Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 20 oktober 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:2999) geoordeeld dat de Staat der Nederlanden een huurder van grond en water aan het Noordzeekanaal niet kan houden aan bepalingen over bodemverontreiniging waarmee die huurder nooit heeft ingestemd. Het gaat om exoneraties en bewijslastregels die de Staat standaard in zijn huurcontracten opneemt. Volgens het hof ontbreekt over die bepalingen eenvoudigweg wilsovereenstemming. Dat de huurder het terrein jarenlang bleef gebruiken en zelfs een groter wateroppervlak in gebruik nam, maakt dat niet anders.

De uitspraak is van belang voor iedereen die grond, water of andere onroerende zaken huurt van de Staat, waterschappen of gemeenten. Publieke verhuurders werken vaak met modelcontracten waarvan zij om redenen van beleid en gelijke behandeling niet willen afwijken. Het hof maakt duidelijk dat zo’n beleidslijn de contractsvrijheid van de wederpartij niet opzijzet: wie een bepaling niet heeft aanvaard, is er niet aan gebonden.

De feiten: een scheepswerf op staatsgrond

De appellant, in de uitspraak geanonimiseerd als [appellant], is eigenaar van een scheepsreparatiewerf. Het bedrijf ligt deels op eigen grond en deels op grond van de Staat. Sinds eind jaren tachtig, begin jaren negentig huurt hij een strook grond en water aan de westoever van Zijkanaal H van het Noordzeekanaal, een kanaal dat aan de Staat toebehoort.

In 1994 verleende de Staat een vergunning voor een werksteiger en sloten partijen een nieuwe huurovereenkomst. Die omschreef het gehuurde als een oppervlakte grond en water aan de westelijke oever van het zijkanaal. Ruim twintig jaar later wilde de werf meer wateroppervlak gebruiken. De Staat trok in juli 2016 de oude vergunning in en verleende een nieuwe, onder meer voor het plaatsen van een damwand en het verlengen van twee steigers. In die vergunning stond uitdrukkelijk dat voor het gebruik van staatsgrond en -water daarnaast toestemming van het Rijksvastgoedbedrijf nodig was, en dat het Rijksvastgoedbedrijf aan die privaatrechtelijke regeling nadere voorwaarden kon verbinden.

Op 18 oktober 2016 bood de Staat een nieuwe huurovereenkomst aan. Daarin werd onderscheid gemaakt tussen grond en water, golden nieuwe huurprijzen en waren twee uitgebreide artikelen over bodemverontreiniging opgenomen: artikel 9A (gekoppeld aan de Waterwet) en artikel 9B (gekoppeld aan de Wet bodembescherming). Kort samengevat bepaalden die artikelen dat partijen geen bodemonderzoek hadden laten doen, dat later ontdekte bodemverontreiniging geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW zou opleveren, dat de Staat niet aansprakelijk zou zijn voor schade door verontreiniging, en dat de huurder aansprakelijk zou zijn voor verontreiniging die tijdens de looptijd ontstond, tenzij hij kon aantonen dat die hem in redelijkheid niet kon worden toegerekend. Ook moest de huurder bij het einde van het gebruik op eigen kosten een onafhankelijk bodemonderzoek laten uitvoeren als hij een verontreiniging niet had gemeld, en zou de overeenkomst doorlopen zolang bevelen van de waterbeheerder niet naar tevredenheid waren uitgevoerd.

De huurder tekende niet. Partijen correspondeerden en overlegden uitvoerig, maar een nieuwe overeenkomst kwam niet tot stand. Intussen zette de werf het gebruik voort.

Procesverloop: van kantonrechter naar hof

De Staat stapte naar de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland. In eerste aanleg ging de strijd vooral over de eigendom van een strook grond, de omvang van het gehuurde en de huurprijs. In een tussenvonnis van 2 maart 2023 (ECLI:NL:RBNHO:2023:2621) oordeelde de kantonrechter onder meer dat er geen sprake was van verkrijgende of bevrijdende verjaring van een deel van het perceel, dat dat deel ook tot het gehuurde behoorde en dat de huurprijs aan de hand van nieuwe metingen moest worden bepaald.

In het eindvonnis van 28 september 2023 wees de kantonrechter de vorderingen van de Staat toe, met uitzondering van de uitvoerbaarheid bij voorraad. De kantonrechter verklaarde voor recht dat de in 2016 aangeboden huurovereenkomst met terugwerkende kracht sinds 1 november 2016 tussen partijen gold en veroordeelde de huurder tot ondertekening.

De huurder ging bij dagvaarding van 28 december 2023, hersteld bij exploot van 12 november 2024, in hoger beroep. Na een tussenarrest van 14 januari 2025 volgde op 11 maart 2025 een mondelinge behandeling, waar een minnelijke regeling niet lukte. Daarna wisselden partijen memories en aktes uit.

