurder veroordeeld om zijn bedrijfsruimte uiterlijk 31 maart 2026 te ontruimen, zodat CBRE Dutch Retail Fund Management B.V. het winkelcentrum waarin de ruimte ligt kan renoveren. De huurder voerde aan dat de verhuurder eerst met hem had moeten overleggen over vervangende ruimte. Volgens de rechter gold die overlegplicht alleen als er naar het oordeel van de verhuurder een geschikte vervangende ruimte beschikbaar was – en dat was niet aannemelijk. De huurder moet ook de huurachterstand betalen; een claim van € 8.700 aan contractuele boetes wees de rechter af.

Een tijdelijk contract in een winkelcentrum dat op de schop gaat

De huurder huurt sinds 1 oktober 2021 een bedrijfsruimte van CBRE in een winkelcentrum. De naam en de ligging van het winkelcentrum zijn in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd, net als de naam van de huurder en zijn gemachtigde.

Partijen sloten bewust een kortlopende huurovereenkomst, met het oog op een geplande renovatie: drieëntwintig maanden, tot en met 31 augustus 2023. Toen die termijn afliep, verlengden partijen de huur bij een eerste allonge voor onbepaalde tijd, met een beëindigingsmogelijkheid voor CBRE in verband met de renovatie. Volgens de uitspraak kon CBRE onder die eerste allonge op ieder moment opzeggen met een opzegtermijn van vier maanden als de renovatie daartoe aanleiding gaf.

Zo’n afwijking van het beschermende huurregime voor winkelruimte vraagt om goedkeuring door de kantonrechter. Die goedkeuring kwam er bij beschikking van 14 december 2023, onder twee voorwaarden: CBRE moest een opzegtermijn van zes maanden hanteren, en als CBRE van de beëindigingsmogelijkheid gebruik zou maken en er naar haar oordeel een geschikte vervangende ruimte in het winkelcentrum beschikbaar was, zou zij in het voorjaar van 2024 met de huurder in overleg treden. Die voorwaarden zijn in januari 2024 vastgelegd in een tweede allonge, die beide partijen ondertekenden. Daarin staat dat de geschiktheid van de vervangende ruimte uitsluitend ter beoordeling van de verhuurder is.

Op 29 september 2025 zegde CBRE de huur op tegen 31 maart 2026, met het oog op de renovatie. Daarnaast liep de huurder betalingsachterstanden op. Bij de dagvaarding van 20 februari 2026 ging het om € 23.048,97. In aanloop naar de zitting betaalde de huurder een deel, zodat er aan basishuur, service- en promotiekosten nog € 9.094,35 openstond, exclusief maart 2026.

De vorderingen

CBRE vorderde, na vermindering op de zitting van 2 maart 2026:

• ontruiming binnen zeven dagen na het vonnis, of uiterlijk op 31 maart 2026;
• betaling van € 9.094,35 aan achterstallige huur, service- en promotiekosten tot en met februari 2026;
• € 8.700 aan contractuele boetes voor 29 maanden te late of onvolledige betaling (1 procent per maand met een minimum van € 300);
• € 3.457,35 aan buitengerechtelijke kosten;
• doorbetaling van € 4.651,54 per maand vanaf 1 maart 2026 tot de ontruiming, op straffe van de contractuele boete.

CBRE baseerde de ontruiming primair op de betalingsachterstand en het stelselmatig te laat betalen, dat volgens CBRE op enig moment bijna zes huurtermijnen besloeg. Subsidiair beriep CBRE zich op de opzegging: met de opzegtermijn van zes maanden eindigde de huur op de datum waartegen was opgezegd, zonder dat instemming van de huurder of tussenkomst van de rechter nodig was. De voorbereidende werkzaamheden zouden volgens CBRE in april 2026 beginnen en de sloop op 1 mei 2026. Een geschikte vervangende ruimte was er gedurende de renovatie niet, en de gehuurde ruimte zou na de renovatie niet meer bestaan. CBRE had de huurder nog aangeboden tot 1 april 2026 huurvrij te blijven als de achterstanden werden ingelopen; daar ging de huurder niet mee akkoord.

Het verweer van de huurder

De huurder stelde dat de achterstand grotendeels was ingelopen. Alleen de servicekosten over 2024 en de huur van februari en maart 2026 stonden nog open, en die zou hij in maart betalen. Zo’n beperkte achterstand rechtvaardigt in zijn ogen geen ontruiming.

Belangrijker was zijn betoog over de opzegging. De huurder las de allonge anders: CBRE had volgens hem hoe dan ook met hem moeten overleggen over vervangende ruimte, en omdat dat overleg er niet was geweest en hem geen alternatief was aangeboden, bleef de huur van kracht. Er stonden veel panden leeg, dus dat er voor hem niets was, kon volgens hem haast niet. Uit het renovatieplan bleek volgens de huurder ook niet dat zijn ruimte daadwerkelijk zou worden gesloopt, en CBRE had de noodzaak van ontruiming in mei 2026 niet onderbouwd met omgevingsvergunningen of technische ontwerpen. Het behoud van de winkel was voor hem essentieel voor zijn levensonderhoud en voor zijn personeel.

