Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) heeft op 8 oktober een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer gestuurd dat de jaarlijkse huurverhoging in het lage segment vastlegt in de wet. Woningcorporaties mogen hun totale huuropbrengst voortaan met niet meer laten stijgen dan de gemiddelde inflatie van de drie voorgaande jaren. Voor een individuele woning komt daar maximaal 0,5 procentpunt bij. Die bovengrens per woning geldt niet alleen voor corporaties, maar ook voor beleggers en particuliere verhuurders die woningen in het gereguleerde lage segment verhuren. Een dag later stuurde het kabinet ook de fiscale kant van het corporatiepakket naar de Kamer. Daarbij werd duidelijk dat private verhuurders geen toegang krijgen tot de belangrijkste fiscale tegemoetkoming voor corporaties.

Het wetsvoorstel (Kamerstuk 37037) wijzigt de Woningwet, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de Wet op de huurtoeslag. Het giet de afspraken uit de Nationale Prestatieafspraken 2025-2035 (NPA) in wetgeving. Die afspraken ondertekenden de minister, corporatiekoepel Aedes en de VNG. Volgens de memorie van toelichting is de beoogde inwerkingtreding 1 januari 2027. Voor beleggers in woningen is het vooral een signaal over de richting van het huurbeleid: geen jaarlijkse politieke onderhandeling meer over het huurpercentage, maar wel een vast plafond waar ook private verhuurders aan gebonden zijn.

Wat het wetsvoorstel regelt

Tot nu toe stelde de minister de maximale huursomstijging voor corporaties en de maximale huurverhoging per woning elk jaar vast bij ministeriële regeling. De memorie van toelichting beschrijft hoe dat in de praktijk uitpakte. Tot 2023 lag het percentage meestal op of onder de inflatie van het voorgaande jaar. Na de inflatiepiek van 2022 is de huursomstijging in 2023, 2024 en 2025 tijdelijk gekoppeld aan de cao-loonontwikkeling. Voor 2025 is gekozen voor een vast percentage van 4,5 procent, omdat de gebruikelijke methode opnieuw een uitschieter zou geven. Het kabinet wijst er ook op dat de huren in de sociale sector in 2021 helemaal niet omhoog mochten.

Het wetsvoorstel maakt een einde aan die jaarlijkse vaststelling. De maximale huursomstijging per corporatie wordt gelijk aan het gemiddelde van de inflatie over de drie voorgaande kalenderjaren, telkens gemeten van december tot december. Voor 2027 is dat volgens de toelichting het gemiddelde van december 2023 tot december 2026. De maximale huurverhoging per woning ligt 0,5 procentpunt hoger. Daardoor kan een corporatie bij de ene woning iets meer vragen en bij de andere minder, bijvoorbeeld bij woningen met een slechte energieprestatie of bij huurders met een laag inkomen. Gemiddeld blijft de corporatie binnen de huursom. Het percentage voor de huursom geldt per kalenderjaar. Het maximum per woning loopt steeds van 1 juli tot 1 juli. De bedoeling is dat beide cijfers elk jaar in december bekend worden gemaakt.

De systematiek is niet helemaal nieuw. Het ministerie paste haar al toe voor 2026. Op 15 december 2025 maakte het ministerie bekend dat de maximale huurverhoging in de sociale sector per 1 juli 2026 uitkomt op 4,1 procent. Dat is de gemiddelde inflatie van 3,6 procent over december 2022 tot december 2025, plus 0,5 procentpunt. Het verschil is dat de rekenregel straks in de wet staat. Een volgend kabinet kan er dan niet meer met een ministeriële regeling van afwijken. Daarvoor is een wetswijziging nodig, met instemming van beide Kamers.

Het wetsvoorstel bevat nog vier andere maatregelen:

• Corporaties en gemeenten kunnen lokaal geen hogere huursomstijging meer afspreken. Sinds 2020 kon dat met maximaal 1 procentpunt extra. Volgens de toelichting stelde de minister die ruimte de laatste jaren steeds op 0,1 procentpunt vast, en corporaties maakten er vrijwel geen gebruik van.
• Voor de nieuwbouwafspraken in de lokale prestatieafspraken komt een verplicht format. Zo kan de voortgang landelijk eenduidig worden gevolgd.
• Bij het passend toewijzen verdwijnt het onderscheid tussen huishoudens met en zonder AOW. Er blijven twee inkomensgrenzen over: één voor eenpersoonshuishoudens en één voor meerpersoonshuishoudens.
• Voor woningen met energielabel A+ of beter komt de aftoppingsgrens bij passend toewijzen € 27,40 hoger te liggen (prijspeil 2026). Corporaties kunnen zuinige nieuwbouw dan vaker aan lage inkomens toewijzen tegen een iets hogere huur.