Standpunten van partijen

In hoger beroep legde de huurder zich neer bij de oordelen over de eigendom, de oppervlakte en de huurprijs. Hij aanvaardde ook dat partijen, nu zij het over de kern eens waren, over en weer gehouden konden worden tot het sluiten van een huurovereenkomst per 18 oktober 2016. Zijn enige grief richtte zich tegen het oordeel dat óók de artikelen 9A en 9B (met uitzondering van enkele leden) van kracht waren.

Volgens de huurder komt een overeenkomst tot stand door aanbod en aanvaarding, en had hij dit deel van het aanbod nooit aanvaard. Voortgezet gebruik was geen stilzwijgende aanvaarding, omdat hij het aanbod herhaaldelijk uitdrukkelijk had afgewezen; bovendien vormde de nooit beëindigde overeenkomst van 1994 de titel voor het gebruik. De bodembepalingen weken volgens hem in voor de Staat voordelige zin af van de wettelijke regels over gebreken, bewijslast en aansprakelijkheid. Hij wees op concrete risico’s: op het gehuurde mondt een afvoerpijp van de gemeente Zaanstad uit waardoor afvalstoffen van nabijgelegen industrie stromen, het water is ter plaatse slechts enkele centimeters diep en staat in open verbinding met het Noordzeekanaal, waar al meermaals olievervuiling optrad. Hij legde onder meer een brief van Rijkswaterstaat uit 2011 over een olielekkage na een aanvaring en een brief uit 2016 over ongezuiverde lozing vanuit een riooloverstort over. Ook stelde hij dat de bepalingen onredelijk bezwarend waren.

De Staat voerde aan dat de artikelen 9A en 9B al lange tijd deel uitmaken van zijn modelhuurovereenkomsten en dat afwijken om redenen van beleid, uniformiteit, gelijke behandeling en transparantie is uitgesloten; elke uitzondering zou precedentwerking hebben. De huurder had volgens de Staat al vanaf 2016 bezwaar kunnen maken en deed dat pas in hoger beroep. Uit navraag bij de gemeente, de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied en Rijkswaterstaat zou bovendien blijken dat na een calamiteit in maart 2024 de overstort op last van Rijkswaterstaat was afgesloten en bij controles geen vervuiling meer was waargenomen. Omdat de huurder het gebruik nooit had beëindigd en zelfs het grotere oppervlak was gaan gebruiken, moest volgens de Staat worden aangenomen dat hij met de nieuwe overeenkomst, inclusief de bodemartikelen, had ingestemd. Gezien de exploitatie van een scheepswerf vond de Staat de exoneraties bovendien redelijk.

Het oordeel van het hof

Het hof verwerpt het verweer van de Staat en laat de grief slagen. Het vertrekpunt is het beginsel van contractsvrijheid: voor het ontstaan van een overeenkomst is wilsovereenstemming nodig. De Staat had zelf erkend dat het de huurder in beginsel vrijstond niet met de artikelen 9A en 9B akkoord te gaan. Vaststaat dat de huurder vanaf 2016 niet akkoord ging en weigerde te tekenen; daarom werd de overeenkomst van 2016 volgens het hof niet als zodanig tussen partijen van kracht.

Dat de huurder zich eerst concentreerde op de belangrijkste punten, zoals oppervlakte en huurprijs, betekent volgens het hof niet dat hij later geen bezwaar meer mocht maken tegen andere bepalingen. Het enkele voortgezette gebruik van het oude en het uitgebreide deel is, zonder nadere toelichting die ontbrak, onvoldoende om rechtsverwerking, stilzwijgende instemming of gerechtvaardigd vertrouwen van de Staat aan te nemen. De Staat had bovendien niet betwist dat de huurder zich sinds 2016 tegen de overeenkomst bleef verzetten.

Het hof wijst ook de gedachte af dat de huurder zijn belang moest aantonen of moest bewijzen dat het gehuurde verontreinigd is. Gelet op de contractsvrijheid hoeft dat niet. Het zou mogelijk anders liggen als er aanwijzingen waren dat de huurder geen enkel belang had of dat de kans op verontreiniging vrijwel nihil was, maar die aanwijzingen zijn er volgens het hof niet; de overgelegde stukken wijzen eerder op eerdere, door derden veroorzaakte verontreinigingen en zelfs op een recent incident in 2024. Het hof acht het voorstelbaar dat een ondernemer beducht is voor een situatie waarin hij moet bewijzen dat een verontreiniging niet door hem is veroorzaakt. Het enkele feit dat hij een scheepswerf exploiteert, rechtvaardigt niet de kennelijke premisse van de Staat dat verontreiniging door zijn bedrijf zou zijn veroorzaakt.

