Het Gerechtshof Den Haag heeft op 28 januari 2025 (ECLI:NL:GHDHA:2025:154) een verhuurder van een Rotterdams bedrijfsverzamelgebouw in het ongelijk gesteld in een geschil over de opzegging van alleen een gemeenschappelijke barruimte. Verhuurder ACE Commercial Nederland B.V. vorderde ruim € 51.000 aan achterstallige huur van huurder DGG Vastgoed B.V., omdat die de huur van de bar volgens ACE niet los had mogen opzeggen. Het hof oordeelt dat DGG dat contractueel inderdaad niet mocht, maar dat ACE zich door haar eigen correspondentie zo had opgesteld dat DGG erop mocht vertrouwen dat de verhuurder met de opzegging instemde. Ook een beroep op de opleveringsplicht en op de schadevergoedingsregeling van artikel 7:225 BW strandde. Het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd.

Het arrest werd gewezen door een meervoudige kamer van het team Handel van het hof.

De feiten: een bar op de derde verdieping

De zaak draait om het bedrijfsverzamelgebouw aan het Westplein 11 in Rotterdam. Sinds juli 2009 liep er een huurovereenkomst voor diverse kantoorruimtes in dat gebouw. Zowel aan verhuurders- als aan huurderszijde zijn er in de loop der jaren opvolgers gekomen: DGG is de opvolgende huurder, ACE werd in mei 2017 eigenaar en daarmee verhuurder.

Het oorspronkelijke contract uit 2009 betrof circa 733,5 vierkante meter kantoorruimte, verdeeld over het souterrain, de begane grond en de derde verdieping. Het contract vermeldde ook dat het gebouw beschikte over een volledig ingerichte gezamenlijke lunchruimte en een gezamenlijke barruimte op de derde verdieping, waarvan de huurders in onderling overleg gebruik konden maken. Daarnaast bepaalde het contract dat de huurder het gehuurde bij het einde van de huur moest opleveren in de staat waarin hij het bij aanvang had aanvaard.

In september 2010 verkleinde een allonge de gehuurde ruimte. De huurder huurde vanaf dat moment nog een beperkt aantal kamers, waaronder op de derde verdieping de units 3.2 en 3.3. Volgens de bijbehorende plattegronden ging het bij unit 3.3 om een ruimte van ongeveer 73 vierkante meter. Partijen waren het erover eens dat dit de gezamenlijke barruimte was. Op de huurovereenkomst waren de standaard algemene bepalingen voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing, met een boeteclausule bij te late betaling van 2 procent per maand met een minimum van € 300.

In 2016 ging het pand over naar Joba Trust B.V. Die partij en DGG onderhandelden over een nieuwe huurovereenkomst. In het concept daarvan stond dat de bar uiterlijk eind 2019 leeg en ontruimd, ontdaan van bar, inrichting en installaties, zou worden opgeleverd en dat de huurprijs vanaf 2020 zou dalen. DGG tekende en parafeerde dat concept in maart 2017, maar Joba Trust tekende het nooit. De beheerder liet in april 2017 weten dat DGG het voorstel niet had geaccepteerd en dat dus alleen de bestaande overeenkomst met allonges bleef gelden. Een maand later werd ACE eigenaar.

Van opzegging tot procedure

Op 28 juni 2019 zegde DGG de huur van de bar op per 31 december 2019. Zij beriep zich daarbij op het artikel uit het concept van 2017 en kondigde een huurverlaging van jaarlijks € 7.000 exclusief btw aan. ACE reageerde daar niet direct op. De facturen voor het eerste en tweede kwartaal van 2020 bevatten geen verlaging; DGG betaalde die gewoon, telkens ruim € 26.500.

Pas in mei 2020 schreef de beheerder van ACE dat de bar volgens het contractsartikel geheel leeg moest worden opgeleverd en dat de huurverlaging per 1 januari 2020 daarom niet kon worden doorgevoerd. Vanaf het derde kwartaal van 2020 hield DGG telkens ruim € 6.350 per kwartaal in. In de daaropvolgende briefwisseling schreef ACE onder meer dat de barruimte niet meer tot het gehuurde behoorde, op voorwaarde dat de ruimte correct werd opgeleverd. DGG stelde zich op het standpunt dat zij de bar in de bestaande staat mocht achterlaten, mede omdat andere huurders belangstelling zouden hebben om de bar over te nemen. In augustus 2020 mailde de beheerder alle huurders van het gebouw dat de huur van de bar was opgezegd en vroeg of iemand de ruimte wilde overnemen; positieve reacties bleven uit.

DGG bleef tot medio 2022 een deel van de huur inhouden. ACE zegde eind december 2021 de volledige huurovereenkomst op per 1 juli 2024 en verkocht het pand in mei 2022 aan een derde.