Volgens de toelichting gaat het om woningen tot de DAEB-huurgrens, die in 2026 op € 932,93 ligt. De maatregel heeft gevolgen voor de huurtoeslag. Door de lagere huurverhoging in 2025 en de nieuwe systematiek bespaart het Rijk volgens de memorie van toelichting cumulatief circa € 305 miljoen op de huurtoeslag in de periode 2025-2034. De hogere grens voor A+-woningen kost daarentegen cumulatief zo’n € 94 miljoen tussen 2026 en 2034. Rond 2032 zijn besparing en extra uitgaven ongeveer even groot. Daarna ontstaat volgens het kabinet zonder ingrijpen een structurele intensivering.

Ook de private verhuurder zit eraan vast

Voor beleggers is vooral de reikwijdte van de maximale huurverhoging per woning van belang. De huursom is een begrip voor corporaties: het gaat om de gemiddelde stijging over het hele bezit. De bovengrens per woning heeft daarentegen directe werking voor elke huurder in het lage segment, ongeacht wie de verhuurder is. Ook woonwagens, standplaatsen en onzelfstandige woonruimte vallen eronder. Volgens de memorie van toelichting is daarvoor bewust gekozen, zodat een huurder in het lage segment niet afhankelijk is van het type verhuurder.

Het kabinet erkent in de toelichting dat huurprijsregulering een inmenging is in het eigendomsrecht van verhuurders, dat beschermd wordt door artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Zo’n inmenging moet een legitiem doel dienen en proportioneel zijn: er moet een redelijk evenwicht zijn tussen het algemeen belang en de lasten voor de eigenaar. Volgens het kabinet is dat hier het geval. Het voert aan dat de maatregel voorzienbaar is, dat private verhuurders genoeg ruimte houden voor onderhoud en hogere financieringslasten, en dat de huren meegroeien met de inflatie. Het wijst er bovendien op dat private verhuurders geen huursombenadering hebben. Zij kunnen dus bij iedere woning tot de bovengrens van inflatie plus 0,5 procentpunt gaan, terwijl een corporatie gemiddeld onder de huursom moet blijven.

Het Adviescollege toetsing regeldruk (ATR) vroeg het kabinet om de gevolgen voor private verhuurders in beeld te brengen. Het college verwees daarbij naar de stapeling van maatregelen voor deze groep en naar zijn eerdere waarschuwing bij de Wet betaalbare huur over mogelijke effecten op het aanbod van middenhuurwoningen. Het kabinet antwoordt in de toelichting dat het voorstel alleen geldt voor verhuurders in het lage segment en voor hen geen extra regeldruk oplevert. Volgens het kabinet geeft de wet private verhuurders juist meer zekerheid dan nu, omdat het percentage niet meer door politieke druk onder de inflatie kan worden gezet.

Wat IVBN wilde

Uit de memorie van toelichting blijkt dat IVBN, de branchevereniging van institutionele vastgoedbeleggers, in de internetconsultatie een andere rekenregel voorstelde. Volgens IVBN stijgen de exploitatiekosten van sociale huurwoningen van private beleggers harder dan de inflatie. De vereniging stelde daarom voor private verhuurders inflatie plus 1 procentpunt voor. Het kabinet nam dat niet over. Het wil binnen het lage segment één wettelijke bovengrens, zodat de maximale stijging voor de huurder niet afhangt van het type verhuurder. Een hogere structurele opslag zou volgens het kabinet de betaalbaarheid in dit segment verder onder druk zetten.

