Eén geschorste kwaliteitsborger kon in de nazomer ongeveer 1.250 bouwprojecten tegelijk raken. Dat blijkt uit de antwoorden die minister Elanor Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) op 27 oktober naar de Tweede Kamer stuurde, op drie sets Kamervragen over de schorsingen binnen het stelsel van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). De minister wil het stelsel niet versneld op de schop nemen, maar onderzoekt wel hoe het kan dat de schorsing van één partij zo’n omvang kreeg. In dezelfde week sprak de Kamer over het Nationaal Plan Energiesysteem, waarbij twee moties werden ingediend die nieuwe datacenters aan strengere voorwaarden willen binden, en over het pakket Belastingplan 2027, waarin de fiscale behandeling van woningcorporaties en de aangekondigde box 3-novelle de vastgoedonderdelen vormden. Een overzicht van een week waarin Den Haag vooral aan de knoppen van regulering draaide; eerdere afleveringen staan in de rubriek Vastgoedpolitiek.

Wat er gebeurde: drie borgers geschorst, bouw van rechtswege stil

De Wkb is sinds 1 januari 2024 van kracht voor bouwwerken in gevolgklasse 1. Volgens de minister gaat het daarbij om onder meer grondgebonden woningen en kleinere bedrijfshallen. Voor die projecten is de inzet van een toegelaten kwaliteitsborger verplicht; de minister verwijst naar artikel 7ab, derde lid, van de Woningwet. De borger toetst tijdens de bouw of het bouwwerk aan de bouwtechnische regels voldoet. Hij werkt met een instrument voor kwaliteitsborging van een instrumentaanbieder, en de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw (TloKB) houdt toezicht op die instrumentaanbieders.

Eind augustus ging het mis. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) meldde op 1 september dat drie bureaus van kwaliteitsborgers waren geschorst: Bureau Kwaliteitsborging B.V. uit Amersfoort, Borgings Combinatie Nederland uit Heerlen en Signal Measurement and Control Systems B.V. uit Den Haag. Volgens de VNG lag de kwaliteitsborging daardoor bij mogelijk tot 1.300 projecten stil. De vereniging adviseerde gemeenten en omgevingsdiensten de stillegging direct te handhaven. Het werk zou pas mogen worden hervat als de schorsing was opgeheven of als een andere, wel bevoegde borger het project had overgenomen.

Uit de antwoorden van de minister blijkt hoe het precies zit. Volgens het centrale register van de TloKB zijn op dit moment drie kwaliteitsborgers door hun instrumentaanbieders geschorst. Eén borger, die met het KiK-instrument werkt, heeft maar vier projecten lopen. De andere twee zijn geschorst door Apexion, de aanbieder van het instrument BKapp. Uit informatie van Apexion blijkt dat in totaal ongeveer 1.250 bouwprojecten gevolgen ondervinden. Een deel daarvan was nog in voorbereiding, bij de rest lag de bouw daadwerkelijk stil. Volgens de minister gaat het om ongeveer 1.100 woningbouwprojecten, bijna altijd de bouw van één woning, en naar alle waarschijnlijkheid om koopwoningen. Aedes, NEPROM en Woningbouwers Nederland hebben volgens het ministerie geen meldingen over de schorsing ontvangen.

Rechter haalt een deel van de angel eruit

Op 23 september oordeelde de voorzieningenrechter in een kort geding dat de schorsing van de grootste borger gedeeltelijk moest worden beëindigd. Volgens Omgevingsweb ging het om Bureau Kwaliteitsborging tegen Apexion. De schorsing geldt nu alleen nog voor bouwmeldingen die na 25 augustus 2026 zijn gedaan. Voor lopende projecten met een eerdere bouwmelding moest Apexion de schorsing direct opheffen. Nieuwe projecten mag het bureau niet aannemen. De waarschuwing die de TloKB op 2 april 2026 aan Apexion gaf, blijft volgens Omgevingsweb staan. Het is een voorlopige beslissing: de borger moet binnen drie maanden een bodemprocedure starten. Het Informatiepunt Leefomgeving noemt de Rechtbank Midden-Nederland als de rechter die de uitspraak deed.

Volgens de minister is ongeveer 85 procent van de projecten die tussen 25 augustus en 23 september stillagen, inmiddels hervat door de oorspronkelijke borger. De TloKB en de instrumentaanbieder nemen die projecten met voorrang mee in hun toezicht. De overige projecten zijn of worden overgenomen door andere borgers. Begin september schorste Apexion ook een tweede borger. Volgens de minister had die nauwe banden met de eerst geschorste borger, waren er dezelfde personen aan verbonden en wilde de eerste borger projecten aan hem overdragen. Die tweede borger had ongeveer 40 van de 1.250 projecten lopen.