Procesverloop

ACE dagvaardde DGG voor de kantonrechter in Rotterdam. Zij vorderde ruim € 51.000 aan achterstallige huur of schadevergoeding, een contractuele boete van € 7.200 en buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter wees het grootste deel af in een vonnis van 21 april 2023: DGG had terecht een bedrag van ruim € 49.500 inclusief btw ingehouden en hoefde slechts circa € 1.600 bij te betalen. ACE werd in de proceskosten veroordeeld.

ACE ging in hoger beroep. Daarin breidde zij haar vordering uit met een contractuele rente van 2 procent per maand over de achterstand, berekend op bijna € 39.500, met als alternatief de forfaitaire boete van € 300 per maand. Na een eerste mondelinge behandeling in oktober 2023 volgde een tweede zitting op 14 november 2024, waarbij de advocaat van ACE pleitaantekeningen overlegde.

Standpunten van partijen

ACE betoogde dat alleen het contract uit 2009 met de allonges gold en dat daarin geen recht bestond om een deel van het gehuurde, zoals de bar, zelfstandig op te zeggen. Het concept uit 2017 was nooit door de toenmalige verhuurder ondertekend. ACE legde verklaringen van die voormalige verhuurder over, die zich niet kon herinneren dat er afspraken waren gemaakt over vervroegde opzegging van de bar. Daarnaast voerde ACE aan dat, als het concept wél zou gelden, de opzegging alleen effect kon hebben bij lege oplevering, wat niet was gebeurd. Omdat DGG in de eerste helft van 2020 de volledige huur bleef betalen, had ACE volgens haar geen reden om te protesteren. Zodra DGG minder ging betalen, had ACE direct bezwaar gemaakt. Ook was een lege oplevering praktisch van belang, omdat de ruimte met een barmeubel erin niet als kantoor kon worden verhuurd. Subsidiair eiste ACE schadevergoeding op grond van artikel 7:225 BW, omdat DGG de ruimte niet volgens de afspraken had opgeleverd.

DGG stelde dat zij met Joba Trust overeenstemming had bereikt over beëindiging van de huur van de bar per eind 2019, ook al was er over de rest van het concept geen akkoord. Volgens DGG was het concept door de verhuurder zelf opgesteld. Verder wees DGG erop dat ACE na de opzegging zelf had gecommuniceerd dat de bar niet meer tot het gehuurde behoorde en dat alleen de wijze van oplevering ter discussie stond.

Het oordeel van het hof

Het hof stelt eerst vast dat de eerste grief, over de feitenvaststelling door de kantonrechter, niet tot vernietiging kan leiden omdat het hof de relevante feiten zelf vaststelt.

Over de kernvraag, of DGG de huur van alleen de barruimte rechtsgeldig kon opzeggen, geeft het hof ACE op het eerste punt gelijk. De bar maakt volgens de allonge deel uit van het totale gehuurde, en het contract met allonges is leidend zolang partijen niets anders hebben afgesproken. Het concept uit 2017 is niet door Joba Trust getekend en uit de verklaringen en de correspondentie uit 2017 blijkt geen instemming met een gedeeltelijke opzegging. DGG kon aan dat concept dus geen recht ontlenen.

Toch krijgt ACE geen gelijk. Het hof sluit zich aan bij de kantonrechter: op grond van wat ACE na de opzeggingsbrief zei en deed, mocht DGG er gerechtvaardigd op vertrouwen dat ACE alsnog akkoord was met de gedeeltelijke opzegging, zij het onder de voorwaarde van een correcte oplevering. ACE had niet tegen de opzegging zelf geprotesteerd, niet direct na de brief en ook niet tijdens het latere overleg over de ingangsdatum van de huurverlaging. Uit de e-mails van mei en juli 2020 blijkt volgens het hof juist dat ACE akkoord was, mits de bar leeg werd opgeleverd. Het geschil ging daarmee over de oplevering, niet over de opzegging. De rondmail aan alle huurders in augustus 2020, waarin ACE meldde dat de huur van de bar was opgezegd, bevestigt dat beeld. ACE kan zich daarom niet meer beroepen op het ontbreken van haar wil om met de opzegging in te stemmen.

ACE voerde nog aan dat zij, anders dan DGG, niet over het oorspronkelijke contract uit 2009 beschikte en dus niet wist dat de bar niet los kon worden opgezegd. Dat verweer helpt haar niet. Als een verhuurder een verhuurde portefeuille overneemt zonder de geldende huurcontracten in handen te hebben, komt dat voor eigen rekening en risico. DGG was bij die overdracht geen partij.