Het oordeel: de huurder is gebonden aan wat hij tekende

De voorzieningenrechter stelt voorop dat ontruiming in kort geding alleen kan worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering ook zal toewijzen, en als van de eisende partij niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Zij begint bij de opzegging wegens renovatie.

CBRE heeft opgezegd met inachtneming van de termijn van zes maanden. Dat geldt als uitgangspunt. De vraag is dan hoe de voorwaarde over vervangende ruimte moet worden uitgelegd. De tekst in de beschikking van de kantonrechter – CBRE zou in het voorjaar van 2024 met de huurder overleggen ‘als’ er een vervangende ruimte beschikbaar was – is volgens de voorzieningenrechter voor meerdere uitleg vatbaar: ‘als’ kan ook ‘zodra’ betekenen. Maar de door de huurder zelf ondertekende tweede allonge laat maar één uitleg toe: aan het overleg is de voorwaarde verbonden dat er, uitsluitend ter beoordeling van de verhuurder, een geschikte vervangende ruimte beschikbaar is. Als de huurder het daar niet mee eens was, had van hem verwacht mogen worden dat hij bij het opstellen van de allonge bezwaar maakte. Hij is aan de afspraak gebonden.

Dat er wél geschikte ruimte beschikbaar was, maakte de huurder niet aannemelijk. CBRE weerlegde dat voldoende: een unit die wel vrij was, was bijvoorbeeld vier keer zo groot als de gehuurde ruimte, en huurders met de langst lopende contracten kregen voorrang.

Ook het argument dat de huurrelatie door de verlengingen lang heeft geduurd en de huurder daardoor een groter klantenbestand heeft opgebouwd en meer nadeel lijdt, levert geen recht op om te blijven. Het voornemen tot renovatie stond volgens de voorzieningenrechter steeds in de oorspronkelijke huurovereenkomst, in de eerste allonge en in de goedkeuringsbeschikking. De huurder moest er dus rekening mee houden dat de huur zou eindigen zodra de renovatie zou beginnen.

De ontruiming per 31 maart 2026 wordt toegewezen. Aan de betalingsachterstand als grond voor ontruiming komt de rechter daardoor niet toe. Wel geeft de voorzieningenrechter partijen iets mee: CBRE verklaarde op de zitting dat de bouwwerkzaamheden in mei 2026 beginnen. Wil de huurder tot die start in het pand blijven, dan mag van CBRE worden verwacht dat daarover afspraken kunnen worden gemaakt.

De betalingen

Op de zitting bleek dat de huur tot en met januari 2026 al was betaald. De huur van februari 2026 (€ 4.651,54) en de servicekosten over 2024 stonden nog open. De huurder betwistte die posten niet, maar kwam op een lager totaal (€ 8.651) uit zonder dat te onderbouwen. De rechter wijst daarom het door CBRE berekende bedrag van € 9.094,35 toe, plus de wettelijke rente vanaf de dagvaarding. Vanaf 1 maart 2026 moet de huurder de maandelijkse huur, service- en promotiekosten blijven betalen tot de ontruiming. Voor het opleggen van de contractuele boete als dwangsom ziet de rechter geen aanleiding.

De € 8.700 aan contractuele boetes wordt afgewezen. CBRE had niet onderbouwd welke maanden te laat waren betaald, en nergens bleek dat de huurder was gesommeerd de boetes te voldoen. Daarmee is de vordering niet geschikt voor toewijzing in kort geding. De buitengerechtelijke incassokosten van € 3.457,35 worden wel toegewezen, omdat de huurder ze niet heeft weersproken. De huurder moet de proceskosten betalen, begroot op € 4.604,02, waarvan € 3.083 griffierecht. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad en gewezen door mr. M.L.S. Kalff.

Wat nu?

Een vonnis in kort geding is een voorlopige voorziening. De huurder kan het geschil over de geldigheid van de opzegging alsnog aan de bodemrechter voorleggen, en tegen een kortgedingvonnis staat hoger beroep open binnen vier weken (artikel 339 lid 2 Rv). Omdat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, schort zo’n procedure de ontruiming niet vanzelf op. Of de huurder van die mogelijkheden gebruikmaakt, of dat partijen afspraken maken over gebruik tot de start van de werkzaamheden, blijkt niet uit de uitspraak.