IVBN wees ook op de samenloop met de Wet betaalbare huur. Sinds die wet kunnen vooral woningen met label E, F of G uit het middensegment in het lage segment zijn beland. Daarnaast pleitte de vereniging ervoor dat private partijen die sociale huurwoningen bouwen, toegang krijgen tot staatssteun, nu de Europese regels daarvoor zijn verruimd. Volgens de toelichting werkt het kabinet aan een contourennota over de nieuwe mogelijkheden van het herziene Europese DAEB-vrijstellingsbesluit. De nadruk ligt daarin voorlopig op steun voor middenhuur. Verder valt dit buiten het wetsvoorstel.

Rekenvoorbeeld: wat betekent een half procentpunt?

De redactie heeft uitgerekend wat de rekenregel in de praktijk betekent. Neem een sociale huurwoning met een kale huur van € 800 per maand. Met de verhoging van 4,1 procent per 1 juli 2026 mag de huur met maximaal € 32,80 omhoog naar € 832,80.

Stel dat de inflatie in de drie jaren vóór een bepaald huurjaar 3,0, 2,5 en 2,0 procent bedraagt. Dit zijn illustratieve cijfers, geen prognose. Het gemiddelde is dan 2,5 procent. Een corporatie mag de huursom met maximaal 2,5 procent laten stijgen. Per woning mag de huur maximaal 3,0 procent omhoog: bij € 800 is dat € 24 per maand.

Het verschil tussen het voorstel van IVBN (inflatie plus 1) en het kabinetsvoorstel (inflatie plus 0,5) is bij die woning € 4 per maand, ofwel € 48 per jaar. Voor een belegger met 1.000 sociale huurwoningen van gemiddeld € 800 scheelt dat in het eerste jaar € 48.000 aan huurinkomsten. Doordat elke verhoging voortbouwt op de vorige huur, loopt het verschil in de jaren daarna op.

De hogere aftoppingsgrens voor A+-woningen van € 27,40 per maand komt neer op ruim € 328 per jaar per nieuw toegewezen woning. Die opslag geldt alleen bij nieuwe verhuringen, niet voor lopende huurcontracten, en alleen voor zover de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel dat toelaat.

Corporaties krijgen fiscale ruimte, beleggers niet

Het wetsvoorstel staat niet los van de rest van het corporatiebeleid. Op 9 oktober stuurde staatssecretaris Eelco Eerenberg (Financiën) een tweede nota van wijziging op het Belastingplan 2027 naar de Kamer. Daarin werkt het kabinet de eerder aangekondigde uitzondering voor woningcorporaties op de generieke renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting uit, de zogeheten earningsstrippingmaatregel. Die vloeit voort uit de Europese antibelastingontwijkingsrichtlijn ATAD. Alleen het deel van de rente en de winst dat toerekenbaar is aan de DAEB-activiteiten, zoals de verhuur van sociale huurwoningen, valt buiten de beperking. De niet-DAEB-tak blijft eronder vallen.

De nota naar aanleiding van het verslag, die dezelfde dag verscheen, raamt de derving op structureel € 426 miljoen per jaar. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2028. Een koninklijk besluit bepaalt het precieze tijdstip, en de maatregel gaat pas in als vaststaat dat er geen sprake is van ongeoorloofde staatssteun. Volgens de nota van wijziging neemt het kabinet daarover vooraf informeel contact op met de diensten van de Europese Commissie. Het kabinet trekt hiervoor circa € 100 miljoen extra uit, bovenop het budget dat in het regeerakkoord voor een fiscale faciliteit voor corporaties was gereserveerd.

De Nederlandse earningsstrippingregel beperkt het saldo van de rente die een onderneming mag aftrekken tot 24,5 procent van de fiscale winst vóór rente, belastingen en afschrijvingen (EBITDA), met een drempel van € 1 miljoen. Ook daar heeft de redactie een rekenvoorbeeld van gemaakt. Een corporatie met een fiscale EBITDA van € 40 miljoen en € 20 miljoen netto rentelasten mag zonder uitzondering € 9,8 miljoen aftrekken. Er blijft dan € 10,2 miljoen rente niet aftrekbaar. Tegen het hoge Vpb-tarief van 25,8 procent komt dat neer op ruim € 2,6 miljoen extra belasting in dat jaar. Valt alles onder de DAEB-tak, dan verdwijnt die beperking. Rente die eerder niet aftrekbaar was en is doorgeschoven, mag volgens de nota naar aanleiding van het verslag alleen op de bestaande manier worden verrekend.