De minister benadrukt dat twee van de in totaal vier schorsingen niets te maken hadden met de manier waarop de borgers hun werk deden. Alleen bij de grote borger en de daaraan gelieerde tweede borger speelde volgens haar de kwaliteit van de borging een rol. Eén schorsing is inmiddels opgeheven.

Verwarring: mag een lopend project nu wel of niet door?

Een belangrijke vraag van de Kamerleden Steen en Van Asten was waarom gemeenten en de toezichthouder tegenstrijdige signalen gaven. De VNG stelde dat de bouw moest worden stilgelegd. Volgens berichtgeving zou de TloKB juist hebben laten weten dat een geschorste borger geen nieuwe projecten mag aannemen, maar lopende projecten wel mag afmaken.

De minister legt uit dat dit verschil voortkomt uit twee soorten schorsingen. Schorst de TloKB een instrumentaanbieder, dan kunnen lopende bouwwerken in de regel worden afgemaakt, tenzij de TloKB anders beslist. Schorst een instrumentaanbieder een borger, zoals hier, dan verliest die borger zijn bevoegdheid om het instrument toe te passen. Apexion liet weten dat de schorsing gold voor zowel lopende als nieuwe projecten. Volgens de minister volgt daaruit van rechtswege een verbod op verder bouwen. Een aannemer die toch doorbouwt, kan te maken krijgen met handhaving door het bevoegd gezag op grond van de Algemene wet bestuursrecht. Gemeenten kunnen wel toestaan dat beperkte werkzaamheden worden afgerond om schade te voorkomen. De minister noemt als voorbeelden het dichtleggen van daken en het afmonteren van installaties.

Op 9 september hielden het ministerie en de VNG een webinar voor gemeenten. De antwoorden op de belangrijkste vragen staan op de website van het Informatiepunt Leefomgeving, waar ook een meldpunt voor de Wkb is ingericht. Een eenduidige landelijke instructie voor alle situaties komt er niet. Volgens de minister hangt de juiste aanpak per project af van de staat van de bouw en van de controles die al zijn uitgevoerd.

Wie betaalt de vertraging?

Voor beleggers, ontwikkelaars en opdrachtgevers is de financiële kant het meest relevant. De minister houdt zich hier aan het bestaande stelsel. Wie de kosten van vertraging en van een nieuwe borger draagt, hangt volgens haar af van de afspraken tussen opdrachtgever, aannemer en borger. In principe zijn de kosten voor de partij die de borger heeft ingeschakeld. Die partij kan proberen de schade te verhalen op de geschorste borger. De minister vindt dat redelijk en vergelijkt het met fouten van andere adviseurs, onderaannemers of leveranciers in de bouw. Een tijdelijke voorziening voor gedupeerden vindt zij voorlopig niet nodig, omdat er nog geen signalen zijn van aanzienlijke financiële schade. Wat de gevolgen voor kopers zijn, kan volgens haar pas worden ingeschat als duidelijk is hoe snel de projecten weer starten.

Ook overname door een andere borger kost tijd. Volgens de minister moet een nieuwe borger eerst nagaan wat de staat van de bouw is en een nieuw borgingsplan opstellen. Bij een volledig dossier en goed gedocumenteerde controles kon de bouw vrijwel direct worden hervat. Een algemene, versnelde overgangsprocedure acht zij niet mogelijk, omdat per geval moet worden bekeken welke extra controles nodig zijn. Capaciteit lijkt geen probleem: het TloKB-register telt ruim 70 gekwalificeerde kwaliteitsborgingsbedrijven, en de Vereniging Kwaliteitsborging Nederland (VKBN) verwacht dat die de stilgevallen projecten kunnen opvangen.