Juridisch kader

• Huurbescherming winkelruimte (artikel 7:290 e.v. BW). Winkelruimte valt onder het beschermde regime van afdeling 7.4.6 BW. Een verhuurder kan een huurovereenkomst voor deze bedrijfsruimte in beginsel alleen beëindigen op de in de wet genoemde gronden, zoals dringend eigen gebruik (artikel 7:296 BW), en als de huurder niet instemt beslist de rechter.
• Kortlopende huur (artikel 7:301 BW). Een huurovereenkomst voor ten hoogste twee jaar valt buiten de beëindigingsbescherming. Blijft de huurder na afloop van die periode met instemming van de verhuurder in het gehuurde, dan geldt de bescherming wel. Partijen kozen hier voor drieëntwintig maanden en legden het vervolg daarna vast in allonges.
• Goedkeuring van afwijkende bedingen (artikel 7:291 BW). Het huurrecht voor winkelruimte is semi-dwingend: bedingen die ten nadele van de huurder afwijken, zijn vernietigbaar, tenzij de rechter ze vooraf heeft goedgekeurd. De rechter keurt goed als het beding de wezenlijke rechten van de huurder niet aantast, of als de huurder die bescherming niet nodig heeft vanwege zijn maatschappelijke machtspositie of de positie van de verhuurder. De kantonrechter kan aan de goedkeuring voorwaarden verbinden, zoals hier gebeurde.
• Uitleg van contracten. Bij de uitleg van een overeenkomst gaat het om wat partijen over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf uit HR 13 maart 1981). In dit geval woog zwaar dat de huurder de tweede allonge zelf had ondertekend, met een ondubbelzinnige formulering.
• Ontruiming in kort geding. De voorzieningenrechter toetst of de bodemrechter de vordering waarschijnlijk zal toewijzen en of de eiser een spoedeisend belang heeft dat het afwachten van een bodemprocedure niet toelaat.
• Boetes en incassokosten. Contractuele boetes en buitengerechtelijke kosten (artikel 6:96 BW) moeten worden onderbouwd. In kort geding is daarvoor extra terughoudendheid geboden.

Betekenis voor verhuurders, beleggers en winkelhuurders

Renovatieclausules werken – als ze goed zijn vastgelegd. Voor eigenaren van winkelcentra die een herontwikkeling voorbereiden, laat deze uitspraak een route zien om tijdelijke huurders te huisvesten zonder dat de renovatie wordt geblokkeerd: een kortlopende huur, gevolgd door een verlenging met een beëindigingsmogelijkheid die door de kantonrechter is goedgekeurd. Cruciaal was dat de voorwaarden uit de goedkeuringsbeschikking in een ondertekende allonge werden vastgelegd, met een duidelijke formulering.

Overlegplichten zijn geen herplaatsingsplicht. Een afspraak om te overleggen over vervangende ruimte is iets anders dan een plicht om vervangende ruimte aan te bieden. De formulering ‘uitsluitend ter beoordeling van de verhuurder’ gaf CBRE hier de ruimte om te concluderen dat er niets geschikt was. Huurders die op terugkeer of herplaatsing rekenen, moeten dat veel concreter laten vastleggen.

Langere huurduur levert geen extra rechten op. Dat de huurder door de verlengingen langer bleef en meer klanten opbouwde, telde niet mee, omdat de renovatie vanaf het begin in alle stukken stond.

Incasso: onderbouwen loont. De verhuurder kreeg de huurachterstand en de incassokosten, maar niet de boetes. Wie boetes wil incasseren, moet per maand laten zien wanneer te laat is betaald en moet de huurder aanmanen de boete te betalen.

Praktische tips

• Verhuurders: leg bij tijdelijke verhuur in een te herontwikkelen object de renovatie expliciet vast in de huurovereenkomst en in elke verlenging, en laat afwijkingen van het 290-regime vooraf door de kantonrechter goedkeuren.
• Neem de voorwaarden uit de beschikking letterlijk en ondubbelzinnig over in een door beide partijen ondertekende allonge. Hier gaf juist die tweede allonge de doorslag.
• Documenteer de zoektocht naar vervangende ruimte, zoals de verhuurder hier deed met de omvang van beschikbare units en de voorrangsregel voor huurders met langere contracten.
• Huurders: maak bezwaar bij het opstellen van een allonge als u het niet eens bent met de formulering. Wie tekent, is gebonden. Laat herplaatsing of een terugkeeroptie zo concreet mogelijk vastleggen, inclusief oppervlak, huurprijs en termijn.
• Houd de huurbetalingen op orde. Ook als de ontruiming op de opzegging rust, kost een achterstand extra incasso- en proceskosten.

Bron: Rechtbank Amsterdam, 19 maart 2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:3681 (rechtspraak.nl)
Extra bronnen: NOvA Advocatenzoeker – mr. I.S. Blonk · NOvA Advocatenzoeker – mr. E.C.A. Brand