Het hof weegt verder mee dat de Staat bij de start van de huur kennelijk geen nulmeting of bodemonderzoek heeft laten doen, en dat de exoneraties en bewijslastregels nieuwe voorwaarden waren ten opzichte van de overeenkomst uit 1994. De slotsom: over de toepasselijkheid van de betwiste leden van de artikelen 9A en 9B is geen wilsovereenstemming gebleken, zodat die niet geacht kunnen worden tussen partijen te gelden. Aan de stelling dat de bepalingen onredelijk bezwarend zijn, kwam het hof daardoor niet toe.

Het hof vernietigt het vonnis op dit punt. Het verklaart voor recht dat de nieuwe huurovereenkomst van 18 oktober 2016, waarbij 850 vierkante meter grond en 4.751 vierkante meter water wordt gehuurd, met terugwerkende kracht per 1 november 2016 geldt, maar zonder artikel 9A leden 2, 3 en 5 tot en met 9 en artikel 9B leden 2, 3, 4 en 6 tot en met 10. De huurder moet de overeenkomst in die vorm ondertekenen. De Staat wordt veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep, begroot op € 3.507,14; de kostenveroordeling uit eerste aanleg blijft staan. Het hof ziet geen aanleiding de Staat tot bewijs toe te laten, omdat hij geen bewijs had aangeboden van voldoende concrete stellingen.

Opvallend is de slotoverweging. De huurder wist dat hij voor het gebruik ook toestemming van het Rijksvastgoedbedrijf nodig had en dat daaraan voorwaarden konden worden verbonden. Houdt de Staat vast aan de bodemartikelen en wil de huurder het uitgebreide wateroppervlak blijven gebruiken, dan zullen partijen opnieuw met elkaar moeten overleggen. Dat valt volgens het hof buiten deze procedure.

Juridisch kader: aanbod, aanvaarding en huur van grond

De kern van de zaak is algemeen vermogensrecht. Volgens artikel 6:217 lid 1 BW komt een overeenkomst tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Een aanvaarding die van het aanbod afwijkt, geldt volgens artikel 6:225 lid 1 BW als een nieuw aanbod en als verwerping van het oorspronkelijke. Of iemand een aanbod heeft aanvaard, wordt beoordeeld aan de hand van wil en verklaring (artikel 3:33 BW) en, waar wil en verklaring uiteenlopen, het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij (artikel 3:35 BW). Juist dat vertrouwen ontbrak hier: de huurder had zich steeds verzet en de Staat wist dat.

Het hof plaatst het geschil bovendien in de sleutel van de contractsvrijheid. De Staat handelt hier als privaatrechtelijke verhuurder en heeft daarbij in beginsel dezelfde positie als iedere andere contractspartij. Een beleid om modelbepalingen nooit te onderhandelen bindt de overheid zelf, maar niet haar wederpartij.

Huurrechtelijk gaat het om huur van onbebouwde grond en water. De bijzondere regimes voor bedrijfsruimte in artikel 7:290 BW (winkel- en horecaruimte) en artikel 7:230a BW (overige gebouwde bedrijfsruimte) zien op gebouwde onroerende zaken en zijn dus niet van toepassing. Wel geldt het algemene huurrecht van artikel 7:201 en verder BW. Artikel 7:204 BW definieert een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan mocht verwachten. Artikel 7:208 BW regelt de aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade door gebreken, en artikel 7:209 BW bepaalt dat de verhuurder zich niet kan beroepen op een beding dat zijn aansprakelijkheid beperkt voor gebreken die hij bij het aangaan kende of had behoren te kennen. Bij huur van andere zaken dan woonruimte mogen partijen van het gebrekbegrip afwijken; daarom proberen verhuurders, zoals de Staat hier, bodemverontreiniging contractueel buiten het gebrekbegrip te plaatsen. Dat lukt alleen als de huurder daarmee instemt.

Ook de bewijslast speelt een rol. Volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv draagt de partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stellingen de bewijslast. De bodemartikelen van de Staat legden het bewijs dat een verontreiniging niet aan de huurder kon worden toegerekend juist bij de huurder. Het hof onderkent dat zo’n verschuiving voor een ondernemer op een historisch belaste locatie een reëel risico is, zeker zonder nulmeting.

De artikelen 9A en 9B verwezen naar de Waterwet en de Wet bodembescherming. Beide wetten zijn met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 in het nieuwe stelsel opgegaan. Voor contractuele risicoverdeling tussen verhuurder en huurder maakt dat weinig uit: die volgt uit wat partijen hebben afgesproken, en daarvoor is wilsovereenstemming nodig.