Tijdens de schriftelijke behandeling vroeg de SGP-fractie waarom de uitzondering niet ook geldt voor andere verhuurders en ontwikkelaars. In de nota naar aanleiding van het verslag antwoordt het kabinet dat het voor zowel corporaties als private partijen het investeringsklimaat wil verbeteren, maar met andere instrumenten. Het noemt de verlaging van de overdrachtsbelasting voor beleggers in woningen van 8 naar 7 procent per 2027, waarover Vastgoedkoerier op Prinsjesdag schreef, en een objectsubsidie voor nieuwe middenhuurwoningen van private partijen. Die maatregelen staan ook in het Actieplan Versnelling Woningbouw. De uitzondering op de renteaftrekbeperking is gekoppeld aan twee voorwaarden tegelijk: de partij moet een toegelaten instelling zijn volgens de Woningwet, en het moet gaan om DAEB-werkzaamheden.

Uit dezelfde nota blijkt dat de lagere overdrachtsbelasting per saldo een structurele derving van € 75 miljoen per jaar oplevert. Een verdere verlaging naar 6 procent, waar de JA21-fractie naar vroeg, zou nog eens circa € 90 miljoen per jaar kosten. Het kabinet kiest daar niet voor. Het wijst op de budgettaire ruimte en op de concurrentiepositie van starters tegenover beleggers. De tariefsverlaging wordt in 2029 geëvalueerd. Daarnaast komt er in het Belastingplan een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor transacties in DAEB-vastgoed tussen corporaties onderling. Volgens de nota naar aanleiding van het verslag is de aangekondigde overdracht van circa 1.000 sociale huurwoningen in Rotterdam-Zuid van Havensteder aan Wooncompas ontbindend voorwaardelijk: de deal gaat alleen door als er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. Middenhuurwoningen vallen niet onder de vrijstelling, zolang de Woningwet die nog niet tot de DAEB rekent.

Stimuleren of ontmoedigen?

Het pakket bevat beide richtingen, verdeeld over verschillende groepen eigenaren.

Wat stimuleert. Voor corporaties is de richting duidelijk. Ze krijgen een voorspelbare huurstijging die meebeweegt met de inflatie. Daarnaast vervalt de renteaftrekbeperking voor de DAEB-tak, met een geraamd voordeel van ruim € 400 miljoen per jaar, en kunnen ze onderling sociaal vastgoed overdragen zonder overdrachtsbelasting. Volgens Aedes vormt de vrijstelling van de ATAD-regel de basis voor de financiering van 55.000 woningen, met naar verwachting circa € 15 miljard extra investeringsruimte. De koepel meldde op 22 september dat de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) corporaties toestaan de vrijstelling vanaf 2028 al in hun meerjarenbegroting te verwerken. Ook private verhuurders in het lage segment krijgen iets: het kabinet presenteert de wettelijke koppeling aan de inflatie als bescherming tegen huurbevriezingen en verhogingen onder de inflatie, zoals in 2021 en 2023. Voor woningbeleggers daalt daarnaast de overdrachtsbelasting.

Wat remt. De wet legt een plafond vast dat ook private verhuurders bindt, en het kabinet wees het verzoek van IVBN om inflatie plus 1 af. De lokale ruimte voor een extra huurverhoging verdwijnt. De belangrijkste fiscale tegemoetkoming, de uitzondering op de renteaftrekbeperking, is uitdrukkelijk alleen voor corporaties. Beleggers die met vreemd vermogen huurwoningen financieren, blijven onder de beperking van 24,5 procent van de EBITDA vallen. Tegelijk zet de koppeling aan de prijsinflatie ook de corporaties onder druk. De Aw schrijft in haar uitvoeringstoets dat de kosten van corporaties aanzienlijk harder stijgen dan de gemiddelde prijsinflatie, en dat de wettelijke koppeling daardoor structureel op hun financiële ruimte kan drukken. Het WSW merkte in de consultatie op dat de buffers van corporaties minder robuust worden, omdat de inkomsten trager meebewegen met de kosten. Het kabinet laat daarom onderzoek doen naar de kostenbeheersing in de sector.