Ook de subsidiaire grondslag faalt. Artikel 7:225 BW geeft de verhuurder een aanspraak op schadevergoeding als de huurder het gehuurde na het einde van de huur niet teruggeeft en het onder zich houdt. Volgens het hof is niet gebleken dat DGG de bar na de opzegging is blijven gebruiken of anderszins onder zich heeft gehouden. Dat het barmeubel bleef staan en de ruimte niet leeg werd opgeleverd, is daarvoor onvoldoende. Een beroep op artikel 7:224 BW, de opleveringsplicht, verandert daar niets aan. Uit de feiten blijkt niet dat DGG de ruimte niet ter beschikking van ACE heeft gesteld. De verplichting tot lege oplevering stond alleen in het nooit geldend geworden concept. Omdat er geen beschrijving van de staat van de bar bij aanvang was, geldt het wettelijke vermoeden van artikel 7:224 lid 2 BW: de huurder wordt geacht de ruimte te hebben ontvangen in de staat waarin die zich bij het einde bevond, dus inclusief het barmeubel.

Omdat de tweede en derde grief falen, komt het hof niet toe aan de vierde grief over boete, rente en incassokosten. Het vonnis wordt bekrachtigd en ACE moet de proceskosten in hoger beroep betalen, begroot op € 8.952.

Juridisch kader

De huurovereenkomst viel onder het regime van artikel 7:230a BW, dat geldt voor zogenoemde overige bedrijfsruimte zoals kantoren. Anders dan bij winkelruimte in de zin van artikel 7:290 BW kent dat regime geen huurtermijnen van vijf plus vijf jaar of een gesloten stelsel van opzeggingsgronden. Het biedt de huurder na opzegging alleen ontruimingsbescherming. Juist daardoor bepalen de contractsafspraken in 230a-huur in sterke mate de onderlinge rechtsverhouding.

Een gedeeltelijke opzegging van één onderdeel van het gehuurde is in beginsel niet mogelijk zonder contractuele grondslag of instemming van de wederpartij: een huurovereenkomst over één gehuurde zaak is één geheel. In deze zaak kwam het daarom aan op de vraag of de verhuurder had ingestemd. Het hof koppelt dat aan de leer van het gerechtvaardigd vertrouwen. In het Burgerlijk Wetboek is die terug te vinden in artikel 3:35 BW: tegenover iemand die een verklaring of gedraging van een ander redelijkerwijs mocht opvatten als een op een bepaald rechtsgevolg gerichte wil, kan die ander zich niet beroepen op het ontbreken van die wil. Daarnaast speelt de algemene eis van redelijkheid en billijkheid uit artikel 6:248 BW.

Bij het einde van de huur regelt artikel 7:224 BW de opleveringsplicht: de huurder moet het gehuurde teruggeven in de staat die bij aanvang in een beschrijving is vastgelegd. Ontbreekt zo’n beschrijving, dan wordt de huurder vermoed het gehuurde in de staat bij het einde van de huur te hebben ontvangen (lid 2). Artikel 7:225 BW bepaalt dat de huurder die na het einde van de huur het gehuurde niet teruggeeft, schadevergoeding verschuldigd is, tenzij de vertraging hem niet kan worden toegerekend. Het hof legt de nadruk op het element van het onder zich houden: een achtergelaten inventarisstuk is daarvoor niet genoeg zolang de huurder de ruimte niet blijft gebruiken of anderszins onder zich houdt.

Tot slot raakt de zaak aan de overgang van verhuurderschap bij verkoop. Op grond van artikel 7:226 BW gaan bij overdracht van het verhuurde de rechten en verplichtingen van de verhuurder van rechtswege over op de verkrijger. De nieuwe eigenaar stapt dus in de bestaande huurverhoudingen, inclusief alles wat daarover tussen de vorige verhuurder en de huurder is afgesproken of juist niet is afgesproken.

Vergelijkbare rechtspraak

Bij de uitleg van een overeenkomst, ook een huurovereenkomst tussen professionele partijen, geldt de maatstaf uit het Haviltex-arrest van de Hoge Raad van 13 maart 1981 (ECLI:NL:HR:1981:AG4158): niet alleen de taalkundige betekenis van de bepalingen telt, maar ook wat partijen over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In deze zaak was de tekst van het contract uit 2009 voor de omvang van het gehuurde leidend, maar woog de latere communicatie van de verhuurder zwaarder bij de vraag of er alsnog instemming met de gedeeltelijke opzegging was gegeven.