Een achilleshiel in het stelsel

Opvallend is hoe de minister het ontwerp van de Wkb zelf beschrijft. Het stelsel gaat volgens haar uit van juridische compliance door alle partijen rond een bouwproject, met als uitgangspunt high trust, high penalty. Dat sommige partijen zich daar niet aan houden en (te) lang kunnen doorwerken, noemt zij een achilleshiel. Volgens de minister gingen er al geruime tijd signalen rond over de betrokken borgers. Die zijn in 2025 en 2026 besproken in regulier overleg tussen ministerie en TloKB, maar het ministerie kan niet ingrijpen in de afweging van de toezichthouder, die een zelfstandig bestuursorgaan is. De TloKB inspecteerde begin 2025 de borger, die toen nog weinig gevorderde projecten had. Daarna volgden in 2025 gesprekken met de instrumentaanbieder, een aanvullende inspectie en bouwplaatsinspecties, eind 2025 een voornemen tot een formele waarschuwing, en in mei 2026 een nieuwe inspectie bij de borger. Pas daarna schorste de instrumentaanbieder de borger.

Uit het halfjaarverslag 2026 van de TloKB haalt de minister aan dat tussen 92 en 93 procent van de gecontroleerde bouwonderdelen onder kwaliteitsborging aan de regels voldoet. Tegelijk ziet de toezichthouder gebreken. Bij de invoering van de wet was volgens de minister niet voorzien dat een schorsing deze omvang kon krijgen. Daarom zijn er ook geen noodvoorzieningen getroffen. Een generieke regeling voor de continuïteit van de borging vindt zij niet nodig, onder meer omdat er volgens haar genoeg capaciteit in de markt is en omdat een directe overname na gebrekkig werk niet altijd verantwoord is.

Evaluatie sneller, stelselwijziging niet

De Kamervragen gingen ook over het stelsel als geheel. Een Kamerlid vroeg of de minister een scenario wil uitwerken om met de huidige Wkb te stoppen. Dat wil zij niet. Volgens haar laat de schorsing juist zien dat het toezicht werkt. Het stelsel kende een voorbereiding van ongeveer zeventien jaar, en op basis van één casus vindt zij verdergaande wijzigingen te vroeg.

Wel komen er drie dingen. De minister gaat met de TloKB en de branche in gesprek over de omvang van de gevolgen en over de vraag of eerder ingrijpen had geholpen. Mogelijke maatregelen neemt zij mee in de wetswijzigingen die zij in juni aankondigde; die wil zij in het eerste kwartaal van 2027 ter consultatie publiceren. Daarnaast vraagt zij de onderzoekers van de lopende onderzoeken (de monitor Wkb 2026 door Arcadis, een onderzoek van het Instituut voor Bouwrecht naar jurisprudentie en contracten, en een onderzoek van COELO naar de leges) om hun werk te versnellen. De wetsevaluatie, waarvan het totaalbeeld volgens een Kamerlid pas eind 2027 was voorzien, kan dan eerder naar beide Kamers. De afwikkeling van de schorsing wordt daarin een nadrukkelijk onderdeel.

Over de kosten van de Wkb blijft de minister voorzichtig. De exacte meerkosten zijn volgens haar niet bekend. Daar staan lagere leges, betere kwaliteit en minder faalkosten tegenover. Volgens de monitor over 2025 vinden opdrachtgevers de kosten overwegend aanvaardbaar, terwijl aannemers vooral extra lasten ervaren. Een kwantitatieve onderbouwing ontbreekt nog. Volgens de VKBN zijn de kosten voor kwaliteitsborging per woning de afgelopen twee jaar gedaald door ervaring en concurrentie. Het coalitieakkoord spreekt van het schrappen van onnodige bouwregels en het vereenvoudigen van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Volgens de minister komt de vraag of dat ook tot een goedkopere vorm van kwaliteitsborging moet leiden pas na de wetsevaluatie aan de orde.

Datacenters: Kamer wil stroom op rantsoen

Tijdens het notaoverleg over het Nationaal Plan Energiesysteem (NPE) op 26 oktober dienden Kamerleden ook twee moties in die direct raken aan datacenters als vastgoedcategorie. De motie-Van Oosterhout/Kathmann vraagt de regering om in de nationale geïntegreerde aanpak voor datacenters, die het kabinet dit najaar wil vaststellen, een aantal eisen vast te leggen:

• leg vast hoeveel netcapaciteit richting 2040 maximaal beschikbaar is voor datacenters;
• sta nieuwe en uitbreidende datacenters alleen nog toe als zij het net in de piekuren niet extra belasten, via eigen duurzame opwek, batterijopslag of flexibele netcontracten;
• eis dat datacenters hun stroomverbruik grotendeels dekken met nieuwe, extra hernieuwbare opwek in Nederland en hun restwarmte beschikbaar stellen;
• sta in gebieden met netcongestie geen nieuwe datacenters toe, tenzij ze volledig in hun eigen stroom voorzien.

