• Podcast: Vastgoed gezocht (BNR Nieuwsradio)
• Aflevering: Particuliere verhuurders dagen de staat om de middenhuurwet
• Datum: maandag 19 oktober 2026
• Duur: circa 36 minuten
• Presentatie: Maarten Bouwhuis en Maarten de Gruyter
• Gast: Huib Boissevain, bestuurslid van een stichting van particuliere verhuurders en oprichter van vastgoedfondsbeheerder Annexum
• Beluister de aflevering: Omny/BNR · Apple Podcasts

Samenvatting op basis van de afleveringsomschrijving van de makers.

Particuliere verhuurders willen de Wet betaalbare huur via de rechter van tafel krijgen. In BNR’s Vastgoed gezocht legt Huib Boissevain uit waarom hij zich daarvoor inzet en waarom hij denkt dat een zaak tegen de Staat kans maakt. In het nieuwsblok komt woningbelegger Vesteda aan bod, die de voorwaarden van zijn obligatieleningen wil aanpassen.

Wat de aflevering behandelt

Volgens de omschrijving van BNR bereidt een stichting van particuliere verhuurders een dagvaarding van de Staat voor. De makers noemen haar Stichting Rechtvaardige Wetgeving Woningverhuur; in dezelfde omschrijving wordt de afkorting afwisselend als RWW en WRR geschreven. Het belangrijkste juridische argument is het eigendomsrecht uit het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Aanleiding is het puntenstelsel dat sinds 1 juli 2024 tot 186 punten bepaalt hoeveel een huurwoning mag kosten. Voor veel particuliere verhuurders was dat volgens de makers de laatste druppel, na de box 3-heffing, de verplichting tot vaste huurcontracten en strengere verduurzamingseisen.

Boissevain, die vastgoedfondsbeheerder Annexum oprichtte, trad net voor de zomer toe tot het bestuur van de stichting. In het gesprek vertelt hij waarom hij die rol op zich nam, hoe ver de procedure is en waarom het lastig bleek om geschikte zaken te vinden om aan de rechter voor te leggen. De makers noemen een voorbeeld dat in de sector rondgaat: een woning die door een gedeelde buitenruimte één punt tekortkwam en daardoor ruim een derde aan huur moest inleveren.

Er zijn ook kritische vragen. Een eerdere collectieve zaak van verhuurders tegen de Staat strandde, en het kabinet past het puntenstelsel per 1 januari 2027 zelf al aan. Boissevain krijgt de vraag wat die versoepeling waard is, wat hij huurders wil zeggen en wanneer de stichting tevreden is, ook als de rechter haar ongelijk geeft.

In het nieuwsblok bespreken Bouwhuis en De Gruyter een bericht van het FD: Vesteda wil de voorwaarden van zijn obligatieleningen wijzigen, maar krijgt daarvoor niet de volle steun van de obligatiehouders. Volgens de omschrijving wil de belegger meer ruimte om schulden en financiering te beheren als hij flink moet inkrimpen, tegen de achtergrond van beleggers die geld uit het fonds willen halen.

Context: de eerdere zaak van verhuurders

De zaak die volgens de makers strandde, lijkt op de procedure van Stichting Fair Huur voor verhuurders. Die stichting zei honderden verhuurders met duizenden woningen te vertegenwoordigen en daagde de Staat in oktober 2023 over de WOZ-cap: de grens aan het aandeel van de WOZ-waarde in de puntentelling. De rechtbank Den Haag verklaarde de stichting op 19 februari 2025 niet-ontvankelijk als belangenbehartiger (ECLI:NL:RBDHA:2025:2062). De vorderingen van individuele verhuurders uit Amsterdam, Haarlem en Leiden werden afgewezen.

Die uitspraak is relevant voor de nieuwe procedure, omdat de rechtbank juist het eigendomsrecht toetste. Volgens de rechtbank was de WOZ-cap regulering van en inmenging in het eigendom, maar geen schending ervan: de maatregel diende een algemeen belang, was proportioneel en niet-discriminerend. De individuele verhuurders hadden niet aangetoond dat de cap voor hen persoonlijk onevenredig zwaar uitpakte. Wie nu opnieuw naar de rechter stapt, moet dus laten zien dat de gevolgen voor concrete eigenaren verder gaan dan wat de rechter toen aanvaardbaar vond.