Per saldo. Het kabinet stimuleert vooral de sociale verhuur via de corporaties. Voor private verhuurders komt het neer op stabiliteit onder een vast plafond, aangevuld met een lagere overdrachtsbelasting. Ook Woonbond, Aedes en VNG krijgen niet alles. Woonbond en Aedes stelden samen voor om de minister te laten ingrijpen als de rekenregel boven 4 procent uitkomt, en de VNG vroeg om een noodrem voor uitzonderlijke omstandigheden. Volgens de toelichting wil het kabinet daarover praten, maar het houdt het wetsvoorstel er niet voor op.

Politieke context

Het wetsvoorstel kreeg van de Afdeling advisering van de Raad van State, in een advies van 12 augustus, geen inhoudelijke opmerkingen. Het nader rapport is gedateerd 5 oktober. De behandeling valt samen met een lastige fase voor het Belastingplan 2027, waarin de corporatiemaatregel en de verlaging van de overdrachtsbelasting staan.

In zijn brief van 9 oktober over de stand van zaken schrijft staatssecretaris Eerenberg dat de novelle op de Wet werkelijk rendement box 3 bij de Raad van State ligt. Het advies wordt rond 28 oktober verwacht. Hij wil de novelle uiterlijk 2 november bij de Kamer indienen, met een aangepaste dekking na moties die de Kamer bij de Algemene Financiële Beschouwingen aannam. Volgens het kabinet is het wenselijk dat de Kamer gelijktijdig over het Belastingplan en de novelle stemt. De minister van Financiën noemde tijdens de Algemene Financiële Beschouwingen op 1 oktober 12 november als gewenste stemdatum. Hoe de box 3-heffing voor verhuurd vastgoed uitvalt, blijft daarmee voorlopig open. Op 6 oktober verwierp de Kamer nog nipt een motie tegen het hogere box 3-forfait voor vastgoed, zoals Vastgoedkoerier meldde.

Voor huurders en verhuurders in het lage segment verandert er in 2026 niets. Het maximum van 4,1 procent per 1 juli 2026 blijft staan. Volgens Aedes komen de huurverhogingen op basis van het driejaarsgemiddelde de komende jaren naar verwachting rond 3 procent uit. Eerder becijferde Vastgoedkoerier dat de huren in 2026 harder stijgen dan de prijzen van koopwoningen.

Wat er nu volgt

De vaste Kamercommissie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening bepaalt nu hoe het wetsvoorstel wordt behandeld. Daarna volgen een schriftelijke ronde, een plenair debat en de behandeling in de Eerste Kamer. Haalt het kabinet de beoogde ingangsdatum van 1 januari 2027, dan wordt de maximale huurverhoging per 1 juli 2027 voor het eerst volgens de wettelijke regel vastgesteld. Het percentage zelf wordt naar verwachting in december 2026 bekendgemaakt. Binnen vijf jaar na inwerkingtreding volgt een evaluatie. Daarin kijkt het kabinet onder meer of de regel genoeg stabiliteit en investeringsruimte biedt, en wat de hogere huurgrens voor A+-woningen oplevert.

Het Belastingplan zelf gaat de komende weken door de Tweede Kamer; het kabinet mikt op een stemming op 12 november, samen met de box 3-novelle. Voor de uitzondering op de renteaftrekbeperking geldt daarna nog een tweede stap: de maatregel gaat pas in nadat de Europese Commissie informeel is geraadpleegd en een koninklijk besluit de datum vastlegt. Beleggers kunnen inmiddels vooruit rekenen met het huurplafond. Of daar meer fiscale ruimte bij komt, hangt vooral af van de box 3-novelle die begin november volgt. Meer over het overheidsbeleid rond vastgoed staat in de rubriek Vastgoedpolitiek.

Bron: Tweede Kamer – wetsvoorstel 37037 (nationale prestatieafspraken 2025-2035), memorie van toelichting en advies Raad van State. Extra bronnen: Tweede nota van wijziging Belastingplan 2027, Nota naar aanleiding van het verslag Belastingplan 2027, Kamerbrief stand van zaken pakket Belastingplan 2027, Rijksoverheid (huurverhoging 2026), Aedes (rijksbegroting 2027), Aedes (Aw en WSW over ATAD-vrijstelling)