De indieners stellen in hun motie dat de elektriciteitsvraag van datacenters kan groeien van ongeveer 5 terawattuur nu naar 45 tot 78 terawattuur in 2050. Rekenvoorbeeld van de redactie: dat is een groei met een factor 9 tot ruim 15.

De motie-Müller/Rajkowski kiest een andere toon. Die stelt dat het kabinet in het NPE het strategische belang van binnenlandse datacentercapaciteit erkent, maar na 2030 niet uitgaat van nieuwe aansluitingen. De indieners noemen datacenters en AI-infrastructuur bouwstenen voor digitale autonomie en verdienvermogen. Zij vragen de regering om in de aangekondigde najaarsbrief met een visie en kaders te komen waarmee nieuwe datacenters via flexibele aansluitcontracten, eigen opslag of eigen energieproductie juist bijdragen aan het elektriciteitsnet. Beide moties zijn ingediend, er is nog niet over gestemd.

Ook Europa beweegt. In een brief van 20 oktober over drie eerdere datacentermoties schreef staatssecretaris W.J.M. Aerdts (Economische Zaken en Klimaat) dat de Europese Commissie werkt aan minimumprestatienormen voor datacenters, onder meer voor energie- en waterverbruik. Een openbare consultatie loopt tot 14 december 2026, en een wetsvoorstel van de Commissie wordt in het tweede kwartaal van 2027 verwacht. Volgens dezelfde brief gaven 104 datacenters in Nederland aan een geïnstalleerd IT-vermogen van 500 kW of meer te hebben, de grens voor de Europese rapportageplicht. Voor eigenaren en ontwikkelaars van datacentervastgoed komt de koers van het kabinet dus van twee kanten: de nationale aanpak dit najaar en de Europese normen in 2027.

Belastingplan: corporaties, private verhuurders en box 3

Op 26 oktober zette de vaste commissie voor Financiën het wetgevingsoverleg over het pakket Belastingplan 2027 voort met staatssecretaris Eelco Eerenberg van Financiën. Dit is gebaseerd op het ongecorrigeerde stenogram. Voor vastgoed waren drie punten van belang.

Het eerste punt is de uitzondering voor woningcorporaties op de earningsstrippingmaatregel, de Europese renteaftrekbeperking uit de ATAD-richtlijn. Het kabinet wil die laten ingaan op een tijdstip dat bij koninklijk besluit wordt bepaald, omdat eerst de staatssteunprocedure met de Europese Commissie moet worden doorlopen. Pieter Grinwis (ChristenUnie) en Sandra Beckerman dienden op 20 oktober een amendement in dat 1 januari 2028 als vaste datum in de wet zet. Volgens hun toelichting trekt het kabinet daarvoor vanaf 2028 structureel € 425 miljoen per jaar uit. Corporaties moeten hun begrotingen uiterlijk 15 december 2026 indienen en willen volgens de indieners zekerheid. De staatssecretaris hield in het overleg vast aan het koninklijk besluit, als signaal aan Brussel dat Nederland de Europese procedure respecteert. Hij verwacht geen ander oordeel van de Commissie. Volgens hem zien de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geen gevolgen voor de investeringszekerheid. Hij stelde voor om vóór de plenaire behandeling samen te bekijken welk amendement zou kunnen helpen.

Het tweede punt was de vraag of private verhuurders dezelfde behandeling kunnen krijgen. De staatssecretaris wees dat af. Een fiscaal voordeel in een commerciële markt brengt volgens hem een ander staatssteunrisico mee en kost aanzienlijk meer. Hij verwees private verhuurders naar maatregelen uit het actieplan van zijn VRO-collega, zoals de overdrachtsbelasting en de objectsubsidie. Ook wees hij erop dat private partijen kunnen meeprofiteren als corporaties meer investeren en daarmee gebiedsontwikkelingen op gang brengen. Een verdere verruiming van de renteaftrek voor corporaties zou volgens de staatssecretaris structureel € 50 miljoen extra kosten, en daarvoor heeft het kabinet geen budget gevonden. Beckerman diende een amendement in dat corporaties vanaf 2027 volledig vrijstelt van vennootschapsbelasting, te betalen door het hoge Vpb-tarief met 0,9 procentpunt te verhogen. Volgens de toelichting betalen corporaties nu ongeveer € 800 miljoen Vpb, en loopt dat volgens Aedes op tot ongeveer € 1,5 miljard in 2029. Rekenvoorbeeld van de redactie: voor een vastgoedonderneming met € 1 miljoen winst in het hoge tarief betekent 0,9 procentpunt € 9.000 extra Vpb per jaar.