Eerdere rechtspraak

Het Gerechtshof Den Haag boog zich op 27 januari 2015 (ECLI:NL:GHDHA:2015:35) over een zaak waarin het Hoogheemraadschap van Rijnland grond van de Staat huurde op het voormalige vliegveld Valkenburg voor een baggerslibdepot. Partijen waren het erover eens dat explosieven en ernstige bodemverontreiniging het huurgenot aantastten. Het hof oordeelde echter dat het in die zaak ging om een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, zodat er geen gebrek was in de zin van artikel 7:204 BW en de derving van huurgenot voor rekening van het Hoogheemraadschap kwam. Die uitspraak laat zien dat de verdeling van bodemrisico’s sterk afhangt van wat partijen wisten en wat zij hebben afgesproken, en daarmee waarom wilsovereenstemming over zulke bepalingen ertoe doet.

Over de vraag of een publieke verhuurder een nieuwe huurovereenkomst kan opleggen, oordeelde het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 21 april 2026 (ECLI:NL:GHARL:2026:2392) in een zaak over ligplaatsen van woonarken. Een waterschap had het gebruiksrecht opgezegd onder aanbieding van een huurovereenkomst. Het hof achtte dat privaatrechtelijke optreden toelaatbaar, maar legde het waterschap bij het aangaan van de huurovereenkomst ook verplichtingen op om veiligheidsrisico’s door golfslag, zuiging en ondiepte aan te pakken. In die zaak ging het om woonruimte, waarvoor het gebrekbegrip semi-dwingend is; bij de scheepswerf gaat het om bedrijfsmatig gebruik, waar partijen meer vrijheid hebben, mits zij het eens worden.

De kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland wees op 2 januari 2024 (ECLI:NL:RBNNE:2024:2) vorderingen af van de gemeente Groningen, die na een gemeentelijke herindeling de huurovereenkomst met een hockeyclub had opgezegd en een nieuwe had aangeboden met ongunstigere voorwaarden en tarieven. De kantonrechter vond de herindeling en de harmonisatie van beleid niet van zodanige aard dat de club naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de bestaande overeenkomst mocht verwachten. Ook daar stuitte de wens van een overheid om uniforme voorwaarden te hanteren op de bestaande contractuele afspraken.

Over exoneraties voor gebreken bij bedrijfsmatige huur oordeelde het Gerechtshof Den Haag op 3 december 2024 (ECLI:NL:GHDHA:2024:2293) dat een contractuele uitsluiting van huurprijsvermindering wegens gebreken niet geldt voor gebreken die de verhuurder bij het aangaan kende, in lijn met artikel 7:209 BW. Voor de uitleg van contractsbepalingen blijft het Haviltex-arrest van de Hoge Raad van 13 maart 1981 (ECLI:NL:HR:1981:AG4158) de maatstaf: wat partijen over en weer redelijkerwijs mochten verwachten. In de scheepswerfzaak kwam het hof aan uitleg overigens niet toe, omdat over de bodemartikelen niet eens een afspraak bestond.

Betekenis voor huurders, verhuurders en beleggers

Voor huurders van grond en water van de Staat, waterschappen en gemeenten is de boodschap helder: een modelcontract is geen gegeven. Wie bepaalde clausules niet wil, kan dat kenbaar maken en hoeft het gebruik niet te staken om zijn positie te behouden, zolang het verzet duidelijk en consequent is. Het verdient wel aanbeveling dat bezwaar schriftelijk en tijdig te maken, en per bepaling te benoemen waarom de huurder er niet mee instemt. In deze zaak hielp het de huurder dat de Staat niet betwistte dat hij zich sinds 2016 tegen het contract verzette.

Voor publieke en private verhuurders onderstreept de uitspraak het belang van een nulmeting bij de start van de huur. Het hof rekende het de Staat aan dat geen bodemonderzoek was gedaan. Wie verontreinigingsrisico’s wil verdelen, doet er goed aan de beginsituatie vast te leggen, zodat later kan worden vastgesteld wat tijdens de huur is ontstaan. Een beleidsmatig ‘niet onderhandelbaar’ is geen juridisch argument tegen een wederpartij die niet tekent.

Voor beleggers en eigenaren van terreinen langs vaarwegen en op oudere bedrijventerreinen laat de zaak zien hoe bodemrisico’s in huurrelaties terechtkomen. Uniforme contracten bieden schaalvoordelen, maar het risico verschuift pas als de huurder daarmee instemt.

Wat nu volgt

De nieuwe huurovereenkomst geldt met terugwerkende kracht per 1 november 2016, zonder de betwiste bodembepalingen. Het hof wijst erop dat partijen opnieuw moeten overleggen als de Staat vasthoudt aan de bodemartikelen en de huurder het uitgebreide wateroppervlak wil blijven gebruiken. Of de Staat in cassatie gaat, blijkt niet uit de uitspraak; de cassatietermijn bedraagt in beginsel drie maanden.

Bron: Rechtspraak.nl – Gerechtshof Amsterdam, ECLI:NL:GHAMS:2026:2999 · Extra bron: Rechtbank Noord-Holland, ECLI:NL:RBNHO:2023:2621