Podcast: Vastgoed gezocht (BNR Nieuwsradio) · Aflevering: Rente omhoog, vastgoed onder druk · Datum: 2 november 2026 · Duur: 30 minuten · Presentatie: Maarten Bouwhuis en Maarten de Gruyter · Gast: Stefan Groot, woningmarkteconoom bij RaboResearch · Beluister de aflevering

Samenvatting op basis van de afleveringsomschrijving van de makers.

De rente loopt dit jaar weer op en dat zet de vastgoedmarkt opnieuw onder spanning. Dat is het uitgangspunt van de nieuwste aflevering van BNR’s Vastgoed gezocht, die maandag 2 november verscheen. Presentatoren Maarten Bouwhuis en Maarten de Gruyter spreken met Stefan Groot, woningmarkteconoom bij RaboResearch, over de vraag wie klem komt te zitten door de hogere financieringslasten, wie er juist garen bij spint en waarom nieuwbouwprojecten sneuvelen.

Wat de aflevering behandelt

Volgens de omschrijving is de periode van goedkoop geld als motor van de vastgoedmarkt voorbij. De makers wijzen erop dat de Europese Centrale Bank dit jaar meermaals de rente heeft verhoogd en dat de hypotheekrente bij tien jaar vast inmiddels boven de 4 procent ligt. De huizenprijzen stijgen nog wel, maar het tempo neemt snel af, en bestaande woningen werden twee maanden op rij iets goedkoper.

Groot maakt in de aflevering de rekensom. Hij legt volgens de omschrijving uit waarom een rentestijging van één procentpunt al snel tienduizenden euro’s aan leencapaciteit kost, en waarom beleggers nog gevoeliger op de rente reageren dan gewone kopers.

De rente raakt niet iedereen even hard. Volgens de makers zitten particuliere beleggers die veel hebben geleend en ontwikkelaars met dunne marges flink klem, terwijl partijen met een goed gevulde kas hun kansen zien. Groot bespreekt waarom de woningbouw verder hapert en hoe hogere financieringslasten uiteindelijk bij huurders en kopers terechtkomen. Ook maakt het gesprek een uitstapje naar kantoren en ander commercieel vastgoed, waar het voorzichtige herstel volgens de omschrijving door de gestegen rente opnieuw op de proef wordt gesteld.

Tot slot gaat het over de vraag of dit een tijdelijke hobbel is of dat de markt definitief afscheid moet nemen van goedkoop geld. Groot koppelt de renteontwikkeling aan de geopolitiek: hij schetst volgens de omschrijving een scenario waarin een nieuwe escalatie in het Midden-Oosten leidt tot hogere energieprijzen en een inflatie die langer hoog blijft, met gevolgen voor het monetaire beleid. In het nieuwsdeel komt volgens de omschrijving ook de opening van de Nieuwe Gashouder aan bod.

Context van de redactie: wat de cijfers laten zien

De beschreven renteontwikkeling is terug te vinden in de besluiten van de ECB. In juni 2026 verhoogde de centrale bank de depositorente van 2,00 naar 2,25 procent, de eerste verhoging sinds september 2023. Op 10 september volgde een tweede stap naar 2,50 procent, met als reden de hoge inflatie in de eurozone, die in augustus volgens de eerste raming op 3,3 procent uitkwam. Op 29 oktober liet de ECB de rentes ongewijzigd: de depositorente bleef 2,50 procent en de herfinancieringsrente 2,65 procent. De ECB wees daarbij op de verder stijgende energieprijzen en constateerde dat de financieringsvoorwaarden sinds de vorige vergadering zijn aangescherpt.

Op de woningmarkt is de afkoeling zichtbaar in de cijfers van CBS en Kadaster. Bestaande koopwoningen waren in september 2,9 procent duurder dan een jaar eerder, tegen 3,3 procent in augustus. Ten opzichte van augustus daalde de prijsindex met 0,4 procent; ook in augustus lag de index al iets lager dan in juli. Het aantal transacties kwam in september uit op 20.383, ruim 7 procent minder dan een jaar eerder. Omdat de inflatie in september hoger lag dan de prijsstijging, werd een koopwoning volgens een berekening van onze redactie voor het eerst sinds begin 2024 reëel goedkoper.

Groot en zijn collega Carola de Groot schreven in het Kwartaalbericht Woningmarkt van RaboResearch in september al dat de 10-jaars kapitaalmarktrente, die doorwerkt in de hypotheekrente, was opgelopen tot 3,3 procent, na een gemiddelde van 3,06 procent tussen maart en begin september. Ze noemden dat toen een fractie van de stijging in 2022. In hetzelfde bericht wezen zij op de nieuwbouw: de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen lag in de eerste zeven maanden van 2026 ruim 9 procent lager dan een jaar eerder, en ongeveer 70 procent van de geplande woningen bestaat uit appartementen, terwijl de vraag vooral uitgaat naar grondgebonden woningen.

Voor commercieel vastgoed laten de kwartaalcijfers een gemengd beeld zien. Volgens MSCI werd in het derde kwartaal 2,4 miljard euro in Nederlands commercieel vastgoed belegd, 38 procent minder dan een jaar eerder, al lag het volume over negen maanden nog 14 procent hoger. JLL telde over de eerste drie kwartalen 10,9 miljard euro aan beleggingen, waarvan de helft in woningen.

Wat dit betekent voor beleggers en ontwikkelaars

De aflevering raakt aan een kernvraag voor iedereen die met vreemd vermogen in vastgoed werkt. Een hogere rente drukt op de waarderingen, omdat beleggers een hoger aanvangsrendement eisen, en verkleint de marge tussen huurinkomsten en rentelasten. Voor ontwikkelaars komt daar bij dat kopers minder kunnen lenen en beleggers kritischer naar de businesscase kijken, terwijl de bouwkosten niet dalen. Het thema sluit aan bij eerdere afleveringen van Vastgoed gezocht, zoals het gesprek over beleggen in studentenwoningen, waarin de stijgende hypotheekrente in het nieuwsdeel ook al aan bod kwam.

De volgende ijkmomenten liggen voor de hand: het ECB-besluit van december en de CBS-cijfers over de woningprijzen in oktober, die later deze maand verschijnen.

Waarom luisteren?

In een half uur legt een woningmarkteconoom uit hoe de renteontwikkeling doorwerkt in leencapaciteit, beleggerswaarderingen en de haalbaarheid van nieuwbouw. De aflevering is nuttig voor beleggers die hun financiering herzien en voor ontwikkelaars die hun projecten opnieuw doorrekenen. Wie wil weten of de huidige rentestand een tijdelijke hobbel is of een blijvende verschuiving, krijgt hier een onderbouwd scenario, inclusief de geopolitieke risico’s.

Bron: BNR Vastgoed gezocht – Rente omhoog, vastgoed onder druk
Extra bronnen: ECB, besluit 29 oktober 2026, CBS, 22 oktober 2026, RaboResearch Kwartaalbericht Woningmarkt, Raisin over ECB-besluit juni 2026 en september 2026

Beeld: “Vinex landscape” door randstad (Flickr), CC BY 2.0, ter illustratie