Het derde punt is box 3. De staatssecretaris kondigde aan dat het kabinet op maandag 2 november twee dingen wil sturen: een nieuw voorstel voor box 3, dus de novelle met een nieuwe dekking, de uitvoeringstoets en het nader rapport naar aanleiding van het advies van de Raad van State, en een nota van wijziging op het Belastingplan. Volgens hem willen veel partijen, ook in de Eerste Kamer, de novelle als zelfstandig voorstel met eigen dekking beoordelen. Zijn inschatting is dat het zo gaat. De dekking bepaalt volgens hem of partijen de route naar een vermogenswinstbelasting steunen. Voor wie verhuurd vastgoed in box 3 heeft, wordt 2 november daarmee de volgende belangrijke datum.

Stimuleren of ontmoedigen?

Per saldo overheersen deze week regulering en voorwaarden.

• Ontmoedigen of reguleren: de Wkb-casus laat zien dat het stelsel een bouwproject van rechtswege kan stilleggen als de borger wegvalt. Het risico van vertraging ligt contractueel bij de opdrachtgever, en de minister ziet geen aanleiding voor een vangnet. Voor datacenters ligt de lat in de Kamer hoger: de motie-Van Oosterhout/Kathmann wil in congestiegebieden alleen nog datacenters toestaan die volledig in hun eigen stroom voorzien.
• Stimuleren: de uitzondering voor corporaties op de renteaftrekbeperking vanaf 2028, € 425 miljoen per jaar, moet hun investeringsruimte vergroten. Private verhuurders vallen daar niet onder. De motie-Müller/Rajkowski wil van datacenters juist een bijdrage aan het net maken in plaats van ze te weren.
• Afwachten: de Wkb-evaluatie, de nationale aanpak voor datacenters, de Europese datacenternormen en de box 3-novelle bepalen pas in de komende maanden hoe streng of ruim het kader wordt.

Brancheorganisaties lieten zich deze week vooral in het Wkb-dossier horen, via de minister. Volgens haar antwoorden stemmen de VNG, de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland, de VKBN, Bouwend Nederland en de TloKB hun communicatie af, en riep de VKBN haar leden op stilgevallen projecten snel over te nemen.

Wat betekent dit voor de vastgoedmarkt?

Voor ontwikkelaars en beleggers die in gevolgklasse 1 bouwen, zoals grondgebonden woningen en kleinere bedrijfshallen, is de keuze van een borger een echt projectrisico: een schorsing legt de bouw stil, ook als de opdrachtgever niets verkeerd deed. Contractuele afspraken over wie de borger inschakelt en wie de kosten van een wissel draagt, worden daarmee belangrijker. Datacenterbeleggers moeten rekening houden met netcapaciteit als politiek verdeelde schaarste, een lijn die ook in de crisisaanpak van netcongestie zichtbaar is. En de corporatiesector, een belangrijke partner in gemengde gebiedsontwikkelingen, wacht op zekerheid over 2028.

Wat volgt

De minister wil wijzigingen van de Wkb in het eerste kwartaal van 2027 ter consultatie voorleggen en de wetsevaluatie versnellen. Een bodemprocedure tussen Bureau Kwaliteitsborging en Apexion moet volgens de kortgedinguitspraak binnen drie maanden worden gestart. Het kabinet wil dit najaar de nationale geïntegreerde aanpak voor datacenters vaststellen, en de Europese consultatie over minimumnormen loopt tot 14 december. Het kabinet wil de box 3-novelle en een nota van wijziging op het Belastingplan op 2 november naar de Kamer sturen. Daarna volgt de plenaire behandeling van het Belastingplan, waarbij de amendementen over de corporaties aan bod komen.

Bron: Tweede Kamer – antwoord op Kamervragen van het lid Steen over de schorsing van kwaliteitsborgers (Aanhangsel Handelingen 2026-2027, nr. 469)
Extra bronnen: antwoord vragen Van Asten (nr. 468) · antwoord vragen Flach (nr. 470) · motie-Van Oosterhout/Kathmann (29023-739) · motie-Müller/Rajkowski (29023-745) · brief appreciatie moties datacenters (20-10-2026) · stenogram wetgevingsoverleg Belastingplan 2027, 26-10-2026 (ongecorrigeerd) · amendement-Grinwis/Beckerman · amendement-Beckerman · VNG, 1-9-2026 · Omgevingsweb · IPLO