Context: het kabinet draait al aan de knoppen

De versoepeling waarnaar de presentatoren vragen, is in juni 2026 aangekondigd. Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening maakte op 16 juni bekend dat drie aanpassingen van het woningwaarderingsstelsel per 1 januari 2027 moeten ingaan. Verhuurders van woningen op populaire locaties die nu door de WOZ-cap worden beperkt, mogen de maximale huur weer berekenen op het oorspronkelijke puntentotaal; die woningen blijven wel gereguleerd. De WOZ-waarde van kleine rijksmonumenten gaat zwaarder meetellen. En het ontbreken van buitenruimte levert geen vijf minpunten meer op.

De evaluatie van de Wet betaalbare huur moet uiterlijk 1 juli 2027 naar de Kamer, twee jaar eerder dan gebruikelijk. Begin oktober volgde een wetsvoorstel dat de huurverhoging in het lage segment ook voor private verhuurders aan de inflatie koppelt, zoals Vastgoedkoerier eerder beschreef in Huurrem in de wet: inflatie plus 0,5, ook voor private verhuurder. Dat de krimp van de vrije huursector doorgaat, bleek onder meer uit de uitpondcijfers van Pararius over het derde kwartaal.

Context: Vesteda en zijn obligatiehouders

Het nieuwsblok bouwt voort op een traject dat al in het voorjaar begon. Op 12 maart 2026 vroeg Vesteda de houders van vijf obligatieleningen, samen 1,6 miljard euro, om toestemming voor twee wijzigingen. De bepaling die een lening opeisbaar maakt bij het staken van het bedrijf zou alleen nog gelden als vrijwel het hele bedrijf stopt. En als alle kredietbeoordelaars het fonds onder investment grade zetten, zou de rente met 1,25 procentpunt per jaar stijgen. Vesteda had kort daarvoor indicatieve uitstapverzoeken van beleggers ontvangen voor 4,1 miljard euro, ongeveer de helft van het eigen vermogen. Volgens de omschrijving van BNR is het definitieve bedrag in juni teruggebracht tot 765 miljoen euro. In juli kocht Vesteda bovendien 150 miljoen euro terug van de lening die in mei 2027 afloopt; daarvan blijft 350 miljoen euro uitstaan.

Waarom luisteren?

De aflevering laat zien hoe ver een deel van de particuliere verhuurders wil gaan in het verzet tegen de huurregulering. Interessant is vooral hoe Boissevain de kans van slagen inschat na de eerdere uitspraak en de aangekondigde versoepeling. Het nieuwsblok over Vesteda maakt duidelijk dat ook institutionele woningbeleggers met de gevolgen van de veranderde markt worstelen.

Het programma profileert zich als opiniërend en marktgericht; standpunten van huurdersorganisaties komen in de omschrijving niet aan bod.

Wat volgt

Of en wanneer de stichting de dagvaarding uitbrengt, staat niet in de omschrijving. De aanpassingen van het puntenstelsel liggen bij de Raad van State voor advies en moeten per 1 januari 2027 ingaan. De evaluatie van de Wet betaalbare huur volgt uiterlijk medio 2027. Eerder schreef Vastgoedkoerier over het terugtreden van Boissevain bij Annexum, waarbij hij aankondigde zich meer met het publieke debat over de woningmarkt te gaan bemoeien.

Meer samenvattingen van vastgoedpodcasts staan in de rubriek Podcast.

Bron: BNR Vastgoed gezocht – Particuliere verhuurders dagen de staat om de middenhuurwet · Rechtspraak.nl: WOZ-cap – Stichting Fair Huur voor verhuurders is niet-ontvankelijk · Rijksoverheid: Minister zet maatregelen door voor meer middenhuurwoningen · Vesteda: launch announcement consent solicitation 2026 · Vesteda: tender 2026 final results

Beeld: “Rotterdam houses” door Jantbrown (Flickr), CC BY 2.0 (licentie)