Dat het hof de leer van het gerechtvaardigd vertrouwen toepast op de houding van een verhuurder na een opzegging, sluit aan bij een bredere lijn in het huurrecht: een partij die zich na een rechtshandeling van de wederpartij zo gedraagt alsof die rechtshandeling geldig is, loopt het risico dat zij daaraan wordt gehouden. Voor professionele vastgoedpartijen, die geacht worden hun contracten en correspondentie te kennen, ligt die lat niet lager. Het hof benadrukt bovendien dat de verhuurder hier niet kon terugvallen op het nooit ondertekende concept: de lege oplevering waarop ACE zich beriep, had alleen in dat concept gestaan. Een verplichting tot lege oplevering kon ACE de huurder daarom niet tegenwerpen.

Betekenis voor verhuurders, huurders en beleggers

Voor beleggers die verhuurde kantoor- of bedrijfsverzamelgebouwen kopen, is de les helder: wie een gebouw overneemt zonder de volledige huurdossiers, inclusief alle allonges en eerdere correspondentie, draagt zelf het risico van wat er in die dossiers wel of niet staat. Het hof laat geen ruimte om onbekendheid met het oorspronkelijke contract af te wentelen op de huurder. Een grondige juridische due diligence van de huurcontracten, met controle van allonges en lopende discussies met huurders, is daarom geen formaliteit.

Voor verhuurders en hun beheerders laat de uitspraak zien hoe zwaar correspondentie kan wegen. Wie na een opzegging alleen discussieert over de wijze van oplevering, en in mails aan andere huurders schrijft dat een ruimte is opgezegd, kan later niet meer volhouden dat de opzegging zelf ongeldig was. Een verhuurder die een opzegging niet accepteert, doet er goed aan dat direct en ondubbelzinnig te laten weten.

Voor huurders is de uitspraak gunstig, maar geen vrijbrief. Het hof stelt uitdrukkelijk vast dat DGG geen contractueel recht had om de bar los op te zeggen. DGG had geluk dat de verhuurder zich zo opstelde. Een huurder die een deel van het gehuurde wil afstoten, kan dat beter vooraf schriftelijk en door beide partijen ondertekend vastleggen, met afspraken over de staat van oplevering en de aanpassing van de huurprijs.

In gebouwen met gedeelde voorzieningen, zoals lunchruimtes, bars of vergaderzalen, ligt dit soort discussie voor de hand. Die ruimtes worden vaak aan één huurder toegerekend, terwijl ze feitelijk gezamenlijk worden gebruikt. Juist bij multi-tenantgebouwen loont het om in het contract helder te regelen wie welke ruimte huurt, of gedeelten los opzegbaar zijn en wat er bij het einde met inrichting en installaties gebeurt.

Praktische tips

• Leg de staat van oplevering vast. Zonder opleveringsrapport bij aanvang werkt het vermoeden van artikel 7:224 lid 2 BW in het voordeel van de huurder. Een beschrijving met foto’s bij aanvang voorkomt discussie aan het einde.
• Reageer direct op een opzegging. Bent u het als verhuurder niet eens met een (gedeeltelijke) opzegging, protesteer dan schriftelijk en tijdig, en koppel bezwaren tegen de opzegging zelf niet aan losse discussies over de oplevering.
• Controleer het huurdossier bij aankoop. Vraag bij een vastgoedtransactie alle huurcontracten, allonges, side letters en lopende correspondentie op, en laat de verkoper garanderen dat het dossier volledig is.
• Leg afspraken over gedeelde ruimtes eenduidig vast. Regel of gemeenschappelijke ruimten bij een individuele huurder horen, of ze los opzegbaar zijn en hoe de huurprijs dan wordt aangepast.
• Ondertekening is cruciaal. Een concept dat maar door één partij is getekend, bindt de andere partij in beginsel niet. Zorg voor een volledig getekende overeenkomst voordat u erop gaat bouwen.
• Wees terughoudend met inhoudingen. De huurder kreeg hier grotendeels gelijk, maar het inhouden van huur zonder duidelijke contractuele basis brengt het risico van boetes, rente en proceskosten mee.

Afsluiting

Het arrest van het Haagse hof bevestigt dat in huurverhoudingen niet alleen de contractstekst telt, maar ook hoe partijen zich daarna opstellen. ACE had formeel een sterk punt, omdat de bar niet los opzegbaar was, maar verspeelde dat door in haar eigen correspondentie de opzegging als gegeven te behandelen. De procedure eindigt met een bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter en een kostenveroordeling voor de verhuurder. Uit de gepubliceerde uitspraak blijkt niet of partijen nog cassatie hebben overwogen.

Bron: Gerechtshof Den Haag, 28 januari 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:154 (rechtspraak.nl) · Extra bronnen: Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158; NOvA Advocatenzoeker – mr. Z.H. van Dorth tot Medler; NOvA Advocatenzoeker – mr. M.C. Veltkamp-van Paassen